上海楼市，出现了若隐若现的买点！
2022/12/17 14:38:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大碗楼市上海站
最近的楼市政策，真是有点嗨。政治局会议前脚刚开完，后脚全国各地就开始拼经济。过去一周，针对楼市需求端的支持，开始迈出了大脚步。12月6日，厦门取消岛外限购，外地人在岛外可购买1套；
12月7日，郑州首套房的首付降低至20%；
12月8日，南京取消认房又认贷，二套房首付最低降至30%；
12月8日，合肥开启“二手房互换”新模式，所有权人将房屋进行等价或差价交换；
12月8日，房交会期间，武汉限购范围缩小至二环内，凭居住证可申请房票，二手房可带押过户，购房补贴等。
这么密集的松绑政策出台，也难怪很多同行跟着狂嗨。
用朋友圈某家中介的原话：上海楼市，明年肯定要止跌上涨!
对此我要泼个凉水：上海楼市，还远远没到吹涨的时候!
但是，若隐若现的买点，确实已经出现!
1需要承认一点。上海二手房，目前依然处于下跌通道。年初上海涨得最凶的豪宅，反而在这一波行情，价格最先崩塌。
最近我和几位豪宅中介沟通了下，降价幅度是这样的：
总价2000万~3000万，普遍降价幅度在100万~200万；
总价3000万~4000万，降幅区间在200万~300万；
总价5000万以上的豪宅，部分降幅可以高达800万。
像上图的降价小区例子，层出不穷。
我采访了业内做豪宅的丽兹行中介，基本现在上海的豪宅小区，每个盘都有两三套大幅降价x百万的房源，重点是诚意出售。
逆转来得太快，这在豪宅火热的上半年，是难以想象的。
不仅仅是豪宅，郊区的二手次新也在下跌。
真是应了我们前段时间的预言：五大新城的一二手价差，开始倾向于正挂。
什么意思？新房的价格倒挂，已经逐渐被二手房的下跌吃掉了。大家可以去看看五大新城的新房联动价，再看看链家的挂牌价做个对比。嘉定新城，二手次新普遍在4.5-5.5万；青浦新城，二手次新普遍在4-4.5万；松江新城，二手次新普遍在5-5.5万；奉贤新城，二手次新普遍在4-4.5万；临港新城，二手次新普遍在2.5-3万。
不光是五大新城，就连曾经无比辉煌的网红板块-大虹桥，也在周期力量之下，逐渐走下神坛。
中建锦绣天地的高区，在连续的挂牌价下调之后，已经跌到了7.7万。
不知上半年9万接盘中建锦绣的站岗侠们，现在有没有瑟瑟发抖。整盘来看，上海二手房价的整体下滑力度不算很大。
但是，局部区域已经开始瓦解，趋势已经形成。
曾经那些买房赚到大涨的故事，现在已经开始“跌成了事故”。
2
再来说说买房人的心智变化。
以前的房产群都在聊：哪个哪个盘倒挂多少，买到赚多少，要多少多少分。
现在的房产群都在聊：到哪里去买感冒药？哪个盘在维权。
赶上年底的新房供应井喷，加上维权潮的汹涌。最近新房的认购用户，已经到了冰点。
用上周末一个干新盘营销告诉我的原话：
管你操盘再高级再牛X，谁也挡不住市场的大起大落。
我问了一个链家新房部的小伙子，现在上海续销盘的客户来访怎么样？
他脸色一皱告诉我：
新盘入市日子还好过点，续销盘简直是惨，认购结束当天，就是宣告这个盘进“冷宫”的那天。
现在上海新房重启中介分销的趋势，已经成为挡不住的洪水猛兽一般。
的确，以前大家只关注和吹捧新房的倒挂。
但这两年，上海新房品质的确拉胯，如果还要装修包，再算算限售成本，入手成本加起来，并不比二手低。
那对于二手房，买房人是什么态度？
看着确实跌了不少，但只是把之前的涨幅吐出来了一下，还没有跌到2020年大涨前的行情。
人性，果然还是贪心的。
3
虽然上海楼市还没到吹涨的时刻，但买点真的快到了。
二手房降价潮的到来，加上一手房的天量供应，买方市场已到。
另外，深圳、杭州也是上海楼市可以参考的风向标。
最近深圳的成交量回暖明显，出现了比较多的卖房业主反价的案例。
12月以来，深圳二手市场呈现两个特点:一是笋盘去化速度提升很快，二是成交量明显放大。
而杭州，在经历了连续4个月的下跌后，二手房成交量终于在11月止跌回暖。这和杭州出台了救市政策有关，从限购放宽到信贷新政、差异化购房，都真实地发挥效用，新房、二手房的成交量都有回暖。
所以有上海买房意愿的购房者，建议在今年底和明年初一定要排好看房的规划。
现在上海楼市的行情像哪一年？
像极了2018年下半年-2019年上半年。
笋盘频现，可以“青龙偃月刀”式砍到9折、8折。
政策调头之后，房子虽不能赚到大涨的钱，但也确实是到了能买的底部。
现在想想，上海政府的确是有高人。
把新房当做调控二手房的一张牌，先拉高二手房价，打出来一二手价差，然后利用一手房的放量分流二手房需求，需求下跌的过程，二手房也会跟着下跌。
回过头来看，二手房确实量价也在下行，其背后是一二手房倒挂逐渐“磨平”的一个过程。
但是现在一二手皆有颓势的局面，一定不是上海政府想要的。
现阶段的楼市任务已经变了，从压制转到了力保。
所以明年形势若还是不佳，上海也一定会出台更多的政策放松底牌。
如今短期内的下跌，无非就是供需的矛盾。而供需的大手，随时会在不同阶段为了不同任务，翻手云覆手雨。11月份，先是央行、证监会联合推出金融16条，助力房地产行业健康发展。
接着是国有六大行定向授信各大房企纾困。
然后又有了允许符合条件的房企重组上市，提供新的流动性来源。从种种趋势来看，楼市的调控政策已经不再是加码，而是放手脱困。
政策底已到，楼市利空出尽，市场底或许也快到了。别太贪心。总结再差的年份，上海楼市也没差到哪里去。
2021年是上海楼市调控最密集、贷款最难批、三价取低最难下手的一年。结果上海二手房的成交，依旧没下过1.2万套，始终全国第一。
这个拥有2500万常住人口、700多万套二手房的超级城市。存量和增量的购买力，生生不息。今年下半年，应该是上海楼市唱空情绪最重的半年。结果这几个月的成交量，依旧围绕在1.5万套上下徘徊。所以对于刚需来说，战略上可以空头，但战术上必须多头。给几点建议：
第一，当下无论是新房的供应还是分数，都是典型的买方市场。
想买新房，就要找到真正有倒挂空间的。
怎么找很简单，多查查周边的二手成交就一目了然。避开那些吹得天花乱坠，但是“伪倒挂”的新房。第二，自住刚需可以下手了，改善也值得买，做好长期持有的准备。一心想着大涨赚钱的想法，收一收。今年底和年后是两个窗口，开发商会不会有折扣出来，这两个节点是最值得参考的。现在的置换客把老破小、老破大出掉，置换新房也有不少机会。第三，买房不要再相信一些虚无缥缈的炒作概念。什么南大智慧城、桃浦智创城、元江路TOD、横沔度假区，都是需要5年10年才能消化的大饼。二手房就买优质板块的次新，虽然贵了点，但一定会跑赢长期大盘。
新的游戏规则将生效，救市稳经济的势头正劲。
上海楼市，虽没到吹涨的时刻。但买点已到。来源：大碗楼市上海站
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