降低存量房贷利率，到底动了谁的奶酪？
2022/12/24 15:09:00 陆家嘴午餐

    

     编者按

     文章开始前，先跟大家说件事。

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     作者：卓君

     源自：大碗楼市

     每个月的20号，对“房奴”来说是一个重要的日子，因为这是决定他们身上房贷压力轻重的日期。

     但是，12月20日，对“房奴”来说是更为重要的日子，因为这将决定未来一年他们身上担子的轻重。

     可偏偏，在这个极为重要的日子里，“房奴们”最终还是没能等来呼之欲出的降息。

    

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     近期对于房地产的利好政策频出，副总理直接为地产行业站台，指明地产行业是国民经济的支柱产业，

     也明确指出已经出台了一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况，引导信心回暖，这一席话，给了这个行业无限的遐想空间，我们都知道，2022年一整年对于地产行业的修复只是集中在供应端，但是需求端是改善的关键，过去我们一直在降低房贷利率，就是为了刺激需求，刺激出更多的购房需求，但是实际效果却一直不明显，房贷利率的下降不仅没能带来新增的消费需求，反而让存量房业主坐如针毡，也催生了“提前还贷潮”、“商贷置换房贷”等一系列操作，降低存量房利率已经成为了所有“房奴”们的呼声。

     另一方面，12月中旬公布了11月社会消费品零售总额，11月份，社会消费品零售总额38615亿元，同比下降5.9%

     三架马车中的“消费”一直在下滑，并且下滑速度越来越快，甚至在近期的中央经济工作会议中，提到“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”

     拉动消费的任务刻不容缓，那么此时此刻

     降低存量房利率拉动消费，可能也是高层的意愿。

     导向支持+民心所向，

     原以为12月LPR的下调已经成为了顺理成章的事情，

     也让很多人对12月LPR的下调充满了期待，可12月20日LPR公布的却是如此风平浪静，

     利率继续维持在4.3%不变，或许有些人觉得，现在不降又能怎样？

     反正明年上半年依旧会顶不住压力，继续下调的。

     但其实，这两者之间的差别还是巨大的，大部分存量房贷利率，要以今年12月份的5年期LPR为基础加上与银行约定的基点数，作为明年的房贷新利率，

     也就是说，如果12月下调了LPR那么明年一整年是按照今年下调后的利率计息，但如果是明年1月再下调LPR那么2023年还是按照高利率计算。

     再直白点就是，2022年12月不下调LPR可以保证银行2023年的收益，

     如果今年12月下调LPR将直接减少银行2023年收益。

     看似只有一个月的差距，但对于购房者来说，

     相差的是一整年的利息。

    

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     顶得住一时的压力，但是长期来看，降息的趋势依然强劲!

     2022年全年，我们的定价基准5年期LPR累计下调35BP，这35BP将直接反映在2023年的存量贷款中，而这35BP对应的商业银行收入损失是

     1000亿以上

     也就是说，即使是在12月当月没下调基准的情况下，

     商业银行也已经为2023年释放了一千亿以上的资金。

     此外，商业银行当前自身的负债压力同样不容小觑，

     在过去一年的时间里，快速下行的不仅有按揭贷款的利率，伴随着实体经济融资成本的不断下行，商业银行的净息差也出现了快速的回落，净息差指的是银行净利息收入和银行全部生息资产的比值，简单理解就是银行净利息收入的收益率，总体来看，

     商业银行的利息收益也在不断承压当中。

    

     另一方面，近期，多家银行表示大额存单“一单难求”，甚至有产品上架即售罄。

     今年以来，尽管两轮利率下调后，3年期20万元起存大额存单利率降至2.9%-3.5%之间，但投资者们的抢购热情依然不减。

     权益市场、债券市场波动较大，银行理财不再刚性兑付，投资产品“破净”现象普遍，可供选择的稳定高收益存款类产品逐渐减少，放大了投资者对于大额存单的需求。

     当前受种种波动的影响，越来越多的人选择将大额资金以定期的方式存进银行，尽管大额存单的利率一再下调，可大额存单依旧是稳定的高收益存款类别。

     央行11月发布的10月金融统计数据报告显示，10月末人民币存款余额254.82万亿元，同比增长10.8%，增速高于上年同期1.7个百分点。

     在央行公布的2022年第三季度城镇储户问卷调查报告也称，在消费、储蓄和投资意愿上，倾向于“更多储蓄”的居民占比58.1%。

     除了大额存单“秒没”之外，居民的储蓄意愿也在不断加强，呈现出“银行存款定期化”的趋势。

     对于居民而言，让资金流向更安全、收益更好的地方是必然选择，但是对商业银行而言，这直接导致的结果就是成本不断上升，利息收入作为银行的主要收入来源，贷款收益率持续的下降叠加存款成本的上升，也让银行的负债成本不断承压。

     千亿资金的释放、净息差的承压、成本的不断提高，共同作用，最终成为了LPR进一步下调的障碍。

     12月虽然没能等来降息的好消息，但是在经济下行压力加大的大背景下，降息依旧是必然的趋势!

     12月中央政治局会议提出：“大力提振市场信心”与“着力扩大国内需求”，振信心、扩内需的前提是提收入或者放水，而降息是水能否流出的先决条件。

     央行刘国强副行长在经济工作会议后公开表示，货币政策“总量要够、机构要准”，数量和价格工具都有空间，

     明确了货币政策在未来半年依然比较确定的宽松基调，降息降准依然都有可能。

     作者：卓君

     来源：大碗楼市

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