房价见底！这4个中心城市，可以买了！
2022/12/16 12:15:43 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：子非鱼源自：城市财经(ID：City-Finance)
01天津、青岛、济南、石家庄可以买了
北方的天津、青岛、济南、石家庄，无论新房还是二手房，都可以入手了。并不是因为它们的房价要涨了，而是跌无可跌了。
借助这篇文章，本号再次亮明一下态度，后台有部分粉丝看我今年接连不断地发布一些各城市楼市萧条的文章，就说我是坚定的看空派。
其实，本号一直秉承着客观公正的态度，对待楼市，不唯多，不唯空。这一年我倒是想写一些楼市的好消息，但也得有啊，有吗？
本号只是想尊重事实，我今年所写的内容，并没有出现差错。
我只是想借助自身的一些经验和知识对市场进行理性分析，给大家提供一些想法，让大家尽可能买房的时候下跌的时候不买亏、上涨的时候不踏空。
本号在最近的几篇文章中，反复强调，防疫放开之后，经济和收入复苏的不确定性仍在，大多数中心城市的调整步伐短期内不会停止。
但天津、青岛、济南、石家庄等少数北方城市，会是例外，可以入手了。主要原因有三：
第一，这一轮调整，南方中心城市从去年下半年楼市转冷才开始，至今不过一年左右，而以天津、青岛、济南、石家庄为代表的北方中心城市，已经调整了四五年时间。尤其是天津，房价调整幅度相当大。
第二，这四个城市房价持续调整五年，目前基本已经到底了。往后基本跌无可跌，横盘的可能性更大。
第三，今年以来的低利率、促销打折等活动，在房价见底的天津、青岛、济南、石家庄会显得更加有吸引力。
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02北方四城房价见底了
这轮房价调整，北方城市整体都走在了前面，廊坊、天津、石家庄等城市的房价在2017年年中左右基本就见顶了。
青岛、济南则在2018年年中见顶
因为正是那一年，限购限售限贷等调控措施席卷全国。
比如廊坊，在2017年三月份和六月份先后两次收紧限购，阻断了京津冀的投资客进入通道，当年4月份廊坊的房价就急转直下。
天津的限购措施是2017年4月份发布的，而天津房价的顶则在3月份就出现了。
北方城市之所以整体比南方城市调整步伐早很多，主要是因为无论是经济、产业还是人口，整体都在往南移动。
在之前本号梳理南北城市经济产业大PK的文章中分析过，中国内地GDP前十强城市，南方9个，北方只有北京。天津与青岛均掉到了10名开外。
资金总量方面，内地30强城市，北方依然只有10个，南方占了一大半。消费能力方面，内地30强城市，北方同样也只有10个，南方20个。中国内地工业实力30强城市，北方同样只有10个，南方20个。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口方面，北方常住人口还在增加的中心城市，之后西安、青岛、济南、郑州、沈阳和大连等。
在这种背景下，调控之手落下，资金便会从北方撤离进入南方，所以我们可以看到，在2017年北方楼市转向之下，南方所有热点城市，房价依旧在上涨。
北方城市中的天津、廊坊2017年调整幅度比较大，青岛、济南、天津2018年调整幅度较大。之后都是小幅向下调整。
中新经纬披露的2020数据显示，廊坊当年年底房价跌幅较高点时期跌去了46.9%。天津较2017年3月时的高点跌去了21.8%。青岛较高点时期跌去了22.8%，济南较高点时期跌去了17.5%，石家庄较高点时期跌去了18%。
之后这种小碎步的跌势一直持续到今年。
今年的宏观环境之下，全国整体房价都在下行，原本就在下行的北方诸城，更加难以转向。
从国家统计局的数据来看，11月份天津、青岛、济南和石家庄均在40个房价较2020年下跌的城市行列之中。
但同时我们也看到，跌幅都不是很大。四个城市中，跌幅最大的石家庄，较2020年也只下跌了7.8%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
总而言之，在持续调整五年左右的时间里，天津、青岛、济南、石家庄的房价已经见底了，后续基本跌无可跌，上涨的可能性不是很大，更大的概率是横盘。
这个时候，只要不作死投资，真正的刚需和改善型需求，是可以借助这波低利率和购房打折促销优惠上车。
目前，房价见底的四座城市，成交量正在缓慢复苏中。尤其是天津。
贝壳数据显示，防疫放开后的12月5日至12月11日，天津市二手房成交1210套，环比上周涨86%，达3个月来峰值。
天津房子最吸引人的地方，是高考录取率。买天津的房子，可以增加不少积分，按照积分落户的方式，落户速度会很快。
而天津户籍的高考生，二本、一本、重点大学录取率在全国都名列前茅。
2020年天津的一本录取率是21.4%，仅次于北京的30.5%。这一录取率是河南的3倍，是广东、江苏的2倍左右。其211高校录取率是12.7%，是广东的4.7倍，是河南的3倍。985高校5.8%，同样位居全国前列，是广东的4.5倍，是江苏的4.1倍，是河南的5.3倍。
注:数据来源网络搜集整理，仅供参考。
正因为有此吸引力，所以天津的购房者中，相当一批是外地人。
天津的房产销售称天津的购房者30%是本地人，70%是外地客户，外地客户买房为的就是给子女“降低约100分的高考录取分数”，在人生关键处推孩子一把。
不过，天津在2021年调整了政策，想要在天津参加高考，不仅要户籍，还要学籍。政策从2022年开始执行，允许三年过渡期。
2022年高考必须有1年学籍，2023年高考必须有2年学籍，2024年及以后高考必须有3年学籍。
这条措施，就是为了防范一些人落空户，户籍过来人不过来。
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03各类城市后市预判
尽管天津、青岛、济南、石家庄等北方少数几个城市房价见底，买房可以入手，但并不是所有的城市都如此。
这一点，在本号之前的几篇文章中反复说过。
南方诸多中心城市，去年下半年才开始调整，房价泡沫仍比较大，尽管防疫放开，但供应整体比较大，而且楼市已经告别了黄金时代，人口也已经见顶转向。
最关键的是，防疫放开之下，经济和收入复苏，是缓慢的，曲折的，不确定的。
对于南方大多数才开始挤泡沫的城市来说，调整的步伐仍未停止。
这几天，已经写过南京、武汉、厦门、深圳、广州等城市防疫放开之后的现状，大家可以去翻看一下历史文章。
至于大部分三四线城市，由于中国房屋库存主要积压在三四线城市，过去他们凭借着货币棚改拉升了一波房价，但在如今高库存背景下，特别是人口见顶转向之下，越来越多的三四线城市人口在减少。
这种背景下，不少三四线城市，房价会进入漫长调整周期中，逐渐鹤岗化。
作者：子非鱼来源：城市财经(ID：City-Finance)
近来走访不少券商、私募，也认识的很多牛散、游资、投资大佬，竟发现他们多了一个新的共同点，就是在他们公司的玄关、案几、办公桌上，最近都供奉着一位常胜将军——武神赵子龙!
这里还真有一些故事。
纵横国际的常胜之师——中国国家乒乓球队，牛吧？ 但你可知道，国家乒乓球集训基地就在河北正定？
而今的河北正定，就是古三国的常山。 说到常山，就不得不提三国名将、百战百胜的常山赵子龙了。
于是，也不知道从哪个时候开始，财金商界、投资圈，就流行供奉这一位英俊潇洒、忠毅仁勇、百战不殆的传奇英雄人物——常胜将军赵子龙。 尤其是在投资行业，私募、牛散、游资、大户，几乎成为各位投资大佬秘而不宣之镇市必备神器。
百战百胜，这个意头也是实在太好了。现在比较流行的说法是，地盘、店铺、公司、堂馆会所，入门都要先拜关公，但老板自己的办公室内，现在流行的是老板身后或身旁位置，都要供奉一尊赵子龙。
无他，“大敌当前，横枪立马，浑身是胆，令君侧安心者，唯子龙也”。
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