中国楼市库存，到底有多少？
2023/3/27 12:51:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：悟饭
源自：大碗楼市
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自从2021年房企陆续出事以来，市场的购房热情也逐渐出事了，数据走势相信不用说了。
但是有一个点，大家应该忽视了，当房企们穷的没钱拿地，那也就意味着新开工面积在萎缩，而新开工面积则又影响着库存。
而价格涨跌看供需，供需矛盾看库存，如此一来……
库存是如何影响价格的，我们可以先举个例子。
如果你是个卖土豆的，平时价格平稳运行。
但是因为某种原因使得土豆减产得厉害，于是你仓库里的土豆也不多了，但是市场上买土豆的人依然络绎不绝，需求旺盛。
由于供给不足使得土豆变得日益稀缺，买的人多但卖的人少，于是市场为了争夺餐桌上的土豆自由，便推高了土豆价格。
当然，当土豆供给充足，但买的人减少时，土豆的价格也会随之下降。
通过这个简单的例子，希望大家可以在明白“蒜你狠、豆你玩、姜你军、向钱葱”这些现象的同时，更能明白现象背后的“库存 - 供需 - 价格”传导逻辑。
那地产也符合这种规律么，其实大部分时间都是符合的。当周边新项目供应不足时，买的人多了新房自然就进入摇号环节；周边二手房一看，自然也要跟着抬价。
但其中也有部分时间是不符合的，典型的比如15年的"天才操作"，硬是在天量库存已经供大于求的背景下启动了牛市行情。
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近些年到底如何，我们先看数据。
如下图，红线代表住宅销售面积，蓝线代表住宅新开工面积。
很明显，无论是2022年，还是2021年，市场消化的住宅数量远远高于新开工的面积。
即便市场购房情绪不振，但是跟房企拿地开工的热度相比，已经算不错了。
就像参加考试的俩学生，一个59分，一个49分，虽然都不及格，但是相比之下59分也算是远胜于49分。
盖的房子相对少，卖的房子相对多，当你看到这儿，你是不是觉得地产库存在不断走低？
如果你这么想，那么估计你就上钩了。
因为我们在比较新开工与销售的增量数据差时，我们还忽略了一个因素
—— 前些年拿地开工的项目，在近些年大量入市，所以也会对库存产生影响。
这其中既包含房企高周转而忽略竣工的因素，也有近些年保交付使得不少烂尾楼起死回生的因素，都扩充了地产库存量。
而上两年，事实上住宅项目的交付增速开始大于销售增速。
所以综合来看，近期新开工的增速小于销售增速对库存是利好，而之前开工项目的竣工增速大于销售对库存则形成利好，经过这么一对冲，库存到底表现如何呢？
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下面揭晓答案，不多比比。
每年一季度都是广义项目上市高峰，也是当年库存高峰。
而鸡贼的房企为了错峰去年的行情，主动拖延，今年有所好转之后纷纷行动，具体表现如下图。
截至二月，待售总面积来到3.27亿平米，上一次该库存量还是2017年，再往前数则是2014年。
通过上图，我们也可以很清晰的看出来，15年启动牛市后，连续去库存直到19年。
20年、21年库存相对持平，22年上了一个台阶；按照线性推演，23年库存总量或略高于22年。
所以对于前文的问题，经过22年地产行情，地产整体库存有所提高，而并非市场上传言的库存大幅降低。
但是，"抛开结构谈总量"无疑是一种耍流氓，接下来我们再刨析一下库存结构。
第一，我们先看城市结构
以易居100城统计口径为样本，我们可以看到
当前城市库存压力，一线城市去化周期相对好，二线居中，三四线城市最大。
所以压力的大头，也就来到了后者这边。
第二，我们再看具体城市，从库存增速角度。
截至2022年底，100个城市中有68个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的32个城市则出现了同比下降现象。
具体城市看，珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显，而包括肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快。
第三，我们再看具体城市，从去化周期角度。
截至2022年底，全国100个城市中，有39个城市去库存周期超过24个月即两年。
从排序可以看出，上海、济南和合肥的去化速度相对好。
其中上海去化速度成为全国最好。在上海受到疫情冲击的较大压力下，上海楼市依然保持积极复苏、持续活跃态势，充分说明上海楼市的基本面向好，也体现出上海市场购房需求充足的特点。
但是并非每个城市都是上海，比如上图中的芜湖。
在存销比角度是上海的15倍，需7年的时间才能消化掉，但这还是维持当前去化速度不变的前提下。
8年前面临高库存，我们想出了那招"天才操作"；8年后的今年，我们还有哪些招数可以破解棋局呢？
作者：悟饭
来源：大碗楼市
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