只有更换赛道，房地产才会有新希望
2022/12/17 14:38:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：宋丁视点(ID：SDviewpoint)
很多人都没有想到，这一轮的中国房地产竟然如此顽固，从去年10月开始，刘鹤副总理出来说话，针对房地产市场的低迷，说应该保证市场对于信贷资金的合理需求；转眼一年多过去了，又是刘鹤再次出来说话，表示正在考虑新的举措，努力改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
这是什么情况呢？说明一年多了，房地产仍然处在低迷的大通道里，尽管政策面一再强力扶持，但行业困局并没有根本性改善。11月数据显示，房地产行业及楼市仍然偏冷。
为什么会出现这种情况呢？我的判断是这样的：
其一，行业困局程度不一样。这两年来，国内各个行业都很困难，但其他行业很少受到政策面的严厉管制和打压，只有房地产因投机炒作原因遭遇政策面的持续严控甚至打压，导致大量房企出现三条红线下的债务困局及危机，房价下跌，导致业主断供量和法拍房激增。房地产是目前所有行业中困局最深的行业。
其二，对国家金融和经济的影响程度不一样。房地产本身具有金融投资属性，对信贷资金以及各类社会融资的占有率比较高，同时房地产上下游多达数十个关联产业，其产能占国民经济比重高达20%到30%。房地产目前出现的债务困局等问题若处理不到位，将严重影响国家金融系统的稳定性和安全，同时对国民经济体系的影响也很大，这是一般行业难以比拟的。
其三，政策扶持力度和效果不一样。尽管全国很多行业这两年都不同程度受到疫情及国内外经济波动的影响，都有很多困难，政策面对受影响的各行业都有扶持行动，但显然房地产受到的扶持力度最大，从去年10月以来，来自国家高层、各个部委、各地政府的多种类型的政策扶持就从没有中断过，特别是近期的金融16条和涉及信贷、发债和股权融资的三支利箭政策等，充分体现了政策面对房地产纾困的高度重视，但效果难以很快显现出来。
其四，明年行业预期目标不一样。在经过三年疫情的困扰后，目前各行各业都铆足干劲，准备大干一番，力争明年尽快走出困局，恢复本行业应有的元气和发展水平，可以预见，大多数行业的基本面在上半年可以得到积极修复，下半年将进入较快发展通道。而房地产业由于身处严峻的债务等重大困局中，预测明年将呈现缓慢解决这些重大困局的过程中，回暖这个事不会很快全面发生。
尽管房地产业界不断有声音传出来，说房地产已经触底，明年在疫情放开背景下全国经济形势整体将得到较快回升的形势下，房地产行业也将很快回暖，然而，眼下的事实是，房地产行业仍然偏冷，还看不出来什么时候能真正回暖。
我必须说，如果大家还抱着一种心态，希望这一轮政策刺激后，房地产重回曾经那样的热络格局，这种思维真的已经过时了。因为，中国房地产的底层逻辑已经发生重大改变，我们必须正面应对，决不能采取鸵鸟政策，自己糊弄自己。
千万不要再说什么中国城镇化仍然处在较快发展阶段，仍然指望房地产可以从所谓较快城镇化的通道里继续获取人口红利，继续按照这个研判布局房地产行业发展。因为，中国城镇化的总盘子已经达到67%，在中国，基本上达到70%就大体完成了城镇化或城市化，中国这样一个大国，必须保证有大约30%的农村人口长期稳定地从事农业生产，以保证中国的粮食和食品供应安全。
这意味着，已经没有什么大规模的农村人口继续向城市转移的可能性了，既然如此，那又如何继续依赖这种传统的城镇化获得大增量的人口红利来支撑房地产发展呢？
我们再来看一组新的重大数据，这些数据也能够有力证明，中国房地产再也回不到从前那种传统模式下的“好日子”了。
比如，中国人口14亿多，已经进入峰值，去年净增仅48万，今年很可能负增长；去年中国人口老龄化21%，预计2030年超过30%；目前房地产商住房库存6亿平米，居民空置60亿平米；目前全国城镇住房3.5亿套，人均40-50平米，已经到了国际天花板；2021年全国商品房销售面积近18亿平米，也成为峰值；20多年来中国平均房价上涨5倍，地价上涨10几倍，这种局面不可持续；房地产商平均负债率70-90%，最高已超过100%，这与稳健负债通常保持在10%到20%的香港房企迥然不同；央行统计表明，中国城市居民资产负债已经大幅提升，其中房债占到全部负债的四分之三，等等。
看到了吧，这些铁一般的数据和事实正是中国房地产回不到从前的基础原因。一年多来的政策性货币投放，连行业债务等基础困局都难以很快解决，怎么可能让整个房地产行业再一次回到从前那样的“风光”时代呢？
如此说，中国房地产真的没希望了吗？当然不是。房地产下一步的希望所在，就是回到它在这个新阶段所应该有的新的位置和新的发展模式上去，这样它才能继续充满希望和持续保持活跃态势。
首先，房地产仍然是一个“支柱产业”，这一点，高层已经反复强调，我要补充的是，这个“支柱产业”的内涵，已经不再是过去二三十年来客观上在中国经济发展扮演的核心性、领军性支柱产业的作用，而是回归到民生性、基础性的支柱产业地位，核心性、领军性的支柱产业只能是以科技创新为主导的先进制造业和现代服务业。
未来的房地产，必然呈现如下趋势：它要进入以政府保障性住房为主导、以商品住房为辅助的时代，要进入租购并举、租购同权的时代，要进入以旧城改造、城市更新的高质量发展时代，要进入深度拓展存量价值的时代，要进入以高端产业为主导、地产为辅助的时代，要进入不动产的系列资产运营和管理时代。在这些方面，房地产仍然有着多元深入的价值和广阔的前景。
未来的房地产，当然仍然会有大量的居住诉求和相应的供需关系，包括买房卖房的业务，刚需和刚改的需求是长期客观存在的，房地产行业对此当然会继续保持相应的产业空间和经济诉求。但是我必须强调的是，中国房地产再也不可能维持过去二三十年来那样一种惯性套路，即：外延式拓展城市土地、政府招拍挂、房企价高者得、地王频现、高杠杆、高负债、高周转、预售盖房、新房销售、快速回笼资金、再拿地的循环套路和模式，楼市更不会再呈现千军万马闯江湖、加杠杆炒房获取暴利的扭曲局面，这些情景已经一去不复返了!
换句话说，未来的房地产必须更换赛道，必须坚定地实施行业的转型升级，必须进入和中国经济大趋势相吻合的大通道里，理性、良性、合规合法运行，只有这样，房地产才有全新的希望。
由此，我们完全应该理性地看待当前房地产面临的解困局面，它需要时间和力度，不可一蹴而就。因此，房地产完全可能在明年与中国经济整体踩油门、加快发展的大格局发生频率上的差异，会恢复得相对慢一点，这个无需奇怪，也无需担心，待明年房地产的债务等困局解决到位，赛道也转换得差不多了，房地产行业自然会再一次进入正常运转大格局，对此我们应该理性地充满期待。
来源：宋丁视点(ID：SDviewpoint)
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