千万不能再救房地产…
2022/12/15 12:45:40 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：杨国英观察
这几天，闭门思考宏观。
宏观走势，关系一个国家的未来，也关系到每一个家庭的未来。
思来想去，当下宏观的关键还是房地产。
对房地产的政策，事实决定了我国经济的未来。
先说一说经济现状。
当下经济的现状，其危险程度，事实已经超过了2008年，绝对是加入WTO、乃至改革开放之后极为罕见的。
这个，从民间投资的景气度可以窥之一二，今年1-10月份，我们的民间投资在大幅度减速，民间固定资产投资同比增长仅仅1.6%。
事实上，不仅民间投资在大幅度减速，还有隐性的外资撤离迹象。
是的，今年欧洲受俄乌战争能源价格高企的影响，部分大化工产业迁移到我国。
但是，全球科技产业在美国胡萝卜+大棒政策的诱压之下，已经有规模外迁的明显迹象，这其中，尤其苹果产业链是一个代表，这是值得我们为之警惕的。
还有，从今年7月到11月外贸出口的断崖式下滑(从增速23.9%下滑至0.9%)，这事实也敲响了我国经济接近危险边缘的钟声。
在民间投资和外贸出口双双遭压之下，稳经济事实已经到了刻不容缓的地步。
问题是经济到底应该怎么稳？
现在，许多人将眼睛盯向了房地产，希望通过救房地产稳住经济大盘。
现在，诸多的政策信号显示，下一步有可能再次刺激房地产，现在有的二线城市已经将公积金房贷首付降低到了20%。
对高达近10万亿的房企债务是应该启动政策性的重组，让好的房企并购掉差的房企(或者差房企的部分项目)，这有助于优化我们的金融秩序，这是有一定必要的。
对涉及老百姓已买但未交付的房地产项目，以政策手段加快推进保交楼，这更是有必要的。
但是，千万不能救房地产，千万不能再去刺激房地产。
说一句严重的话，当下如果我们再去救房地产，再去刺激房地产，我国经济极有可能失去未来10年乃至更长时间。
在独特的国情之下，房地产事实已经是我国经济的拦路之虎。
现在，这个拦路之虎已有疲惫之态，这是过去几年坚持房住不炒的巨大成就。
而如果现在我们再去救这只老虎，再去刺激它再去投喂肉食给它，那么，之于未来，这无异是在养虎为患，乃至最终让这只老虎吞噬掉中国经济的未来。
真的有这么严重吗？我为什么这么说？
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讲到这里，我先普及一下宏观杠杆率这个经济指标。
所谓的宏观杠杆率，是指一国非金融实体部门债务规模占一国当年GDP的比率，非金融实体部门包括居民、企业和政策三个部门，一国的宏观杠杆率越高，表明一国的总体债务水平越高，也表明一国经济发展的风险边际在加大。
那么，我国的宏观杠杆率处于什么水平？
2008年的宏观杠杆率是141.2%，2021年的宏观杠杆率是263.8%——这一宏观杠杆率，事实已经与美欧等发达国家处于同一水平线(在主要发达经济体中，仅仅次于日本)，而明显高于其他新兴经济体。
注意，我们263.8%的宏观杠杆率，其实还不包括地方政府的一部分隐性债务，如果算上地方政府的这些隐性债务，我们的宏观杠杆率大概率要高达300%。
这说明当下我们的宏观杠杆率是超高的，也说明我国经济发展的风险边际在急速加大。
对我国的超高宏观杠杆率、以及由此带来的巨大风险，我相信，无论是学界，还是政府，应该是有充分认识的。
但如果结合我们对资本项的管制，我们的宏观杠杆率，有可能高得更加离谱。
这么多年来，与发达国家以及多数新兴经济体不同，我们对资本项是有管制的，说得更通俗易懂一些，我们的居民财富，是不可以投向境外的(无论是境外的股市，还是境外的房地产，或者其他投资项目)。
对资本项的管制，这事实导致居民财富只能留在境内，要么投资国内投市要么投资国内房地产要么存在银行，总之，必须在境内流转。
对资本项的管制，这事实也帮助成就了过去二三十年中国经济的传奇。
居民财富只能留在境内投资，重点配置，要么投资楼市或么投资股市，而从事实层面讲，过去20多年居民财富主要投向了楼市(房地产占比我国城镇居民财富超过了70%)。
过去20多年居民财富只能留在境内投资、且主要投向了楼市，这就是帮助成就我国过去二三十年中国经济传奇的一把钥匙——居民财富投向楼市(而且事实也只能大部分投向楼市)，地方巨额的土地收入有了。
地方巨额的土地收入有了，基础设施(铁公基)就有了，各式各样的工业园区也就到位了，然后，结合其他要素条件(特别是改革开放的国策)，我们的经济就腾飞了，制造业产业链就健全了，中国经济的传奇也就诞生了。
但是，请注意，对资本项的管制(只允许居民财富在境内投资)，这事实上也是一种宏观杠杆率，一种超级隐性的宏观杠杆率——正是这一超级隐性的宏观杠杆率，帮助成就了我国经济过去二三十年的传奇。
这一超级隐性的宏观杠杆率，有一个确切的表征，那就是房地产的事实泡沫化，我国房地产的静态收益率(租金回报率)仅有1.5%，这远远低于全世界所有市场化国家。
打一个不恰当的比方：
以房企的融资为例，假设一个房企的对外融资，这是看得见的宏观杠杆率。
与之相对应，这个房企如果对内有一个要求，要求所有员工领到的工资资金，只能在房企内部消费(或买房，或买这家房企生产的冰泉、粮油，或认购这家房企对内发行的理财产品)，这看起来虽然不是负债，但事实上也是一种隐性可以部分打折的负债，这可以理解为看不见的宏观杠杆率。
在经济处于顺周期时，这家房企的这一操作，不仅不会出现问题，而且，事实有助于这家房企保持超高速的业绩增长。
但是，一旦经济的顺周期结束(或者进入逆周期)，这家房企的这一对内操作，不仅会出问题，而且，事实会急速放大财务风险。
一家企业如此，一国经济也是如此。
当下的我国经济，事实已经确认顺周期已经结束，而由此导致的过去若干年依靠资本管制所助推的经济高速增长传奇，不仅会结束，而且还会因此急速放大我国经济的风险度。
讲得更具体一些。
过去若干年，在资产管制引导下居民财富对房地产的堆彻，事实已经不能再持续下去了，宏观杠杆率(显性+隐性)肯定会撑不住的。
如果再持续下去，一旦经济增长进一步减速(现在迹象已经比较明显了)，我们的宏观杠杆率(显性+隐性)必然会崩，而这一崩，注定会迎来一次经济硬着陆，一次没有10年时间无法修复的经济硬着陆。
所以，现在，房地产千万不能救，更不能再去刺激。
最好的做法是，让房地产阴跌五六年，通过房地产的阴跌，渐进消解中国经济内部的风险。
在房地产阴跌五六年、渐进消解中国经济内部风险之后，再放开资本管制，让居民财富更大范围地走出去，让GNP显著大于GDP——日本可以海外还有一个日本，中国也可以海外还有一个中国。
最后，再强调一下，房地产千万不能救。
现在再去救房地产、再去刺激房地产，之于中国经济的未来，绝对就是如食砒霜。
注：今天写这篇文章，可能会让读者反感，因为我的读者以中产和中高产居多，他们的财富有许多堆砌在房子上，我又何尝不是呢。
但是，中国经济，中国的未来，现在已经到了一个关键时刻，我们有必要超越个人利益站位，去为中国经济和中国的未来鼓与呼。
现在，已经刻不容缓了!
来源：杨国英观察
近来走访不少券商、私募，也认识的很多牛散、游资、投资大佬，竟发现他们多了一个新的共同点，就是在他们公司的玄关、案几、办公桌上，最近都供奉着一位常胜将军——武神赵子龙!
这里还真有一些故事。
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于是，也不知道从哪个时候开始，财金商界、投资圈，就流行供奉这一位英俊潇洒、忠毅仁勇、百战不殆的传奇英雄人物——常胜将军赵子龙。尤其是在投资行业，私募、牛散、游资、大户，几乎成为各位投资大佬秘而不宣之镇市必备神器。
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