忍不住了？一线城市也开始出招了！
2023/3/27 12:51:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大胡子说房
1
3月20日维持不变，但前期却降准，什么信号？
3月17日，央行公布3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。
而3月20日的LPR利率却维持不变，5年期LPR利率依然是在4.3%。
降准不降息，什么信号？
大胡子点评：
最近我分析过，降准不降息背后起码说明：
现在还没有大力刺激楼市的时候。
另外，今年的主旋律虽然是刺激经济，但要的不仅是楼市单一的回暖，还有实体经济的复苏。
只有这样，收入提高，预期才会扭转，才会有人入场。
所以，降准更多是为了救实体，而降息才是为了刺激入场。
但如果单一的降利率，能达到扭转作用，当前很多城市首套房贷利率低于4%的早就应该炸了。
但事实没有，这也能说明点问题了。
单一的无止境的下调利率，不能解决根本性问题。
至于今年还有没有机会降息，我认为还是有的，只不过走一步看一步，政策出台也得看市场表现，市场若是低迷了，自然会整点新的利好刺激刺激。
所以只能等。
但只要牢记一点：
今年一定是货币宽松之年。
虽然3月不降息，但今年内依然有降息机会，我们也会持续关注降息的动态走向。
不过比起降息，我认为大家还是先选择好有价值的城市吧，毕竟降息可以是一瞬间的，房价也有可能是一瞬间反弹的，如果等待降息之后再来做入场的准备，已经太晚了。
关注入场信号是对的，但一定要打有准备的仗，先挑好有价值的城市。
2
多地土拍升温了，回暖信号越来越近。
虽然成交没有跟上，挂牌量也激增不少，但土拍市场却开始热闹起来了。
3月23日，北京迎来今年首场宅地土拍，此次共出让两宗涉宅用地，均位于昌平区，土地总面积约6.4公顷，建筑规模约14.5万平方米，最终1宗触顶成交、1宗底价成交，合计成交金额39.995亿元。
北京市昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目完成线上30轮报价，直接触发价格上限12.995亿元。
成都今年首场土拍4宗宅地成交额35.64亿元，46家房企参拍。4宗涉宅用地全部成交，合计约187.5亩，总成交规划建面23万平方米，总成交金额35.64亿元，2宗触顶成交。
大胡子点评：
其实楼市不是没回暖，只是你的城市没回而已。
房企现在有信心拿地了，这是一个扭转性的信号。
从21年到22年，多数房企都在面临资金困难，拿地的积极性不高。
多次调整、取消了三道红线，到给房企资金融资松开口子，现在的房企，终于算是活过来了。
房企的拿地，其实恰好是市场复苏的信号。
之前降准，其实也是为了给金融机构有更多的资金放贷，对于房企而言，也是一种直接的利好，房企的融资成本降低，也就更有信心了。
今年不是猛涨的一年，但分化式回暖一定存在，具体有哪些城市能在今年吃上肉，能抢先回暖。
我认为主要的城市名单，都会集中在我之前看好的全国30个价值城市名单里。
之前很多朋友问我哪里的房子要买，哪些房子要卖，我认为如果在这份城市名单中的房子，大部分都有价值，可能只是板块没选对，做置换就好。
但如果你买的房子不在这份价值城市名单中，那就真的要抓紧时间优化掉了。
3
深圳公积金额度上调!家庭最高可贷126万!
3月24日，深圳住建局发布通知，为进一步发挥住房公积金制度的互助功能，满足缴存职工实际需求，将于4月7日正式实施《关于进一步明确我市住房公积金提取业务有关事项的通知》
政策调整后，满足条件的职工个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。
贷款方面，全国首创商业个人住房贷款转住房公积金贷款顺位抵押办理模式，职工无需还清商业贷款即可申请住房公积金贷款，为职工节省了赎楼过程产生的费用。
大胡子点评：
不容易啊，深圳终于传来了一点好消息。
虽然不是限购、限贷的松动，也不是二手房指导价的取消或调整。
但也算是个好消息了，公积金贷款的额度终于有所提高，也相当于降低利息成本了。
之前深圳普遍主流的贷款方式要么纯商贷，要么组合贷，因为公积金贷款很难覆盖所有贷款。
虽然提高到126万，对于套均500万以上的深圳来说杯水车薪。
可信号还是发出了，对于刚需使用组合贷方式更好了，额度更高，意味着每月还贷的钱也会更低，直接利好首套刚需。
其次，这次深圳还开创了全国首例商贷顺位抵押办理模式，不需要全部结清商贷，节省了很多买家的垫资费用。
此前深圳还有二手房带押过户模式，这些都能在过户流程中节省了不少隐形成本。
总之，深圳虽然没有王炸政策，房价也没有猛跌，但是小利好倒是不少。
只能说，但凡深圳成交数据不会下滑太严重，短期内的政策是没有的了。
今年对深圳市场的判断是，维稳，部分板块会有微涨。
4
35城首套房贷款利率进入“3时代”!低成本买房时代真的来了
据中指研究院统计数据显示，目前已经有35个城市房贷利率进入“3时代”。
今年以来，已有厦门、石家庄、沈阳等35个城市调整首套房贷款利率下限至4%以下。
大胡子点评：
今年还有很多城市下调房贷利率，这也导致多城已经来到了近10年内的最低利率窗口。
利率低是属于实实在在降低大家的月供压力和利息成本的。
尤其现在多数城市和巅峰时期，最高少了3%的点，贷款金额越高，省下的钱就越多。
不得不说，现在低利率的窗口，确实是难得的上车机会。
并且，低利率本身是不可能无限延续的。
今年1月份的最新政策表明，之后我们要执行动态的利率机制。
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
但如果数据好转，低利率就会随即收回。
所以不得不说，这种机会确实不可能一直延续，珍惜机会才是我们应该做的。
接下来大家要盯紧每个月公布的房价数据表，之前低利率的城市要是已经出现上涨，估计利率窗口马上关闭。
如果你近期打算入手的城市，价格已经开始回暖，就要特别注意了。
5
贸易低迷，但可能在下半年好转
联合国贸发会议(UNCTAD)发布《全球贸易更新》报告称，积极因素可能会在2023年的全球贸易中占上风，预计2023年上半年全球贸易或停滞不前，但全球贸易低迷的情况可能会在下半年有所好转。
大胡子点评：
虽然出口到现在表现非常低迷，但既然积极信号发出，相信好转只是时间问题。
拉动经济的三驾马车：投资、出口、消费。
上半年出口不明朗，机会把精力集中在投资和消费上。
懂得都懂，为什么各地降低利率、宽松政策，本质也是促进住房消费的一种。
投资上也加大了基建的投入，降准拯救房企等等，如果下半年出口能真的好转，三管齐下对经济的拉动就一定会起效果。
哪怕出口下半年不能逆转，但也有可能在明年上半年。
总之，好转一定是趋势，经济的复苏也一定是结果。
来源：大胡子说房
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