注意！上海，可能将发生重大调控变更！
2022/12/10 14:29:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大碗楼市上海站
当江浙忙着包机去海外参加展会时，上海正在憋着大招。
昨天，央行上海总部、上海银保监局召开了一场重磅的座谈会。
参与方还有上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局，组织辖内金融机构、房地产企业。
涉及到金融和房产的各个主体，都齐了。
会议主题：上海金融支持房地产市场平稳健康发展。
诸多措辞，也都发生了变化。
此时此刻，想真诚的提前跟大家说一句：
上海楼市，可能即将发生重大调控变更!
1
此次会议。
可以看成是2023年上海地产调控政策的吹风会。
相关调控细则下阶段才会出，但我们可以提前管中窥豹。
会议的重点，主要涉及了四个层面。
第一，对于房企，保持资金端口的足量供应。
支持房地产融资合理增长，保持开发贷款稳定投放；
支持房企到期债务合理展期；
协助和支持房地产企业在资本市场融资；
支持房地产项目并购重组，做好并购相关金融服务。
第二，对于项目，一定要保交楼。
为保交楼专项借款项目提供配套融资服务，并积极发放保交楼贷款。
前面2点主要针对的是房企和项目，无非就是通过各渠道给钱。
嗷嗷的给钱。
金融机构现在面临的困境是有钱，但放不出去。
房企现在面临的困境是没钱，但拿不到钱。
你看，这不是巧了嘛。
一阴一阳，相互补充。
以前是金融机构有钱不敢放，有三道红线压着。
现在老大哥开会了，能给则给，一路绿灯。
第三，对于租赁市场，加大住房租赁金融支持力度。
大家都觉得一线城市的房价太贵了，买不起怎么办。
那就租房呗。
对于政府而言，下阶段的重点就是扩大租赁市场的项目和房源，让年轻人都有所住。
第四，着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求。
这句话，建议大家至少读5遍。
字越少，事越大。
字越少，后期可以发挥的空间就越大。
这句话。
意味着2023年上海楼市的调控，很可能会发生重大变更。
2请大家仔细品一品。
什么叫住房贷款需求，又有哪些政策是跟住房贷款需求有关的。
一般来说，主要是包含了贷款的利率政策，贷款的首付比例政策。
涉及到具体的政策执行，不出意外的话，将会有三个层面发生变化。
第一，三价取低政策，很可能会普调。
2021年8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，会议要求各银行审批贷款金额按照“三价就低”原则实施。
直接从金融端口限制了贷款需求。
关键是，没有人会想到核验价可以给的这么低。
假设原先1000万的房产，按照核验价大部分只能按5-6折也就是500-600万价格进行按揭贷款。
如果是首房首贷，原先首付款按照3.5成计算，就是首付350万，贷款650万。
现在三价取低了，评估价变成了500-600万，只能贷350万了，正负相差300万。
如果是买二套房，更惨，几乎是全款购买。
贷款买二套，前期彻底被锁死了。
一年半时间过去了，上海楼市从火热直接哑了火。
但是，上海的聪明点就在于。
至始至终，都没有公布过小区真实的核验价到底是多少。
想知道，只能遇到真实交易的时候一个个去试。
想要满足大家首套或改善的贷款需求，最容易调整也是最需要调整的。
一定是三价取低政策。
大家啥都别说，默默上调就完事了。
第二，个人住房贷款利率，很可能会下浮。
目前的房贷利率，各个城市都有比较大的自主调控权，直接在LPR上进行加或减就可以了。
上海首套房贷执行利率：
LPR(4.3%)+35bp =4.65%。
二套房贷执行利率:
LPR(4.3%)+105bp=5.35%。
而目前，已经有20多个城市直接把首套房利率干到了4%以内。
上海目前的首套房贷率和二套房贷利率均处于高点。
很多人不知道的是，在2017年，上海的房贷利率，是打9折的。
远低于全国其他城市的房贷利率。
2023年，上海的房贷利率，大概率会再次下调。
毕竟，空间确实很大。
第三，认房又认贷的政策，可能会调整。
目前的上海，不管你目前有没有还清贷款，首付比例都高达7成。
很多朋友说我在外地贷款买的房，后来卖了，来上海买房。
不好意思，7成。
很多朋友说我现在住的房子有点小，现在卖了，准备换大的。
不好意思，7成。
在这次的政策中，明确提到了“着力保障改善性个人住房贷款需求”。
对于改善性客户而言，最大的需求莫过于改善买房，贷款贷不足。
最快的解决方案就是。
调整现有的既认房又认贷的政策，变成“认房不认贷”。
只要我把房子卖了，名下无房无贷款，哪怕我前期贷过款，也能按照首套房享受3.5成首付政策。
以前这样的政策是不敢想的，现在，政策开了一个口子。
哪怕退一万步说，保持现有的认房认贷政策，在还清贷款的情况下。
二套房的首付比例调整成5成或4成。
不管怎么样，都是一种重大进步。
3
中国的政策想要落地，一定是要先做个试点打个样。
最好是先弄个龙头。
就跟搞改革开放一样，要先树立深圳这样的标杆，才能带动其他城市。
这次为什么选择在上海进行一线城市的调控试点。
深圳已经全面萎缩，一个月二手房成交才两三千套，掀不起任何波澜。
北京的话太敏感，不适合进行太多的调控变更。
只能是上海。
而且，现在已经到了上海这位老大哥该站出来的时候。
政策的放开和行情的变化方向往往是相反的。
对于政策的放开节奏来说，往往是从小往大放开。
在2022年，大量的低能级城市都在疯狂的放松楼市调控政策。
然后慢慢的传递给南京、苏州、杭州这样的高能级城市。
现在，轮到上海站出来了。
对于楼市行情而言，往往是从大往小传递。
大城市先涨，与二三线拉开差距，慢慢的，再把情绪向下传递。
前期的情况说明，这样的政策放松，是无力的。
大城市如果政策不动，小城市动了也没用。
大城市如果政策不动，中间城市也不太敢动。
现在先以上海为试点，先试一试，就是想要告诉大家。
来，各位朋友，像上海这样的城市我都敢放，其他城市你们还有啥不敢动的。
按照目前的上海楼市行情。
对于三价取低，房贷利率或认房认贷政策来说。
不是放哪个的问题了。
很可能就是全面放开。
相信大家也感受到了，目前各项政策正在发生180度大转弯。
从严管到放松之间，说放也就放了。
只有上海楼市起来了，江浙才能起来，长三角楼市才能起来。
这样，牵一发而动全局。
这样，明年的财政收入，也就有了保障。
最后的最后。
在这次重磅会议上，央行上海总部、上海银保监局对各金融市场促进房地产稳定的定调是：
事关群众切身利益、事关金融发展稳定、对宏观经济平稳运行具有重要意义。
要求各金融机构要以强烈的使命感和责任感，坚决贯彻相关决策部署。
调子已经拔的足够的高了。
接下来的具体执行，各位看官且等着吧。
一场狂风暴雨，就快来了。
来源：大碗楼市上海站
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