楼市，又要启动了！
2022/12/10 14:29:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：柯谈
源自：柯谈地产观
我知道现在看空的人很多，但是，我还是要说：楼市，即将启动!
你可能会不舒服，不愿意接受，但要知道，你的个人意志不能左右整个社会的走向。
别再自欺欺人了，勇敢面对，才是智者。
1
12月6日中央政治局召开会议，不再提动态清零，要求明年的重点工作是经济增长。12月7日，在防疫二十条的基础上，发布新十条。
防疫政策已经彻底转向，经济增长将压倒一切。
近期，支持房企融资的三支箭、金融16条、降准释放5000亿长期资金，保函置换预售资金、央行信贷座谈会、金融街论坛上行长主席的讲话都在力挺楼市。截止到12月5日，已经超80家房企获得了银行意向性的融资支持，授信总额达3万亿。
12月中旬即将召开的中央经济工作会议之后，一定会再次掀起一波救市大潮，力度和尺度都将是空前的。
没有救不起的楼市，只有还没出的政策。我们国家，没有一次救市是失败的。
2
我之前反复提及接下来就是大尺度的需求端刺激。
需求端的刺激，将会导致一线城市、强二线城市需求大增，成交量和房价会明显上涨。
2023年的楼市行情，将是前低后高，刚需和改善最迟明年上半年一定要入手了，最好是一季度。
3
12月8日，央行上海总部、上海银保监会等开会要求：“各金融机构要客观认识当前房地产市场形势，为房地产企业提供综合化金融服务。支持房地产融资合理增长，保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期；着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求；协助和支持房地产企业在资本市场融资”。
这是上海第一次兴师动众召集各方开会要求：“着力保障刚需和改善性个人住房贷款需求”。
接下来，上海二套房首付比例一定会下调，三价就低一定会大幅放松，按揭利率加点数一定会降低。最早年前，最迟年后。
4
目前，北京房价最为平稳。上海二手房成交量稳定，房价松动。这次率先领涨的应该是上海和北京。
深圳去年下跌15%，今年再跌15%，超跌严重，元气大伤，投资氛围大伤，已经跌至指导价附近的优质地段优质盘可以入手，不需要再等。
广州2020-2021年这波涨幅是有史以来最大的，需要调整，接下来涨幅不会很高。
5
政策放松，是从三线、二线、一线逐步放开；房价上涨，是从一线、二线、三线依次开始。二十年从未改变，未来也不可能改变，因为这是城市价值和人性决定的。
所以，等一线城市开始放松刺激的时候，就是楼市全面启动的标志。
6
11月开始，强二线已经实质性松绑，杭州放松认房认贷降首付，成都限购范围调整，西安限购政策放松。
12月，南京二套首付比例降至3-4成，武汉二环外限购取消，厦门岛外限购取消。
我上半年就说过，这波救市，二线城市的限购限贷会彻底全部废除。现在强二线仅剩的底裤，很快也会脱掉。
强二线入手的时机就是限购限贷彻底取消的那一刻。
7
2022年11月，苏州二手住宅成交5160套，环比上涨43.57%，同比上涨19.61%。
2022年11月，深圳二手住宅全市过户为2168套，对比上个月1733套的过户量，11月有明显的反弹，环比上升25.1%。
接下来的12月和1月份，很多城市会年底翘尾。新房，尤其是二手房成交量会明显放大，主要是因为政策利好，还有一波先知先觉的高手已经开始入场。
8
12月20日，央行可能会降低5年期LPR。
但也许央行会耍个心眼，推迟到明年1月再降，因为12月降息，存量房贷明年1月就可以享受了，但是明年1月再降，存量房贷要到2024年1月才能享受，这样银行可以多吃一年利息。
总之，12月或者1月一定会有一次5年期LPR降息。
9
三道红线、两道红线、供地两集中，这三大房地产大杀器，已经名存实亡了。一切都是周期而已，没有什么是值得永远坚守的。
这三大杀器存在两年的后果就是死掉一批民营房企，这叫风险出清。
这两年活下来的房企，将会在未来获得爆发的机遇，因为他们可以瓜分掉倒闭民企手中剩余的蛋糕。
只要活着，就会迎来高光时刻。
10
《风吹半夏》里，许半夏是如何从一个收废品的屌丝逆袭的，就是她懂得给自己加杠杆。在自己手里资金严重短缺但又发现商机的时候，敢于借钱上马。
我经历了整整二十年房地产周期，我见过太多屌丝逆袭。
逆袭没有捷径，只有一条：在正确的道路上，给自己加杠杆!所有行业都是如此!
11
这个冬天，疫情会大范围传播扩散。这个冬天，楼市将会到达最底部筑底。
熬过这个冬天，疫情会大幅缓解，楼市会大幅回暖。
12
最后，还是摆出我说了一万遍的判断：
一、2022年，是大救市之年，2023年，是大回暖之年。
二、2023年，一线城市、强二线城市的成交量和房价都会明显上涨。
你可以不听，但我必须要说。
作者：柯谈
来源：柯谈地产观
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