明年，楼市大概率回暖！
2022/12/10 14:29:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)
现在这环境，真有点割裂。
我上篇文章说到，部分城市开发商开始硬气起来了，折扣收回，已经酝酿涨价。
深圳如此、南京如此、广州也是如此···
但另一方面，也有开发商利用节点抢收。
前段时间，德商集团微信公众号发布消息，说11月22日至12月25日期间，购买德商全国指定房源，送一套建面约38平方米的普洱那柯里温泉度假房。
单看消息挺唬人的，优惠力度挺大的。
但实际上送的是一套建面约38平方米的普洱那柯里温泉度假房，而且还只是送一年的使用权。
另外，指定的房源也就是成都德商·崇江天悦和武汉德商·光谷洺悦天玺两个项目。
噱头是造得挺足的，虽然力度不算大，但至少诚意是很足的。
关键是，比起涨价，这时候去抢收降价，才是更明智的选择。
据说唐山现在有至少4家房企推出首付分期活动，“首付5%即五万便可买房，剩下15%首付款等2024年交房时补上，然后正常还月供，期间不产生利息”。
钱不够，还可以分期还，看看，开发商为了让你买房，能有多拼？
另外，除了开发商的操作之外，政策也在助力，这个我后面会说。
1
年底向来是地产行业的降价打折潮，因为要回款，保证明年的现金流。
不管是哪种销售模式，其实就是赚个热闹。
效果好不好，关键是对不对购房者的口味，比起促销活动送东西，估计不如降价来得更实在。
我相信今年的年底，优惠打折会比以往来的更多一些，哪怕是三支箭已经射出。
是的，当前利好消息太多了，房企短期的现金流已经没那么紧张了，足够自信的开发商当然可以收回折扣。
但经过1年多的鞭打，我相信艰难度日的仍然是多数。
而且只有终端销售回款才是解决一切问题的方法，毕竟借钱也是要还的。
所以哪怕是大房企，打折手段也不少。
克而瑞近日发布研报也称，保利、龙湖、中海、万科等房企，下半年加大折扣力度，发起四季度冲刺。
尤其是保利，我相信大家应该接到不少各地保利项目的销售电话。
“亲，首付分期，7万就能拿下一套广州房子，您考虑一下不”。
央企国企都内卷，何况小房企，真不知道是什么样的勇气，让开发商“趁火涨价”。
不要过多管市场涨价的零星消息，我相信过年前，至少这1个多月，打折促销还是主流。
而我们要做出的选择无非就是：
要不要赶在今年年底前出手？
2
自从11月各种利好消息出台后，我接到过最多的咨询就是此类问题，我也针对个人情况的不同给了建议，有些人已经出手，有人还在徘徊和纠结。
我再说一句：
我不敢保证明年是不是绝对性的大反弹，但明年一定会比今年好。
核心城市房价也一定会有所回暖，相应的折扣优惠也会收回。
前两天重要会议中，已经强调了要“增长”。
明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。……全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。当前已经进入疫情防控新阶段，多地不再做常规核酸，做好科学精准防控。
逐渐放开的方向已经确定了，接下来是该时候全力以赴拼经济了。
实际上，这3年不止是个体的难，对于地方而言同样难。
财政部最新数据显示， 今年前10个月，全国地方一般公共预算本级收入约9.3万亿元，按自然口径计算下降3.6%。地方政府性基金预算本级收入约4.9万亿元，比上年同期下降24.3%。
疫情冲击、经济承压、土地市场低迷 、3万亿退税减税缓税费，支出增加，收入减少，对地方而言也是巨大的压力。
为了防疫，很多地方也掏空腰包。
所以接下来，也确实到了不得不稳增长，提速经济的时候了。
我的判断是明年经济环境一定会转好，而楼市作为来钱最快，最容易出成绩，又关联上下游数百个行业，促进千万人就业的行业，一定会重视。
刺激政策会持续有，直到楼市回暖。
近期3个强二线城市，都开始救市了。
武汉二环外要解除限购了。
南京的二套房新政也获得了媒体的证实。二套房(未结清)首付比例从6成降低至4成。
厦门，是岛外大幅度松绑限购，非本市户籍无房家庭和个人，不需要社保、个税就可在岛外限购1套房。
其余还没有官宣消息，我们不妨等等看。
但很明显，救市迫切感已经出来了。
过去1年多，困扰楼市最大的可能是疫情反复的封控，让大家不敢消费、不敢投资，也多少影响了大家的钱袋子。
但现在优化了防控政策，把不确定性因素消除掉，让信心逐渐回归。
我的判断是今年底到明年一季度，是核心城市的最好抄底时机。
错过了这波周期底部，再等不知道什么时候，我建议大家可以衡量一下自己的需求，择时出手。
还有就是抓紧时间优化房产，对于改善来说，今年置换成本很低。
我近期也一直关注市场，包括深圳已经有40%左右的房源贴着指导价或低于指导价卖的，还有部分城市价格也低到非常有性价比，并且我发现很多城市的一些刚需盘成交突然活络起来。
这说明市场成交端开始活跃，这就是好转的信号之一。
当前市场消息很多，变化也很快，我建议大家要盯紧变化，找准时机该出手时就出手。
3
唯有发展才能解决问题。
很多人问我房价跌了怎么办，其实只要经济好转，收入提高，房价自然就会上涨。
所以解决一切问题的办法，就是发展。
重启经济，大家担忧和面临的困境就会一一解决。
如果你买的房子还在跌，房子确定没买错，又不着急用钱的，耐心等等就好。
其次，对于楼市而言，还得靠政策手段给予辅助。
年底，为了辅助开发商抢收，不排除各地还会有重磅刺激政策出台。
根据历史经验，一二线城市也会逐步开放，在限购和限贷政策上做调整。
2008年之后，我们见证过存量贷款打7折。
2014年以后，除4大一线城市之外，其余全部取消限购。
而2022年的风早就吹起来了。
每一次都是从限购政策开始松绑，随后是限贷。
回顾一下武汉、南京、合肥、苏州、长沙、青岛、郑州、西安等等，基本上应松尽松。
现在，杭州、南京还再度加码，降低二套首付比例。
再下一步？
有可能就是全面取消限购，以及一线城市的松动。
不过一线城市限购松绑的可能性不大，但限贷的些许松动，我认为有概率。
2014年930政策，深圳是执行过认房不认贷的，首套结清贷款时，二套按首套贷款政策；首套利率打7折。
必要时刻，重拾利器，也不是不可能。
一切的一切，尽是周期罢了。
当刚需和改善行情上行，局部行情就会出现，当几个核心城市房价上涨，楼市信心就会逐渐回归。
所以抓住最后这几个月还有砍价、优惠的窗口，有钱有需求的，可以冲了。
而那些要优化资产的，赶紧抓住机会卖掉手头的不良资产，置换到核心位置来，一旦楼市回暖，置换的成本就会大大提高。
另外，要买也要买一些有价值的城市，近期很多城市都做了政策的调整，以前买不了的，现在有机会买了，以前首付不够的，现在也有办法降首付了，所以多去市场跑吧。
最后，我想说：
历史车轮滚滚向前，2022年，好像什么都变了，但有些东西，好像什么都没变。
或许这就是轮回和周期的使命吧。
来源：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)
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