确定了，2023年深圳楼市将这么走！
2022/12/10 14:29:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：熊大说房
深圳楼市，现在就在将起未起之时。
种种迹象表明，楼市最坏情况正在过去，二手成交量也确实在回暖。
今年过年前后，就是个很好的买房机会。
1
接下来，深圳楼市怎么走？
前几天召开的政治局会议，指明了具体方向。
2023年，搞经济，一定是重中之重。
高层会议两次提到“增长”，要稳增长，要实现质的有效提升和量的合理增长。
民营经济最活跃的，广东、浙江和江苏等省份，最近已经开始组团包机去境外抢订单。
显然有种要把失去3年，重新拿回来的感觉。
搞钱开始回归主旋律，一切都会为经济发展让步，这当然是好事。
前几天新10条发布，也宣告最严疫情管控基本结束。
这次会议，只提到优化疫情防控措施，连动态清零都没提到，这是个很积极的信号。
未来几个月，全国应该还会有一波病毒冲击高峰，但影响应该也是在可控范围。
明年怎么搞经济？最明显的是，房地产该发力了。
这次通稿不仅没提到房住不炒，连“楼市”这两个词也没有提及。
有人说，会议不提房地产很正常，现在不太可能彻底放开房地产。
但聪明人都知道，不要看怎么说，要看具体怎么做。
之前高层连发“三支箭”利好，把房地产股拉了好几拨涨停。
最近，银行又把开发商从ICU抬出来，直接丢进KTV去嗨。
房地产作为经济的压舱石，关联上下游几十个行业，影响着所有人的信贷和消费。
想搞经济，最终还是得靠房地产!
预计明年，房地产还会有一系列利好，比如昨天的南京，就偷偷取消认房认贷，二套首付只需要3-4成。
当然，除了放开疫情，默许房产，这次会议还提到要吸引外资和扩大内需，一切都是为了发展经济。
关于货币和财政政策，提法也比之前也更激进。
财政政策，直接删除之前的”更加注重精准、可持续”，多了“加力”。
货币政策，话术从“灵活适度”，变成现在的“精准有力”。
明年货币宽松，力度肯定会比之前更猛。
总的来说，明年各方面都会比今年情况好很多，大家可以好好期待。
2
关于明年的深圳楼市，我的判断是：
整体回暖，局部分化。
大方向肯定是回暖的，再惨也不会比今年上半年更惨，后续肯定会慢慢反弹。
但具体走势，肯定还是微观分化的。
为什么会回暖？我觉得，主要有以下3个作用力：
最主要的，肯定还是宏观层面的纠偏。
既然明年主线是搞经济，各方面都要努力追赶，经济和房产肯定会优先回暖。
今年楼市之所以惨淡，很重要原因是收入和信心。
由于疫情没有收入，房价下跌不敢买房，所以房地产陷入死亡循环。
但好消息是，高层现在明显在纠偏，降低疫情对经济的影响，央行托底楼市保住流动性。
最坏的情况已经过去，收入和信心都会逐渐恢复，对楼市肯定是大利好。
作为一个搞钱氛围浓厚的城市，深圳最近也在发力搞经济。
早在10月底，深圳商务局就发布境外参展包机(舱)资助，直接带头包机给补贴，鼓励企业出海抢订单。
论搞钱，深圳真的没怕过谁。
等到市场搞钱能力恢复，房地产也会恢复平稳发展的常规节奏。
深圳市场回暖，还有2个推动力，是价格和需求。
深圳房价已经跌了1年多，截止到目前，绝大多数房子还在降价。
价格降低后，买得起的人就更多。
尤其是核心区好房子，最近成交了好几套，交易周期都特别快。
从市场来看，深圳楼市近期也明显是促销行情。
二手房成交量开始接近新房，慢慢也回暖到2000套左右。
虽然这个数据，跟之前比还有差距，但明显已经在走出低谷。
另一个利好点，是很多人马上就有名额了。
现在距离2020年715新政，已经差不多有3年时间。
当时一大批人由于社保不够，失去购房名额，但到明年满3年后，陆续都有资格买房。
这几年，他们也见证过，深圳房价的高峰和低谷。
有名额后，有钱的大概率还是会买房。
更何况，很多房子价格，已经跌到2019年的水平，现在买起来完全没啥负担。
尤其是现在笋盘频出，钱票在手的朋友，还可以趁机抄底。
有这3个作用力加持，深圳楼市会被快速拉回正常轨道。
3
为什么深圳楼市回暖后，会走向局部分化？
主要原因是，深圳在走一条完全不同的路。
即使明年要拉动房地产，各大城市调控都会放松，但深圳可能难度很大。
这几天，深圳楼市其实已经出了2个利好。
一个是邮政银行支持带押过户，另一个是部分银行允许延期还房贷。
老实说，都是不痛不痒，影响力很有限。
深圳楼市想要快速回暖，其实很简单，就是放开限购限贷。
限购降低“3+3”门槛，限贷上调参考价，这样就足以让楼市迅速恢复。
但从目前来看，深圳出房产利好政策的动力，其实并不算太强。
招商引资，搞钱出海，对目前的深圳，可能更加重要。
未来房地产的重心更多是求稳，这意味着房价不太可能猛涨。
这几年，深圳担负着一个很重要的任务是，试点新型住房模式。
不管从供地结构，财政支持，还是卖人才房来看，深圳未来一定是走双轨制。
商品房归商品房，保障房归保障房。
以前那种猛拉地产的时代，可能早就过去，以后也不会再有。
未来更多是，商品房和保障房分层，变成两个价格体系。
买房人群上，以后也会分层，买商品房和保障房的，完全是两类人。
明年如果不出明显利好，深圳楼市大概率是靠自然规律逐步回暖。
随着经济和信心复苏，房价下跌促销后，成交量慢慢起来。
这样的市场，更健康平稳，也更符合领导需要。
这几年，深圳真没那么缺地，土拍频次变高，新房在加速供应。
12月，据说还有19个新盘要入市大乱斗，新房和二手房会继续内卷。
到2025年前，深圳还要大批量建新房，目标是建设商品住房35万套。
短期内，深圳新房并不稀缺，人才房还在冲击商品房。
只要政策不放松，购买力没明显变化，那就是买方为主的存量竞争。
只有少部分性价比极高的产品能受到追捧，其他的就很尴尬卖不上价。
明年深圳楼市，大概率是局部分化的，新老分化，普豪分化，贵贱分化。
只要不出政策，楼市涨幅就会变得越来越微观。
不会像以前普涨普跌，而是每个产品涨跌完全不同。
来源：熊大说房
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