靠嘴皮子救市，已经不管用了！
2022/12/22 12:45:06 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大碗楼市(ID：Superbowl77)
2008年次贷海啸波及全球，大洋这边的中国亦未能躲过，其中对国内地产业的打击尤为明显，那轮地产衰退史无前例。
后来地产虽也有过几次下行，但惨烈程度跟08年比，只能算个屁。
但要跟今年比，谁是屁就不好说了……
01
本轮地产下行惨烈程度，事实上已远超08年。
首先，我们先看需求端 (如下图)
2008年，销售面积累计增速在下滑14个月后即触底反弹，降幅最大值为-19.70%；
再看本轮数据，截至2022年11月，本轮商品房销售面积累计同比增速已持续20个月下滑，降幅最大值来到-23.6%。
销售面积同比被砸出深坑后没有立即反转，而是依旧趴在底部摆烂，已连续半年在-22% — -24%的区间里躺平。
其次，我们再看投资端
2008年，房地产开发投资完成额累计同比增速下滑仅7个月便立即反弹，但当年即便再低也仍能
—— 保持1%的正增长。
再看本轮数据，连续20个月下滑，且在下滑的第13个月便
—— 突破零轴成为负值。
等到12月份数据出炉后，该数据将毫无悬念跌破-10%整数位置。
无论是需求端还是销售端，拿08年跟今年比，事实证明确实是小巫见大巫!
自打去年宣布救市的那一刻起，估计没人能想到一年后竟是这个局面。
直到今日人们才恍然大悟，跟2022年比，08年算个屁。
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02
如果把08年的地产比作一个年轻人，那么2022年的地产便已是青年。
无论城镇化程度，或是人口程度，再或是社会整体经济增速已经不能同日而语。
就像村上春树在《海边的卡夫卡》里写的那样
—— 从沙尘暴中逃出的你，已不再是跨入沙尘暴时的你。
一系列宏观环境的不同，就决定了如今想要把地产拉出来，就必须
—— 给到比08年更直接，更有效，更猛烈的宏观刺激
如果力度小于或等于08年，几乎没啥指望；如果大于08年，那或许还有个盼头。
而事实也告诉了我们，我们仍然怀着一丝侥幸心理选择了前者，选择了既不给马儿草，还想让马儿疯狂跑。
接下来，我们再认真对比一下两轮救市方面的差距，先看需求端刺激
2008年5次降息，五年以上贷款基准利率从7.83%直接拉到5.94%，累计下降189bp，利率直接打76折。
而今年呢，5年期LPR从4.65%调到4.30%，累计下降仅35bp，明面利率仅93折。
利率下调基点占比连08年的20%都不到，利率折扣程度连08年的30%都不到。
不要质疑你的眼睛，你没看错，今年就是这么云淡风轻。
再看具体房屋按揭政策
08年房贷利率可在基准利率上再打7折，公积金贷款利率下调27bp。
而2022年呢，最低利率则是LPR减20基点，约为基准利率95折；公积金贷款利率下降15bp，双双不及08年。
再看首付比例
08年首套房首付最低比例调整为20%。
2022年首付比例调至20%多以三四线为主， 部分城市调整公积金贷款首付比还需要配合人才、多孩政策实施。
最后我们再看供给端
08年，政策支持资信较好的房地产企业发行企业 债券和开展房地产投资信托基金试点；
预售资金监管方面，保障性住房和普通商品住房项目由35%降至于20%、其他房地产开发项目最低由35%降至30%。
2022年，融资三支箭陆续放开，超过30个城市放松预售资金监管政策，但始终没有公开明确的标准。
出了问题风险自担，这么一搞真放松的还是那些有实力的房企，有风险需要救助的依然在牢里吃不上一口饭。
直到如今人们才恍然大悟，跟08年比，今年的力度真的算个屁。
想把地产这匹马跑起来，指望嘴皮子喊，它能动弹么？
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03
是时候放弃幻想，拿出点诚意来了。
从去年就嚷嚷着救地产，谁能想到救了一整年的结果竟是
—— 从轻微感冒科救到了重症监护室
至于是咋救的，除了前文一列不及预期的操作外，还有最明显的就是拿大喇叭吆喝。
各种会议一个接一个，每次调子拔的贼高，但每次都是调子拔完后就没下文了。
简单说就是口号喊得震天响，但实际上却没啥动作。
12月19日，中财办一篇名为《要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放》的文章再次刷屏。
12月20日，银行间同业拆借中心公布的LPR依旧硬气，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，纹丝不动。
看这阵势是想把降息时间硬拖到2023年，趁机多捞一年的利息？
当下的地产已不再是08年的那个小伙子，想把它从重症监护室拉起来就必须给到比08年更直接，更有效，更猛烈的宏观刺激。
当下看除此之外，已别无他招。
那么，我们不妨设想一下还有什么全国性的刺激空间
利率方面，对比08年下调189bp，我们还有至少1.5% 的下调空间；
加点方面，对比08年首套房贷款利率下限均为基准利率的0.75倍，我们还有1个点的下调空间；
其他方面，对比08年2-3成首付，下调契税至1%-2%，而当下只有不到100个城市分别出台放松首付比、放松限购和下调契税等政策。
通过降低首付让更多人得以上车，通过降低交易成本让利购房者，但低首付也有很大的弊端，即后期的高月供。
高月供这事貌似无解，对需求的扼杀是立竿见影的，除了降低利率下调月供外，还有其他办法么？
—— 有，延长贷款年限，如由30年延至35年，40年等。
习惯了30年的人们可能觉得，贷款年限突破30年这事不可能，就像08年也不相信利率下调的同时还能打折，不相信各种税费可以减免一样。
别不信，大胆打开你的脑洞，已经没什么是不可能的!
穷则变，变则通，当下的地产已不再是08年的那个小伙子，想把它从重症监护室拉起来就必须给到比08年更直接，更有效，更猛烈的宏观刺激。
除此，已经没有其他选择了。
来源：大碗楼市(ID：Superbowl77)
近来走访不少券商、私募，也认识的很多牛散、游资、投资大佬，竟发现他们多了一个新的共同点，就是在他们公司的玄关、案几、办公桌上，最近都供奉着一位常胜将军——武神赵子龙!
这里还真有一些故事。
纵横国际的常胜之师——中国国家乒乓球队，牛吧？但你可知道，国家乒乓球集训基地就在河北正定？
而今的河北正定，就是古三国的常山。说到常山，就不得不提三国名将、百战百胜的常山赵子龙了。
于是，也不知道从哪个时候开始，财金商界、投资圈，就流行供奉这一位英俊潇洒、忠毅仁勇、百战不殆的传奇英雄人物——常胜将军赵子龙。尤其是在投资行业，私募、牛散、游资、大户，几乎成为各位投资大佬秘而不宣之镇市必备神器。
百战百胜，这个意头也是实在太好了。现在比较流行的说法是，地盘、店铺、公司、堂馆会所，入门都要先拜关公，但老板自己的办公室内，现在流行的是老板身后或身旁位置，都要供奉一尊赵子龙。
无他，“大敌当前，横枪立马，浑身是胆，令君侧安心者，唯子龙也”。
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