乱买房，害死人
2023/3/28 13:14:56 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：柯谈源自：柯谈地产观(ID：lincokk)
今天只分享买卖房子的纯干货，没一点水份，保证你受用终身。
1历史大底
下图是冰山指数根据国家统计局70城数据计算出来的中国楼市15年房价月环比走势图：
箭头所指的2008年12月、2011年11月、2014年9月、2020年1月都是历史大底，更是最佳抄底进场的时间。
而从2021年11月至2022年10月，市场经历了W形的反复筑底，并且于2022年10月以后开始反弹。
我从去年下半年开始就一直在文章中反复提醒大家，已到底部，赶紧抄底，现在回头再看，真正的底部就是去年四季度。
每一轮底部都是买点，现在入场还不算晚。我的责任就是提前预警，动不动手，随你们便。反正我自己已经在看房了，我今年上半年的任务就是上海再买一套，然后苏州搞两套。
2跌无可跌
你可能不愿意相信接下来房价会上涨，但是你必须承认，现在就是房价的底部，并且已经跌无可跌。现在绝不是高位接盘，而是底部抄底。当然，我指的是一线和强二线城市。
3薅羊毛
去年9月和12月份，央行两次发文阶段性下调首套房贷利率，目前执行3字头利率的城市有几十个。
而央行同时还规定：“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。
简言之就是，现在房价已经触底反弹了，接下来很多城市的房贷利率会上涨。
那么，当下你要做的就是，赶紧把低利率固定下来。
比如你的城市现在首套房贷利率是3.7%，这相当于是“LPR-60个基点”。你现在申请贷款，就可以把这60个基点减点的优惠固定下来，以后无论房贷利率LPR如何上涨，你都可以永久享受60个基点的减点优惠。你再回想下2021年，加点100-200个基点的城市简直随处可见。
在国家有困难的时候，在银行有难处的时候，伸出援手，薅一把羊毛，这才是明智之举。
4妥协的标志
要问全国哪个城市调控最严，毫无疑问是深圳。2021年2月8日指导价出台后，深圳至今房价跌幅高达20-30%。
就是调控如此强悍的深圳，今年春节过后也开始逐步放松了。先是人才房申购门槛降低，接着单身公寓不限购，后来是深汕合作区取消限购，3月24日竟然发文开始提高首套房公积金贷款额度了。
虽然公积金额度只提高了二三十万，但是这个信号是非常强烈的。深圳从2020年7月15日开始收紧调控后，到现在时隔2年零8个月，终于开始实质性放松调控了。
深圳的调控松绑，可以看作是，我们彻底向房地产妥协的标志。
一线城市也不是铁板一块，接下来，北京、上海、广州一定还会继续放松。尤其是在小阳春热度开始下降之际。
5买房别看收入
40岁以前，买房的总预算和贷款不要按照当下的收入来精准计算。就算你是社会最底层，买房3年后，依然会后悔当初为啥没有买大点。
永远不要买自己能力范围内的房子，只买超出自己承受力的房子。
买房，最核心的考量是地段和品质，价格和面积不是最重要的选择标准。房子好，贵一点小一点也要拿下，房子差，再便宜再大，也别要。
6小巷思维害死人
绝大多数人买房，都会提前给自己局限一个板块和范围，决不能超出这个地段。也许是因为熟悉了，也许是因为有感情，也许是因为离父母近，也许是因为离兄弟姐妹邻居近，也许是因为离菜场商场公园近，也许只是离自己的另一套房子近，这种局限就是典型的小巷思维。
其实，很多人一辈子都困在自己的小巷里。
你要做的应该是跳出小巷，跳出局限，综合考虑增值保值、学区配套，产业景观等因素，这样才能买到升值快更抗跌的房子。
在大锅饭的年代，房子舒服是第一位，而在贫富分化的年代，房子升值才是第一位。因为你最终会发现，失去了增值，你永远不可能舒服。
7质量大于数量
未来房子怎么买？
几套老破小合并成一套次新，几套次新合并成一套豪宅。这就是你未来买房置业的路径。
房价，说到底就是供求关系。
越好的地段房子越少，越少的房子房价越贵，越贵的房子涨的越快，越涨的快抢的越多。
房子的质量远远大于数量。
为什么很多女生会去抢闺蜜的男朋友？因为她看不上的男人，你也不想要!
8降首付利器
现在一线城市调控最大的杀器就是买二套房首付太高，严重限制了改善需求。
当然了，这只能限制小白。如果你还款能力很好，完全可以先找亲友借钱全款买进，再DY出来还款。利率低、首付低，杠杆足，何乐而不为呢!
无论任何行业，人的成功只有一条路：在正确的方向上，给自己加杠杆!
9见面三分情
看中的房子，只要价格不是大幅度超出预算，就要约房东出来面谈。
见面三分情。电话里再强硬的态度，一见面也会客气万分。只要肯见面，房东一定会降价，只要肯见面，买家一定会加价。中介再一撮合，中介费再一打折，看似很大的差距，往往不难成交。
10砍价绝招
现在各城市二手房挂牌量很大，对于不是很抢手的房子，让中介约房东出来面谈几次，每次都开一个极低的价格，房东心态很快就会崩溃，然后大幅降价抛房的。
11不能过夜
买卖双方面谈时，如果经历了数次讨价还价后差距不大，一定要当下立刻成交，付定金签协议。
决不能让双方各自回家后再考虑和商量，因为过夜之后，这笔生意90%会黄掉。人都是感性冲动的，谈判当时谈成的生意，睡一觉，理性思考一晚，结局就会天翻地覆。
12跳单的代价
链家中介费太贵。不管买房还是卖房，你要是资金紧张，可以在链家网看房，让链家带看，但选择其它小中介成交。
当然了，选择小中介是省钱了，但是要自己承担未来可能存在的风险。链家是有赔付保障的，但小中介没有。只要房源能确保百分百没问题，找小中介成交还是挺实惠的。
13打破底价
别给自己要卖的房子设置心里底价，有人看有人谈，就坚守价格；没人看没人谈，就要打破底价。
千万别固执的觉得低于1000万坚决不卖，其实，950万卖掉差距也不大。你的眼光不应该盯着自己的房子卖多少钱，而是应该盯着想买的小区有没有房源，有没有涨价。
便宜点没关系，成功套现才是最重要的。因为现在你的任务是赶紧准备资金，趁底部入手高品质房产。小不忍则乱大谋，千万别捡了芝麻，丢了西瓜。
14额外奖励
二手房挂牌量很大不好卖时，千万不要给某一家中介独家，并且除了中介费照付之外，最好再承诺给中介小哥个人额外的金钱奖励，500万的房子，给1-2万，1000万的房子给2-3万，这样，中介小哥才会把你的房子吹的天花乱坠，优先给买家推荐。
15战争导致房价上涨
最近单位里很多人在讨论买黄金避险，一是因为金价在涨，二是怕打仗。很多人说，一打仗，房价直接崩盘。
真是愚蠢至极。
未来几年，上海房价上涨的概率大，还是打仗的概率大？我去年12月曾经写过一篇文章《战争，将会导致房价大涨》，俄乌战争的爆发，不仅房价未跌反而导致两国房价大涨，尤其是首都等大城市的房价，更是一发不可收拾。
战争，摧毁的是货币，而不是房价，货币极度贬值的结果就是房价暴涨。
过去一百年，我们全世界经历的战争数不胜数，但是你会发现，核心城市的房价却始终坚挺。纽约、伦敦、上海、香港、莫斯科、曼谷等。上海现在最贵的房子不是新建商品房，反而是房龄百年历经枪林弹雨的租界老洋房。
历史无数次的证明，经济危机、疫情、战争这些不可抗力只能短期内造成房价的波动调整，根本无法长期影响房价的走势。决定房价涨跌的只有货币和供需，除此之外，别无其它。
作者：柯谈来源：柯谈地产观(ID：lincokk)
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