楼市大佬，嗨翻了！
2022/12/20 12:42:47 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：子非鱼源自：城市财经(ID：City-Finance)
01万科又吹哨了
作为房地产行业吹哨人的万科，又出来吹哨了。
万科坐上行业吹哨人的宝座，是凭借着它两次成功的吹风。
第一次是在2018年的秋季例会上。
高呼“活下去”。当时的房地产市场，虽然处在调控周期中，但市场并没有冷却，大多数房企依旧相信自己的判断，依旧没有改变激进的模式。
时至如今回过头看，那声“活下去”成为了时空回响，振聋发聩。不得不佩服万科的先见之明，或许是高处不胜寒的直觉使然。
有一种清醒，叫万科清醒。
第二次是在2021年先后举行的两场会议上。
当时可能很多人还想不到2022年的房地产市场会是如今这个局面。但清醒的万科，高调宣布要节衣缩食，并强调，对未来的局势尚未清晰，要下调明年的经营目标。
结果大家果然如万科所预料的，很多还没有来得及转变思维的房企，倒在了2022年。
2022年前11个月，全国商品房销量为12.1万亿平方米，全年预估为13.6亿平方米，较去年预计下降四分之一左右，基本回到了2015年的水平。
头部50强房企前11个月的新房销量，只有2家较去年有所增长，其余48家都飘绿了。
其中宇宙第一房企碧桂园，销量跌近40%，万科跌走了三分之一。央企保利、中海、华润、招商无一例外。民营房企的标杆龙湖，销量也跌走了超四分之一。
近日，在年末的股东大会上，万科再次出来吹风，其提出了三个观点：
第一，市场修复是一个漫长而温和的过程，现在看起来比我们预期当中还要温和。
第二，当下房地产行业下降幅度已经有40%，接近腰斩，显然这是收缩过度了。郁亮指出，收缩过度自然会积蓄反弹力量。
第三，微光在逐步变成曙光。逻辑点毫无疑问是政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度全面超出了预期。
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02万科嗨翻了
一句话概括，万科对明年的房地产市场信心非常足，对于最近的利好政策，万科的感受是，嗨翻了。
万科是有理由兴奋的。
首先，尽管万科今年的销售面积和销售在整个大市场收缩之下，也下滑了不少，但整体财务还算健康。
此外，万科背后有更大的大佬，第一大股东是深圳地铁。
本身实力强悍，背后又有国企撑腰，在如今政策端不断发布利好，融资端不断放松的背景下，万科迎来了一大波利好。
今年货币政策非常宽松，市场上的货币非常充足，但苦于企业尤其是房企的经营现状，再加上对于房企的融资限制迟迟没有放松，导致钱只是在银行静躺。
而从11月份以来，各种融资措施开始放松，三箭齐发。优质的头部房企迎来了巨大利好。
融资放松的刹那，银行纷纷主动向优质房企提供信贷额度。其中以万科获得的最多。
细数了一下，国有六大行均宠爱万科。如果没有算错的话，万科是唯一一个同时获得国有六大行融资授信的房企。
累计获得授信规模超过3000亿元。
不仅如此，在股市融资大门再度向房企敞开之后，应大股东深圳地铁的要求，万科在A股/H股单独或同时增发股份，新股数量不超过目前A股/H股已发行股份数量的20%。
这番操作之下，万科的现金流又多起来了，底气足起来了，这是万科再次给房地产行业吹风，向行业传递暖意和信心的背景之一。
另一个大背景下，当然是政策端的放松和防疫大放松。
融资端，11月份以来已经大放松，而最近一周管理层释放的信号，意味着未来还有大动作。
比如12月15日，国务院副总理刘鹤在公开活动中表示，房地产是国民经济的支出产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台了一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况，引导市场预期和信心回暖。
这句话的意思非常明确，楼市托底新一轮大招，正在酝酿之中。既然是针对房企负债的，而刘鹤又是主管金融，那么大招最有可能是新一轮金融货币支持。
12月17日，中央财经委员会办公室分管日常工作副主任韩文秀在公开会议上也再次提到，防范化解房地产市场风险是重中之重……提供足够流动性，有效防范化解优质头部房企风险。
给出的理由是：
房地产上下游加总/GDP大约14%，土地出让金+房地产税收/地方财政大约将近一半，房地产开发贷+抵押贷/全部贷款大约接近4成，房产/城镇居民家庭资产大约将近6成。
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032023年楼市预测
对房企预测：2023年出清仍是大趋势。
一系列利好和正在酝酿的大招，对于优质房企当然是大利好，尤其是像万科这样的既优质又有国资背景的房企，怎能不让万科兴奋。
但是我们永远要清醒，融资放松，主要是为了保交楼，促进市场平稳健康发展，并不是做慈善。
而且利好只属于一小撮优质房企，官方哪怕再松开，融资哪怕再放松，也不可能毫无保留地拿钱去支援一些具有大风险的房企。
这一点，在12月15日至16日召开的中央经济工作会议上，也有表态：
满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
按照一些专家的观点，这是给出了房企的三种结局：
1，优质房企，可以继续享受融资。
2，资可抵债的房企，可能会通过收购兼并的方式化解风险。
3，资不抵债、乱象丛生的房企，则会被坚决打击。实控人”最终难免股权清零，甚至锒铛入狱。
对市场预测：成交量会在2023年一季度之后逐渐回暖，房价会分化。
防疫放开之后，尽管2023年的经济复苏阻力仍在，内部的疫情和外部世界的秩序撕裂，欧美经济衰退之下的外需减弱，都是阻力。
但最坏的时候的确已经过去了，可以肯定的是，2023年的经济与楼市，肯定比2022年要好很多。
但各类城市的房价分化会更加明显。
第一，对于北方一些已经连续下跌四五年的中心城市，房价已经见底，后续上涨不太可能，大概率是横盘。比如天津、青岛、济南、石家庄等，这些城市目前反馈的数据来看，尽管成交量仍在底部，但房价已经跌无可跌。
第二，对于东北城市来说，用于供应量太大，而且人口一直在流失，房价整体仍会持续调整。
第三，对于南方大多数中心城市与北方少数中心城市，房价才调整一年左右，泡沫依旧非常大，房价收入比已经非常高，后续调整还会持续一段时间。至于何时横盘，要看成交量复苏进度。
第四，对于大多数人口流失、产业不振、经济荼蘼的三四线城市，房价会进入漫长的调整周期中。
作者：子非鱼来源：城市财经(ID：City-Finance)
近来走访不少券商、私募，也认识的很多牛散、游资、投资大佬，竟发现他们多了一个新的共同点，就是在他们公司的玄关、案几、办公桌上，最近都供奉着一位常胜将军——武神赵子龙!
这里还真有一些故事。
纵横国际的常胜之师——中国国家乒乓球队，牛吧？ 但你可知道，国家乒乓球集训基地就在河北正定？
而今的河北正定，就是古三国的常山。 说到常山，就不得不提三国名将、百战百胜的常山赵子龙了。
于是，也不知道从哪个时候开始，财金商界、投资圈，就流行供奉这一位英俊潇洒、忠毅仁勇、百战不殆的传奇英雄人物——常胜将军赵子龙。 尤其是在投资行业，私募、牛散、游资、大户，几乎成为各位投资大佬秘而不宣之镇市必备神器。
百战百胜，这个意头也是实在太好了。现在比较流行的说法是，地盘、店铺、公司、堂馆会所，入门都要先拜关公，但老板自己的办公室内，现在流行的是老板身后或身旁位置，都要供奉一尊赵子龙。
无他，“大敌当前，横枪立马，浑身是胆，令君侧安心者，唯子龙也”。
这一件雕塑的原作者，是著名的广州美术学院叶正华教授，创意取自《三国演义》中“当阳长坂坡赵子龙百万军中藏阿斗”的典故。 作品体现出赵云勇护幼主的义气忠心、天下无双的武艺以及气吞山河的气概!
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