密集的楼市政策，开始来了···
2022/12/19 12:52:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：雪莉
源自：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)
1
深夜重磅会议，楼市刺激政策陆续有来!
12月15日晚上9点半，新华社播发了稿子，重点如下：刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。大胡子点评：
再次重提房地产的地位，仍然是国民经济的支柱产业。
这说明我们仍然需要重视，甚至需要刺激，明年我是我们全速冲刺经济的一年，而作为效果最直接最快的地产行业，一定会加快刺激手段。
而我的判断，很有可能会松绑一线城市，因为这是最有效的方式。
当然，不可能全面取消限购限贷，但可能小步走，比如说取消限贷，降低上车成本，先做小范围刺激，看效果如何再制定下一步计划。
所以明年一季度以前，要重点关注楼市信息，尤其是细节的市场信息，因为因城施策才是各地的重点，我们可以聚焦目光到一线城市里去。
我们账号会持续且第一时间关注市场变化，大家记得持续关注我们，这几个月尤为关键。
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2
扩大内需战略规划纲要发布
近日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。
总结一句话，就是明年要重点发展内需。
细节很多，包括提出要释放出行消费，居住消费、中高端消费品消费需求等等。
其中有关于房地产的提法，莫过于居住消费，但里面仍然提出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
之前很多人猜测，为了刺激经济，接下来会不会弱化房住不炒的说法，事实证明没有。
这说明虽然当前需要地产来刺激经济恢复，但并不会激进，一定会巩固之前好不容易拿下的稳定结果，所以更大力的刺激政策会有，但极有可能不是针对一线城市。
当前仍然是鼓励刚需和改善入场，但不会让房价大涨。
接下来我们要密切关注市场变化以及政策走向，因为每一个细节的改变都会给市场带来翻天覆地的变化，很多人就可能会精准踏空周期。
近期我们团队分散在全国各地的市场去跑，周末也基本泡在售楼处里，能感受到到热度的回归，比如武汉、珠海、深圳、广州都能感受到热度回归，有些变化已经悄悄发生了。
3
11月数据出炉，51城新房销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落。
15日，国家统计局公布了70城房价数据，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。
大胡子点评：
从数据来看，11月的各项指标并没有出现明显好转，虽然新房下跌的城市个数环比有所减少。
但我们也都知道这是因为救房企的三支利剑发出之后，房企资金不紧缺之后的涨价行为。
对市场反应最有效的应该是二手房数据，11月二手房涨跌个数仍然持平，并且下跌城市达到62个，这说明需求端相对还是低迷。
当然，疫情防控是11月底还放出，近期也只是有几个城市回温而已，所以11月的数据无法对当前市场做出准确的预判，重点还是要关注12月。
从具体城市来看，一线城市的二手房也仍在处在下跌的态势中，我之前说过，上涨的时候是从一线城市开始，再到强二线、二线最后传给三四线城市。
但下跌的时候是反过来的，从三四线城市开始最终传导给一线城市，当前显然房价大涨的苗头还没出现。
这段时间依然还是刚需淘笋的机会，但也千万切记这是11月的数据，有滞后性，市场已经继续走了半个月了，半个月能改变的事情是很多的。
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4
深圳也开始鼓励公务员买房了
网上在流传着一张标题为《关于支持罗湖区在售住宅12月营销活动的通知》的截图：
据说楼盘都是罗湖的新房，而且还是去化不怎么好的新房。
大胡子点评：
这个关注度其实挺高的，毕竟估计公务员买房这事，印象中也只有湖南常德市石门县做出过，也是迫于去化压力的不得已之举。
这堂堂一线城市，深圳怎么也这么干了？
我认为，一方面确实深圳今年成交数据都不太好看，不管是新房还是二手房，二手房挂牌量都突破4万套了，而每月成交不过2000出头。
新房更是从以前的摇号抢房，到多数开盘去化在2-30%，说没点压力也是假的。
另外深圳这次团购的项目，也确实是罗湖此前去化较差的项目，打包干个团购也是不得已而为之。
那为什么是公务员，也很好理解，疫情期间收入最不受影响的应该就是公务员群体了，去年国考人数都创了新高，除了稳定之外，深圳公务员还有钱，公积金也高，买房难度相对较低。
深圳在二手房指导价的冲击之下，购买力大大减弱，而罗湖新房价格也不算低，不是普通刚需能上车的板块，因此，鼓励公务员入手也正常不过。
周四深夜的重磅政策，也暗示楼市大招会有，极有可能是四大一线城市，也极有可能是深圳，关注深圳市场的刚需，确实要抓紧时间行动了。
5
超大特大城市要瘦身健体，一批中小城市有希望脱围而出。
中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中还提及了另一个方向，《纲要》指出，城镇化是扩大内需的重要支撑，把扩大内需战略和新型城镇化战略有序衔接起来，使之成为经济发展的重要推动力。
《纲要》要求，推进超大特大城市瘦身健体，严控中心城市规模无序扩张。大胡子点评：
我认为这个表态有2个意思，第一个是要对现有的超大和特大城市进行瘦身以及健体。
第二个是同步要发展一些有潜力的中小城市。
自从都市圈概念流行以来，大部分城市以蹭上这种概念为荣，进行大力扩张，实际上非常臃肿，具体是谁我先不点名了，大家可以等待我周一的文章，我会详细说一说。
而一批中小型城市，比如人口在500万以上的城市，可能是发展关注的重点，因为不可能所有的人都去大城市，哪怕是都市圈，也应该是合理能产生产业外溢的都市圈。
所以一边要发展有产业的中小城市，一边要对臃肿式发展的都市圈进行瘦身。
不排除有一部分城市，有新一轮的发展机会了。
6
甘肃兰州：取消限售，个人房贷不再纳入房地产贷款集中度管理
12月13日，甘肃省兰州市人民政府办公室关于印发《兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施》的通知，涉及多条房地产方面的措施。
文件提出，优化房地产市场调控政策。阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率，5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4.3%下调至4.0%。取消现行限售政策，个人购买的住房，自取得房屋《不动产权证书》后即可上市交易，已按原有限售规定在《不动产权证》上注记限售的按现行规定执行，上市交易不受影响。个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理。
大胡子点评：
救市真的越来越密集了，而且还是二线城市，甘肃兰州虽然属于二线城市，但属于若二线城市，出台如此的救市政策并不难理解。
我们不妨关注这次救市的主要方向，一个是降低利率，一个是取消限售。
前者是降低上车成本，鼓励销售，目的为了去化，而后者则是增加市场的流动性以及信心。从鼓励因城施策以来，今年很多城市大大小小政策都出台了，兰州这也只算是跟上脚步，而且还不算快，南京、武汉、杭州早在上一轮就有松绑政策。
现在是抢收的风口，越早出政策，越能走在经济刺激的前列，我预计接下来如同兰州这样的城市会越来越多。
而最后的关口会是一线城市，不过12月15日的消息似乎透露出一些新信号，正在考虑新的举措，而这个举措将会是什么，接下来一线城市的限购限贷有没有可能松动，我们也会持续关注。
作者：雪莉
来源：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)
近来走访不少券商、私募，也认识的很多牛散、游资、投资大佬，竟发现他们多了一个新的共同点，就是在他们公司的玄关、案几、办公桌上，最近都供奉着一位常胜将军——武神赵子龙!
这里还真有一些故事。
纵横国际的常胜之师——中国国家乒乓球队，牛吧？ 但你可知道，国家乒乓球集训基地就在河北正定？
而今的河北正定，就是古三国的常山。 说到常山，就不得不提三国名将、百战百胜的常山赵子龙了。
于是，也不知道从哪个时候开始，财金商界、投资圈，就流行供奉这一位英俊潇洒、忠毅仁勇、百战不殆的传奇英雄人物——常胜将军赵子龙。 尤其是在投资行业，私募、牛散、游资、大户，几乎成为各位投资大佬秘而不宣之镇市必备神器。
百战百胜，这个意头也是实在太好了。现在比较流行的说法是，地盘、店铺、公司、堂馆会所，入门都要先拜关公，但老板自己的办公室内，现在流行的是老板身后或身旁位置，都要供奉一尊赵子龙。
无他，“大敌当前，横枪立马，浑身是胆，令君侧安心者，唯子龙也”。
这一件雕塑的原作者，是著名的广州美术学院叶正华教授，创意取自《三国演义》中“当阳长坂坡赵子龙百万军中藏阿斗”的典故。 作品体现出赵云勇护幼主的义气忠心、天下无双的武艺以及气吞山河的气概!
作品材质有铸铜、铸不锈钢、玻璃钢等多款限量版本。 诚为商界投资圈送礼自奉的首选，全网唯一，独一无二;霸气、正气;吉祥、好意头。
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