买房，切勿贪小便宜！
2022/12/23 13:00:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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来源：子木聊房
经过两周时间的激烈对抗，全家老小终于完成了与奥密克戎的最终和解。
这次经历让我意识到，在绝对实力面前，任何阴谋诡计都是徒劳，再强大的抵抗力甚至不如一粒小小的布洛芬。
我个人的心态也从焦虑回转至常态，通过自己以及身边朋友的大量案例得出，只要家里没有80+高龄以上基础病特别严重的老人，基本都可以顺利过关。
病好之后，我把亲戚和朋友寄来的所有药都放在了小区的花架上，写上字条，每人一盒，无偿互助。
这也是受到我的一个北京读者的启发，他说他们小区家家户户不缺药，都是邻里之间的互相帮助，实现了口罩、抗原、布洛芬自由。
让我感动的是，第二天在我的药箱子旁边又多了几个别人的药箱，里面有各种各样的感冒药、温馨的小纸条，甚至小孩子的玩偶。
有时候，只有人与人之间绵延不绝的温情才可以反制发国难财的药贩子，也只有人们凝成一股绳，才能更快地从疫情中挣扎出来，这是属于我们所有人的一份坚韧。
现在全国各地都在默默倡导“应阳尽阳”，重庆、浙江、安徽芜湖等地都已经陆续宣布，无症状甚至轻症均可在做好防护的情况下正常上班。
这些城市被当地人口诛笔伐，但站在更宏观的经济视角来看，早阳比晚阳好，一次性阳比陆续阳好。
因为只有人们都阳过了，才敢出门消费与工作，劳动力入场，经济才有反弹的希望和信心。
就像北京、广州、武汉、重庆等城市都已经完成了进度条的60%左右，预计在明年2月之前完成城市级别的群体免疫，提前进入复苏通道。
纵是如此，身为“杨康”的我，还是跟大家多说一句：
不要躺平，注意老小，口罩带好，洗手消毒。
因为感染分为高病毒载量感染和低病毒载量感染。这就像同样被打了一顿，被八个人一起打，和被一个人打，是不一样的疼痛概念。
付出更小的受伤成本，得到最大化的抗体收益，这也是一种疫情下的投资之道。
接下来子木再讲讲楼市。
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01 利率
最新的新闻是12月份LPR利率走势出炉。
结果和之前一样，维持不变。
至于为什么不变，大概有两个方面的“揣测”：
其一是利率系统进入深度博弈区，阻力越来越大。
银行有存贷利差的顾虑，如果一味下调LPR，会对金融系统造成一定的压力，而且下调LPR利率，意味着同步下调存量房贷利息，银行赚不到钱还回吐利润，肯定会抵触。
其二，博一个空间差。
参考当下行情，利率下调是趋势所为。但如果12月下调，2023年1月1日全国都要重新定价，银行肯定要吐出相应的利润。但如果明年1月以后再下调LPR，银行就可以晚一年再吐利润，因为再定价的时间是2024年1月1日了。
关系有些绕，大家是否看懂都不要紧，但要注意的是：
当初选择LPR浮动利率的，基本都受益了，现在(4.3%)比LPR改革之前的4.8%，足足低了50BP，比选择固定利率的群体要好很多。
关于利率的走势，现在基本已经确定了。
12月底收回最低-20BP定向利好政策后，整体房贷利率会变相反弹，从平均4.1%涨回至4.3%左右。
至于明年，考虑到房地产行情还需要刺激，预计LPR利率还会配合下调，大概率也会在10BP左右活动，这也意味着目前我们已经进入了历史最低利率区间(4%左右)。
那些想象着下调到3.5%左右的买房人，可能要失望了。
02 政策
这段时间，房地产市场的风声很紧。
先是副总理强调“房地产是国民经济的支柱产业”，后中财办又重磅发声，呼吁市场充分认识房地产业重要性，释放住房消费潜力。
现在这个时间点重点提及房地产的重要性，无非是想继续通过房地产拉动经济。
但经过几十年过度发育的房地产，已经出现了极其复杂的病症。
最主要的病症是房子太多，也可以说是结构性供给过剩，尤其是三四线城市房子总量已经超过了当地居民人口总量。
现在随随便便大街上抓一个人问，有没有房子，都说有，即使没有，老家也有……
所以接下来的住房需求，是小城市人口腾挪到大城市的买房需求，以及所有刚需业主想要住更好房子的“升级需求”。
而这两部分需求，在近些年的实现过程中，又出现“脱节”，也就是说，居民收入匹配不上房价的增速。
唯二解决之道，就是房价下调或者提高居民收入。
站在宏观角度讲，其实这三年很多城市房价跌了很多，不少城市跌回3年前，甚至有的城市跌回到5年前，但结果是房价下跌依然换不来楼市复苏。
只能说明中低收入群体，被三年疫情摧残地过分严重，而真正有钱的高收入群体，则因为缺少信心，宁可把钱都存在银行，也不愿意投资或者消费。
现在继续下调房价已经不太实际了，因为很多人没有意识到一个严重的问题——
房地产已经深度绑定经济，房价过分下调，往往意味着连带经济同步下行，最先攻击的还是买不起房子的刚需一族，到时候首要考虑的是工作问题，而不是能否买得起房子。
于是乎，接下来只能想办法提高居民收入了。
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03 收入
提高居民收入又是一个世纪难题，不然人们从2015年后到目前，不会是一层不变的景象。
前几天国务院还特地引发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，主要目的就是研究让老百姓如何更有钱。
整体下来可以总结为，要钱给钱、要政策给政策，全面放开0打压，只要能赚钱，统统可以搞，对于居民来说，降低成本给保障。
其实我认为从“政府-企业-居民”的路径太漫长了，往往走到中间就被企业主截胡了，现在就应该加大马力，直接对居民部门放水。
深圳今年就做的非常好，政府带头启动发放了好几轮消费券，已有数十亿。
一般发放100块钱消费券，可以得到300块钱的消费刺激，3倍乘数利好，人们可以用来买房买车、景区旅游、家政服务、电商购物都可以落到实惠。
接下来中央应该发放特别国债，用于全国范围发放消费券，直接落入人们的口袋，居民消费起来了，企业得到更多的订单，就更有信心扩产，赚了钱再提高居民工资收入，这就是一条很通顺的路径。
其次要对居民压力全范围的释放。
前几天在黄石出差，一个滴滴司机问我，如果房贷晚两天还会有什么后果。我问他一个月需要还多少。
他说大概2千多，需要明天从滴滴账户里取出来1500元，然后再跟儿子借500才行。农民种地转不到钱，好不容易进了城整了个车又遇到了疫情。
这位滴滴师傅其实就是城镇化进程下千千万万农民同胞的缩影，疫情对服务业打击严重，很多家庭都是负重前行，这些最应该被关注。
好在一些城市的银行已经推出了延期还贷的服务，让这些劳动者有一定的腾挪空间，接下来应该会慢慢普及。
现在人们最沉重的担子就是房贷，月供压得踹不过气，疫情一打击收入，就不敢消费了。
所以接下来更多应该在存量房贷上面下功夫，想办法降低人们的月供支出，尤其是前几年房贷利率买在5-6%，甚至7%左右的群体。
目前，青岛、镇江、青海、九江等等城市的“商转公”政策已经落地施行了，接下来会全国性普及，而且直接“打折性”降低存量房贷利率的概率极高。
这不是在盲目呼吁，因为在2008年楼市最冷的时期，就出台过相关政策，当时金融管理部门出台政策，决定从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限由基准的0.85扩大至0.7倍。
也就是说，存量房贷利率直接打7折。
提高居民收入是一个极其漫长的过程，即使如此也一定要去做，这才是楼市最实际的支撑力。
不过按照目前的楼市行情和经济压力，肯定等不到居民收入起来，所以明年大概率还是通过居民加杠杆的方式提前拉动经济。
如果这样做的话，那就必须无限量地降低杠杆成本，直至行情好转。
04 建议
最后再谈几点我的建议。
多方打听到，按照目前的节奏，预计全国感染第一波高峰在1月中旬左右，第二波高峰会在2月底结束，3月份会进入转折点，经济活动缓慢恢复正常。
3月正好是全年第一个房地产销售旺季，小阳春，为了烘托出“房地产是支柱型产业”的效果，3月之前一定还有重磅的政策出台。
所以即使是着急买房的也要学会等，尤其是三四线城市的买房人，都可以等到明年3月再入场，利好出尽，也可以站在买房成本的最低区间。
对于二线城市，现在有确定性的城市可以上车了，什么是确定性呢？“二四现象”。
大概首付比例在20%左右，利率在4%左右，这就是确定性。
政策是跟着行情和城市能级走的，二线城市想突破“二四现象”已经不大可能。
同时二线买房人也要谨防一线城市出现异动。
如果重磅政策落在一线城市，炒家入场楼市必热，城市轮动原理下，二线城市的行情也会跟着起来，当然也仅限于城市的核心板块。
至于郊区板块置业，所有城市都可以等到明年3月后，这些年积累的库存给了人们充足的反应时间。
最后是关于投资。
这段时间打着抄底旗号，叫人们买房的组织会非常多，市场一到转折点就会极其混乱，其中不乏10万首付以下抄底优质二线城市核心资产的“故事”。
这些“故事”往往非常诱人，通常是一个号称专家的人出来承诺，买房投资低成本高收益，一年翻一番。
你看专家黄灿灿，专家看你绿油油。
这时候我要给大家提个醒。
在心动之前，从裤兜里掏钱之前一定要默念，“便宜没好货，好货不便宜”，投资最大的忌讳就是“贪小”。
现在所有城市的房地产都已被提前price in，根本不存在什么绝对的发财机会。
如果有人告诉你，“这个发财机会只有你一个人知道”，这人非蠢即坏。
钱少别碰房地产，还不如存银行，这是我一直对读者的劝诫。而且我们要明白：
这个世界上特别好的投资机会其实都给不到普通人手里，甚至绝大多数金融机构并非是帮人理财，而是杜绝普通人发财的可能性。
此上。
来源：子木聊房
近来走访不少券商、私募，也认识的很多牛散、游资、投资大佬，竟发现他们多了一个新的共同点，就是在他们公司的玄关、案几、办公桌上，最近都供奉着一位常胜将军——武神赵子龙!
这里还真有一些故事。
纵横国际的常胜之师——中国国家乒乓球队，牛吧？ 但你可知道，国家乒乓球集训基地就在河北正定？
而今的河北正定，就是古三国的常山。 说到常山，就不得不提三国名将、百战百胜的常山赵子龙了。
于是，也不知道从哪个时候开始，财金商界、投资圈，就流行供奉这一位英俊潇洒、忠毅仁勇、百战不殆的传奇英雄人物——常胜将军赵子龙。 尤其是在投资行业，私募、牛散、游资、大户，几乎成为各位投资大佬秘而不宣之镇市必备神器。
百战百胜，这个意头也是实在太好了。现在比较流行的说法是，地盘、店铺、公司、堂馆会所，入门都要先拜关公，但老板自己的办公室内，现在流行的是老板身后或身旁位置，都要供奉一尊赵子龙。
无他，“大敌当前，横枪立马，浑身是胆，令君侧安心者，唯子龙也”。
这一件雕塑的原作者，是著名的广州美术学院叶正华教授，创意取自《三国演义》中“当阳长坂坡赵子龙百万军中藏阿斗”的典故。 作品体现出赵云勇护幼主的义气忠心、天下无双的武艺以及气吞山河的气概!
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