接下来，楼市一定会有大动作
2022/12/18 15:51:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：子木 源自：子木聊房(ID：zimuliaofang)
最近，坊间关于房地产的议论又多了起来。
先是刘副总理在重要会议上重申“房地产是国民经济支柱产业”，后中央经济会议强调，“要确保房地产市场平稳发展”，提出要坚定不移向“新发展模式”平稳过渡。
随后，市场各界掀起舌枪论战。
反对派称又在复制老路径，用大烟斗和尿壶抨击房地产；支持派则矢志不渝坚持房地产才是周期之母。
事实上，所有人都忽略了一个很重要的东西，房地产的本质。
在特殊的历史阶段，房地产充当的角色是不同的。
40年前，房地产只是普普通通的民生工程，20年前，房地产是驱动城镇化进程的主动力，而现在，房地产光辉已褪，他在用自己最大的能力，助力经济“转型”。
在这特殊的时间点，我们应当给它更多的是一份尊重，而不是功利性地追逐与审判。
房地产是国民经济的产业支柱，是20年前第一次房改后提出的，时隔20多年后的今天，由经济顶层设计师再次重申。
时间不同，寓意不同。
20年前的提出，是目标和口号，是主动行为；20年后的提出，是肯定与陈述，是被动行为。
放开疫情意味着经济要经历一个持续数月的真空期，只有感染峰值放缓，一切经济活动才能有筑底反弹的空间。
这段时间，就需要一张强大有力的“肩膀”，能扛住经济下行的惯性，让这一切能顺利过渡。
而目前，能有这种力量的有且只有房地产一个选项。
我们不妨来看几组数据：
经济端：2020年房地产及其产业链占我国GDP的17.2%(完全贡献)。
就业端：2020年房地产涉及上下游产业500多个，关联专业2000多个，直接以及间接带动人口总计7072万人。
金融端：2020年土地有关收入占地方财政收入的37.6%；房地产占社会固定资产投资的51.5%；房地产贷款占金融系统约30%左右。
居民财富效应端：2020年中国住房市值约62.6万亿美元，平均占比中国家庭财富资产的7成以上。
无论是哪个维度的叙述，房地产目前都找不到1:1的平替品，即使是现在盛极一时的新能源产业，都无法跟房地产形成正面对抗的形势。
所以那些把房地产称作尿壶和大烟斗的人，其实根本没有想明白，这不是救与不救的问题，而是只要不救，经济马上down的唯一选项。
只要房地产能被从低谷里拉到平坡上，新能源等其他新兴高精尖产业才有发展壮大的空间和机会，后续经济才有多样化、高端化的可能性。
这其实就是刘总副总理重申“支柱产业”的真正用意。在他的叙述中，还提到两句话，需要特别注释。
1、一个我们已出台一些政策，正在考虑“新的举措”，努力改善行业的资产负债状况，“引导市场预期和信心回暖”。
2、未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
“新的举措”到底是什么呢？
众说周知，从年初到现在，房地产刺激政策总结为四个字“应出尽出”。
现在政策篮子里所谓的“新政策”可能只剩下了，“一二线的全部放开限购限贷”和“三四线的棚改货币化”。
最近二线城市都在纷纷放开限购，有的城市可能只限制一个核心区，有的城市则全范围放开限购，这都是对政策调控的边际改善。
效果有、但不多，比如武汉和佛山等地，交易量明显在反弹，但这对大盘的提振作用极其有限，很难达到调控的目的——“引导市场预期和信心回暖”。
想把预期激起来，让人们愿意入场买房，目前只有一条路径行得通：
部分核心城市房价先涨起来，只要出现向上的行情，大小媒体再三报道，自然会扭转人们的预期，把存在银行的转移到楼市。
这时候还得看一线城市。一线城市无论购买力还是杠杆的获取能力，都是出类拔萃的。
像北京、上海这两个城市，限购非常严苛，大家对认房认贷苦不堪言，这时候选择放松，没有人会反对，而且还能刺激改善型购房者入场拉动行情。
一线城市行情起来，很快就会影响到二线城市的情绪，形成一波轮动行情。
至于三四线城市，还得看棚改货币化。
到现在还不出这个政策，是顾及到三四线城市的购买力还未恢复，过度杠杆化会造成一定的金融风险，至于接下来是否放开，我认为有40%的概率。
因为我坚信，涨价去库存目前只适合高能级城市，高能级城市居民在获得资源、使用杠杆、平均收入方面都有一定的优势，而低能级城市更应该先补足基本收入，让收入驱动房价回暖，才是正道。
第二句话是“中国城镇化仍处于较快发展阶段”，这句话说实话挺违背常识的，因为城镇化40多年，该入城的农民基本都入城了，没有能力入城的，再给5年都未必能入城。
所以我认为刘总对城镇化的见解，应该着重表现在二次城镇化的层面上，即城市群之间的城镇化。
当下以及未来，年轻人从小城市到大城市流动，要远比农民从乡下到城市的流动规模要大很多，其产生的买房需求，势必是主流的、绵长的。
而且从2020年左右大力发展的城市群概念和国家级新区，到目前还没有完全的落脚点，这将被作为支撑经济的重要结构，再次被摆在台面上。
坚定不移向“新发展模式”平稳过渡。这是中央经济会议今年重要强调的一句话。
什么是新发展模式呢？
其实就是隔壁的新加坡模式，“租赁与住房并举+房地产税出台”。
商品房、长期租赁房、房地产税，其实三者互不冲突，而是多轨发展的良性集合模式。
年轻人并不一定要买得起房，而是一定要有房子住，这个住可以是租。
政府来帮助市场降低租房成本，给人们提供休憩的场所，年轻人有钱了就可以跃迁购买商品房。
而房地产税跟商品房也不会冲突，它只是一种新增的调节税，调节富人与穷人的财富差距，弥补地方财政的一种手段。
只有房地产税出来，才能降低土地出让金的压力，政府不用想方设法抬高地价，面粉没有上涨的动力，面包就有了缓和的空间。
但这里面最难解决的就是“租售同权”，如果租房也可以享受跟买房一样的教育资源，孩子上相同的学校、相同的班级，这对新模式的发展才有巨大的支撑力。
然而教育资源一直都是稀缺的，背后又是极度内卷的高考制度，这支链条根深蒂固，改变注定是一场漫久的征程。
新模式是目标，达成的前提和基础是房地产必须稳住，不是高跳也不是滑坡，而是每年都持续贡献一定的流动性和GDP，达到供需之间的一种平衡，而不是之前那种非涨即跌的情绪化市场。
关于这次中央经济会议，还有很多比较重大的突破。
比如历史性高度强调了民企的重要性，要与国企央企站在一个台面上，共同提高居民收入；
要不顾一切深挖内需，住房改善、新能源汽车、养老服务是接下来经济复苏的三大主张；
平台型企业要努力走出去，参与更广阔更深度的全球化竞争，这意味着我们承认了龙头平台的实力，也承诺了开放得来的经济成果。
应对危险最有用的招法是什么？
是变化。
只要不断调整策略，卯足劲向好的目标进发，就一定会有出路，现在的我们绝不是悲观，而是应当重新捡起信心，想着在未来变化的局面中抓取点什么。
正所谓，悲观者正确，乐观者赚钱。
作者：子木 来源：子木聊房(ID：zimuliaofang)
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