2023年，房地产恐怕要经历最有悬念的1年
2022/12/16 12:15:43 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大胡子说房Pro(ID：shuofangpro)
历史无数次告诉我们，地产不稳，经济难稳。
当拼经济成为头等大事，我有一个大胆的想法：
明年，或许会有更大的楼市刺激政策。
之所以这么说，是因为我和你们不同。我是天天泡在房地产信息这个池子里的，你们看到的我基本都知道，可我看见的你们未必知道。
接收到的市场信息不同，自然会有不同的判断。
偏偏当下的我们只有破除信息壁垒，才能赚到钱。
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01
特殊的历史阶段需要政策支持
你见过“光”吗？
史无前例的光划破黑暗，带来名为“救市”的风。
第一阵大风，吹向购房者，降息、降首付、换房退个税、放宽首套房贷利率下限、下调首套公积金房贷利率……
第二阵龙卷风，吹向房企，信贷、债券、股权「三支箭」齐发，央行降准放水5000亿……
第三阵微风，吹向市场，佛山、武汉、厦门先后不同城区解除限购……
房地产萎靡太久，利好政策只会愈发下猛药，可为什么第三阵只是微风？
——所有尚未达成共识的行动，都只是试探。
我把今年已经放松限购和有市场传言要解限的城市梳理成这份表格，明显看出3个特点：
1)除了佛山，其余解限城市大多划定了区域。
2)部分城市，解限时间有限，例如武汉，只有22天，官方也不承认“解除限购”的说法，而是称为“容缺办理”。
3)一线城市也有微调，可以认为有松绑的趋势。
之所以要试探，也跟楼市过往的调控经验有关。
前两阵风已经从税收与金融层面尽可能的高抬贵手，如果再来一场全国解限，楼市行情会不会失控？
所以，全国范围内的解限是不太可能，但地方政府考虑到自身的财政压力，还是会此起彼伏地做一些试探性动作，例如不同程度的解限。
只要还有城市解限，「政策底」自然就还没到来。
2023年的经济修复，也不适合盲目乐观。
都知道接下来要全力拼经济，但经济什么时候才能恢复？
根据日韩两个邻居的经验，我们很可能还得经受2-3轮疫情高峰，这张图只显示了第1波高峰的时间预测。
从个人角度出发，我建议你最好看一看，做好准备，心里也能有个数。
从大局角度出发，我认为只有经过第二波高峰，才有资格去谈经济复苏，经济复苏了，楼市才能真正天亮。
从日韩的模型看，第一波波峰与第二波波峰之间，相隔约12-14个月。
楼市是经济的表，经济是楼市的里。
也就是说，从行情启动，到全面复苏，起码还有一年以上的缓冲时间。
还是那句话，楼市不起，救市不停。
明年，或许会有更大的救市政策，可能连北上广深都会卷入，例如认房不认贷，增加多子女家庭的购房套数等。
一线楼市不醒，其他城市真的带不动。
02
特殊的市场需要政策指引
经济修复需要时间，楼市消化利好需要时间，人们心态和观念的转变还得要时间。
在寒冷的环境里待久了，刚升起的朝阳，并不足以让人们放开手脚。
央行官网初步统计，今年11月社融增量1.99万亿，环比的确有改善，同比呢？
2021年11月，住户贷款增加7337亿元，其中，短期贷款增加1517亿元，中长期贷款增加5821亿元。
2022年11月，住户贷款增加2627亿元，其中，短期贷款增加525亿元，中长期贷款增加2103亿元。
对比着来看，这数据何止是腰斩，同比都斩到胸口了。
无论是短期还是中长期，老百姓都牢牢捂住自己的钱包，不敢消费。
钱去哪儿了？
存起来啦，没看今年M2增速都比社融高了嘛。
如果说M2是贷款，那实实在在的现金变化也能说明事实。
今年的现金规模(M1)，一直在膨胀，就没停下过。
居民存款总额又创新高，都115万亿了。
发现了吗？当对经济预期偏向悲观时，谨慎防守才是人们下意识的选择。
前途未明，超强的储蓄意愿，会直接压制消费欲望。
偏偏经济修复需要消费，这是一个悖论。
所以说，接下来，政策的引导比什么都重要。
——要树立信心，指明方向。
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03
该出手时就出手
既然会有政策扶持，可以预见，来年的房地产必然会有一波攻势。
明年楼市的成交量，一定比今年好。
事实上，现在成交量已经隐隐有了回暖苗头。
好比深圳，12月新房成交眼看着就奔3000套去了，之前始终在2000套甚至更低的水平徘徊。
成交量止跌，企稳，回升，价格波动，是2023年楼市最大的确定性。
至于成交量冲到多少，价格波动多大，与刺激政策力度有关。
只是我希望你们心里要有杆秤：未来快钱不好赚，慢钱才是正道。
况且，三年疫情到底是影响到了城市价值洗牌——
除了衡量经济实力，管理能力，管理水平也非常重要，它直接决定了一个城市的抗性。
一是市场抗性。
同样的市场，“马太效应”却越来越明显。
有的城市能稳住，甚至还有点小涨，有的城市早就跌穿地心。
有的新房打折优惠还是滞销，有的却能日光。
即便全部下跌，也有跌1万和跌10万的区别。
这都是3年来的现实写照，如果是你，你会怎么选？
二是城市系统抗性。
当灾难来临，不同城市的人命运不同。
有的人一日三餐，有的人三日一餐。
背后其实是无数盘根错节的系统在接力运转。
买一颗蔬菜，首先要有采购蔬菜的企业，运用物流将蔬菜送到城市边缘，通过道路服务进程，再由管理订单的机构，分批包装。
无论哪个环节出了问题，你买的这颗蔬菜就传递不到餐桌上。
当然这只是个例子，实际情况要比这个复杂得多。
我只是想说，城市系统抗性更强的城市，未来会吸引更多人口。
毕竟没有一个人不愿意过更高级的生活。
而人口就是楼市的底线。
至于现在到底要不要出手，这个问题已经有人问过我很多次。
说实话，现在买房已经进入史上罕见的低成本区间，除了降价，部分城市的利率水平已经破4走3。
这个时候，一定要多多关注有确定性的城市，年底该上就上。
因为影响房价的不单单是供需，还有货币。
眼下M2增速只强不弱，再加上空前的货币支持力度，兜兜转转还是会进入楼市，价格怎么会不涨呢？
好的资产终究会被掠夺一空。
你敢做别人不敢做的事，利用认知差，才有机会赚到超额利润。
不是吗？
来源：大胡子说房Pro(ID：shuofangpro)
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