高层定调，风向开始逆转了！
2022/12/19 12:52:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大碗楼市上海站
前两天2022年中央经济工作会议结束了，也发了通稿。
对房地产有了很多新的提法。
无论是从定位还是具体的措施上都比以前有了很大的转变。
从表述上看完全充满了鸡血，满满的正能量。
幸福来的太突然，都有点不习惯了。
1
关于中央经济工作会议，先简单用人话总结几个重点。
首先“稳增长”是明年所有工作最大的主线。
今年年初预设的经济增长目标是5.5%，但是现在来看应该在3%左右，所以明年一定要把今年落下的功课尽快补回来。
一方面这关乎我们百年大计的实现，另一方面只有经济处在一个相对中高速的发展才能抹平很多的社会矛盾。
究竟怎么补课？不可能只喊喊口号的，消费、投资、进出口三驾马车虽然都要发力。
但是明年会有一个重点，这一点会议中说的很明确，就是要扩大内需，把恢复和扩大消费摆在优先位置!
同样会议中也明确了怎么扩大消费，要支持住房改善、新能源汽车、养老服务等。
但是明眼人立刻就能看出最重要是要支持哪类消费。
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正常年份，中国每年新房销售额在18万亿左右，二手房销售额在7万元左右，两者相加25万亿。
而目前新能源汽车消费市场也就在万亿左右，养老产业也同样无法在短期内发展成这么大的消费规模。
这也很好的呼应了刘鹤副总理在第五轮中国-欧洲工商领袖和前高官论坛上关于“房地产是国民经济支柱产业”论断。
鹤总还同时提到了“针对当前出现的下行风险，我们已经出台一些政策”，什么政策？
就是我们之前一直在解读“金融16条”和“三支箭”，我之前已经解读过，“金融16条”相当于是明确金融政策从全面打压变成了全面支持，而这“三支箭”的威力也非同小可：
第一支箭超3万亿，第二支箭超2500亿，第三支箭规模不可估量!
那么这次鹤总又说“正在考虑新的举措”，这个太具有想象空间了!
其次，本次会议还提出了支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民，青年人等住房问题。
这是非常根本性的变化。
也是自十八大以来的历次会议中，既2015年中央经济工作会议提出了“以满足新市民住房需求为主要出发点”之后，第二次提出解决购房需求。
这是一种极为明显的对房地产发展态度上的积极转变。
这次会议同样还提到了“要大力发展数字经济，提升常态化监管水平。
支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手”，这等于是给之前被锤得最凶的互联网行业做了正名。
毕竟这个行业吸纳了大量的就业人口，特别是年轻人，这些才是未来经济复苏期的消费主力。
总之一句话。
接下来的一年就是搞经济的一年。
谁也阻挡不了中国人搞钱的步伐，更不能阻挡老百姓追求美好生活的脚步!
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2所以，明年经济复苏是板上钉钉的，老百姓的腰包要鼓起来也是板上钉钉的。
但是，市场的恢复是需要时间。
即使是基本面的回归也还要一段时间的积累。
从11月公布的各项统计数据来看，各项指标已经再次探底，工业增加值同比2.2%，低于前值的5.0%；
社零同比-5.9%，低于前值的-0.5%；
服务业生产指数同比-1.9%，低于前值的0.1%；
固定资产投资同比0.7%，低于前值的4.3%；
出口同比-8.7%，低于前值的-0.3%；
地产销售同比为-33.3%，低于前值的-23.2%。
房价涨的前提是基本面回暖，但是就目前来看，离回暖还有很长的距离，
在这里我还想特别提一下11月的社融数据。
11月，社融新增1.99万亿，低于预期的2.1万亿，比上年同期少6109亿元，人民币贷款增加1.21万亿元，较2021年同期的1.27万亿少增596亿元，其中居民贷款是信贷的主要拖累，11月，居民贷款同比少增4710亿元。
但说真的，今年以来放水的动作真的不少了，又是降准又是频繁降息，这在数据上反映非常明显。
11月M2同比增速12.4%，较上月上升0.6个百分点，
按照往年，这么猛的政策，房价应该早就起来了，那为什么现在的市场完全没有大家想象的热闹呢。
因为钱还没有完全撒到市场上去。
我们再看看M1的数据，11月M1同比增速4.6%，较上月大幅回落1.2个百分点，M2与M1剪刀差持续扩大!
在这里我先做个小科普。
M1主要是指银行外流动的钱和银行内的活期存款，而M2是指广义货币，就是央行实实在在放出的水，比M1多了居民和企业的储蓄存款。
11月的数据显示M1下降，M2还在攀升，这就说明放出来的水根本没有流动起来，而是直接又被老百姓存到了银行或者用来提前归还了贷款。
所以居民中长期贷款和M2、M1剪刀差这两个先行指标没有明显改善的话就说明市场仍然处于筑底环节。
所以虽然市场向好，政策向好，但依然需要一段时间消化。
3
虽然楼市整体复苏还有一段时间，但是城市之间总有快慢。
既然中央已然定调，那么接下来必定会有很多城市率先抢跑。
结合前段时间上海金融层面的会议，我觉得上海楼市在2023年可能会有以下几个调整。
第一，降低首付比例。
早在双11“金融16条”公布的当天，杭州就首先嗅到了政策的走向，并且速度很快，直接宣布下调首付比例。
无住房且无未结清住房贷款记录的家庭最低首付比例为3成，为改善居住条件贷款购买第二套住房的家庭最低首付比例为4成。
无独有偶，同样地处长三角的南京，前几天刚放松了房贷政策，二套房的首付比例由6成降到4成。
关键是，这一次全部闯关成功了。
上海对于二套房认房又认贷7成首付，其实不利于改善置业者，看看这次能否调整。
第二，三价取低的空间，一定会上调。
2021年8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，会议要求各银行审批贷款金额按照“三价就低”原则实施。
直接从金融端口限制了贷款需求。
一年半时间过去了，上海楼市从火热直接哑了火。
但是，上海的聪明点就在于。至始至终，都没有公布过小区真实的核验价到底是多少。
所有调控政策中，最容易调整也是最需要调整的。
一定是三价取低政策。
啥都别说，默默上调就完事了。
第三，降低贷款利率。
今年以来全国首套房贷利率及二套房贷利率均出现了明显下调。
但是反观上海的房贷利率，首套房仍然为4.65%，二套房贷利率为5.35%。
虽然今年已经做了下调，但是仍然比全国平均的首套利率高了48个基点，二套房高了40个基点!
下降几个几点帮老百姓实实在在每个月节省几千块的利息，才能真正让大家该多消费一点!
第四，降低交易税费。
之前930“个税新政”强调了一年内置换房屋的时候，产生的个税可以进行抵消减免。
那么下一步可以针对契税和增值税进行进一步的优惠，比如换房的契税也只收1个点，取消大户型的差额增值税。
最后的最后，提醒下大家。
每一轮楼市周期的起点，都是上海领头，大家要及时注意一些交易上的明显信号。
明后两年，很可能是咱们这代人的最后一次资产大重估了。
来源：大碗楼市上海站
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