富豪笑了，上海多了很多“妖艳贱货”！
2022/12/8 12:51:21 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：水冰月源自：大碗楼市上海站
最近几天一直在上海市场进行调研。
上海楼市近两年有一个共识，顶豪涨的最凶。
从2020年到现在，上海总价两三千万以上的房子跳涨的异常猛烈。
单价十万蹦到十五万，十几万蹦到二十几万很常见。
房价就像窜天猴，就要比肩纽约伦敦了。
所以调研的第一周，我们看的都是上海最贵的房子，单价从十五万到三十五万不等。
当然，现在上海的豪宅，价格确实有点回落了。
但是，对于买家而言，也确实是遇到了难得的“贱卖期”。
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01
上海房价最贵的房子有四类：
第一类是梧桐。
05年以后的次新房，以黄浦徐汇为主。比如翠湖这种，涨的最不像样，两年翻倍直接干到30多万一平。
第二类是主城区各版块内的品质天花板社区。
比如古北的古北壹号，虽然在中环，但是一眼望去品质和产品层面，板块内没有能和它PK的。
区域型头牌，价格涨的也很吓人，现在古北壹号的成交价已经到了26万，挂牌价也都在二三十万了。
第三类是城区别墅。
据统计，全上海能对外出售的别墅只有2000多套。
所以西郊别墅、东郊别墅、徐泾别墅这些城区内的这类别墅区，很多买到都要靠运气，尤其是民国时期遗留至今的老别墅。
而这一次，不但民国别墅涨幅惊人，主城区范围的独栋联排也有不俗的涨幅。
第四类是江景房，也就是可以看到黄浦江的沿江豪宅。
最有代表性的一个是黄浦滨江，一个是陆家嘴。
黄浦区沿江的几个小区华润外滩九里、绿城黄浦湾，价格都到25万了。
陆家嘴就更不要说了，2005年首开就敢卖13万的汤臣一品领衔的一众豪宅，今天依然站在上海房价的第一梯队。
乍一看，没毛病，都是富豪们的心头好。
如果实地调研的话，就会发现一些问题。
02
比如，现在大热的江景房，供应量真的有点猛。
铺开上海地图，热门的沿江板块有八九个。
除了还没大规模正式开发建设的北外滩、东外滩，其他几个板块的次新房价起步基本都在15万，天花板价格也基本都突破了20万。
大家想一下，再稀缺的江景，如果这么多区域集中开发扎堆上市，那么，一定会伴随着货源的集中供应。
当然，新房有倒挂意识不到严重性，可到了二手阶段，次新豪宅的挂牌量该是多么的汹涌。
并且，像东外滩这种地广房少的供地大户还没好好开发建设呢。
调研的时候，有两个细节，让我意识到了一些潜在的问题。
比如，在徐汇滨江走访的时候，几个次新小区矗立在大片的空地中，规划的产业毛都没见，房子倒是盖了不少。
在已经交付的豪宅区，见得最多的就是扎着白衬衫的中介小哥，而且他们的热情程度也让我吃惊。
举着钥匙追着我们要给我们看单价二十几万总价五六千万的房子。
还有一个细节是在浦东的前滩。
前滩板块整体规划中住宅占到30%，区域锁定的是年轻一代的新上海人。
所以现在交付的九个次新小区，全都规划了八九十平米的小户型，而且占比还非常高。
问题是，前滩的房价已经飙到了是十五六万，虽然比前期近20万的峰值下滑了。
但显然也已经不是普通人可以承受的价格了。
前滩大概是为了避开和对岸徐汇滨江，以及其他沿江板块的正面竞争，打打差异化竞争。
结果跑偏了。
抛开徐汇滨江未兑现的大片空地、前滩的规划问题，还有北湾滩、东外滩大把的待拆迁、待开发的土地。
想争着上位的真不少。
用我损友二毛驴的话说：除了黄浦滨江和陆家嘴，都出现了“妖艳贱货”。
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03
可问题是，在利益面前谁愿意让步呢？
黄浦区有黄浦滨江和世博滨江，徐汇区有徐汇滨江，虹口区有北外滩、杨浦区有东外滩、浦东有陆家嘴、前滩、北滨江…
在区区缺钱的岁月，谁不想赶紧开发，赶紧搞钱。
干得好搞钱多的话，说不定会把闵行和宝山也勾起来。
两个90年代的缴税大户，也拥抱了黄浦江，咱也有江景，看他们赚的盆满钵满。
眼馋。
本应该慢慢开发，慢慢兑现，慢慢赚钱的稀缺江景资源。
在巨大的利益诱惑之下，很可能在短时间内被过度开发。
第二个点是规划的重叠性。
陆家嘴做金融成功了，董家渡黄浦滨江、北外滩、世博前滩，都想复制金融集群+江景豪宅这个看起来高级又安全的组合。
因为一旦另辟蹊径，很可能走错道，比如前滩。
在金融资源这么丰沛的上海，做金融城金融区再合适不过了。
但是，再稀缺的东西多了也就不稀缺了。
翠湖天地为什么能最先捅破房价天花板？
古北壹号为什么能飙到26万？
不可替代性。
梧桐核心区是不可替代的，板块次新花魁也是不可替代的。
就现阶段，在上海买沿江豪宅，价格最夯实的还是传统的黄浦滨江、陆家嘴。
其他区域的豪宅，房价到了现阶段，就明显有点颤颤巍巍了。
结
当然，这一切的一切，都是暂时的。
如果不是因为YQ造成的财政压力。
傲娇的上海，今年根本不会放出太多的好地段，也不会抢在别人前面放松落户。
今年，大概率会是近五年甚至十年，上海核心区住宅用地供应最多的年份。
前面三轮的集中土拍，上海破天荒的拿出了很多好地块。
包括长宁区的1宗位于成熟别墅区的纯宅地，是5年内长宁区仅有的第二宗商品房用地，周边二手房价高达18万/平方米。
包括静安区时隔一年之后的首次供地，在内环内，42万平米的建面起拍价高达201亿。
除此之外、徐汇、黄浦、杨浦、闵行今年都有好地块出让。
说到这，水妹要提醒一下想在上海置业的朋友了，今年和明年，核心区供应量加大，新盘中签几率增加。
想要摇复兴珑御这种倒挂红盘的朋友，抓紧找老阿姨组CP，倒挂50%不香吗？
也正因为新房供应加大，冲击了二手房，买到二手豪宅的几率增加。
总之，接下来的半年到一年的时间，是置业上海绝佳的窗口期。
能落户的，钱够的，别墨迹。
作者：水冰月来源：大碗楼市上海站
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