中国人不喜欢住别墅？
2023/2/10 12:17:29 六方观局

     昨天写了一篇房地产相关的文章，讲了讲当前房地产市场面临的困境。

     终于，房地产被归为“困难行业”

     有朋友私下留言问房地产业如何走出这种困境？实事求是的说，这个命题非常大，里面牵涉方方面面，不是一两篇文章能讲清楚的，但是从中摘取一个方向，选取某个角度，还是可以谈一谈的。

     大家可以想一想或者观察一下，所在的城市，现在难卖的房子大多是什么样的？

     大多是这样的：

    

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     还有这样的。

    

     以及这样的。

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     这样的房子有什么共性？

     首先是密集，楼间距太小，对面楼层在干什么你一眼能看清。由于密集，底层的采光差，7、8楼以下甚至白天还得开着灯。另外，密密麻麻都是钢筋水泥，从窗户望出去难免感到压抑。

     然后是层数高，很多都是30多层、40多层甚至还有超过50层的，如果电梯配备多、维护得好那还行，如果电梯标数少、频频维修，那上下班高峰期你就慢慢等着吧，搞不好半个小时起步。

     隔音一般不好。楼上楼下左邻右舍对面楼栋，影响无处不在，楼上夫妻吵个架，你得陪着听，楼下老伯声音洪亮喜欢唱两句，你还跟着踩点，旁边夫妇培养小朋友，演奏个什么乐器，你也得一起欣赏。笔者有个朋友甚至说半夜楼上冲马桶的声音他都能听到。

     居住体验不好。小区里面人乌泱乌泱的，散个步买个东西哪哪都是人，有人领着熊孩子到处踢，有人遛狗不牵绳。某些小区里还存在摩的单车到处乱停的现象。有的楼栋一楼基本都是做生意的，超市、麻将馆、按摩店鱼龙混杂，当然有人觉得生活便利，但也有人却饱受困扰。

     说来说去，现在大家手头有钱的，如果要买房，基本寻求的是改善。什么叫改善？从30层搬到20层那不叫改善。

     下面这个怎么样？这个改善一步到位了吧？

    

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     当然，我们要求不了这么高，那来个挨着的也行。

    

    ?

     我知道这会已经有利益相关者忍不住要跳出来了，说什么国情不同，人家人少，我们人口密度大，不具有条件，还有什么要保障耕地之类云云。

     那行，先不谈什么美澳加新这些地广人稀的国家(老美接近4亿人，其实也不少)，就说咱们的邻居日本韩国，人口密度比咱们大。人家大城市的房子是有不少高层，但其实也有很多这样的房子。

    

    ?

     也有人说了，这种“一户建”，其实占地面积可能才50-80平，另外，推开门就是马路，多数也没啥院子，更不可能有草坪，绿化就靠门前的几盆花一棵树，还需要一块地集中在一起停车。另外，外表看着也不咋滴嘛。

     是的，你买的新建的高层小区，是比这些屋子光鲜亮丽，但是你有人家的私密性吗？还有人说，这种一户建，可能是在郊区吧？请注意，这些房子在东京和首尔的中心仍有不少。人家土地不紧张？

     好了，这会该说到主题了，某些忠实的喉舌会说，咱国人不喜欢别墅，因为潮湿，做防水费钱，楼上楼下爬着费劲，还有蚊虫多呀等等。

     说到某些人念念不忘的保证耕地，有人专门算过，现在有20亿亩耕地，按一套别墅占地半亩，333平方米计算，一亿亩可以建2亿套300平方米的别墅，别墅嘛，面积大房间多，按一家4口算，可以居住8亿人。用掉一亿亩耕地还有19.2亿亩耕地。然后考虑这些人的交通，建筑10万公里的铁路，按路基宽度6米计算那么用掉6亿平方米即差不多0.01亿亩耕地。公路按铁路的50倍计算那么用掉0.5亿亩耕地。到此为止耕地还有18亿亩多。

     而且说起来，现在真正烂尾的卖不掉的房子不大多集中在三四线城市的新区吗？好多不就是征用了农田用地修的吗？这种在农田旁边的20多层、30层的高层你买不买？

    

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     所以说，我们的房地产行业的其中一个困境就是无法充分的满足大家的需求，别看已经搞了这么多年了，和其他行业特别是服务业比，只能说还不够成熟，人家服务业尤其注重用户体验感。房地产业呢？它所提供的产品，和人们真正的需求，和人们对美好生活的向往，差之甚远。

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