今年房价又要大涨？此时此刻，针对买入时机点的建议...
2023/3/30 13:18:04 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：雪莉源自：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)
年后回来，全国多个一二线城市楼市成交数据出炉，异常火爆，和我去年的预判基本吻合。
今天，我会给大家盘一遍我认为今年最值得买入，且年底能感受到一波涨幅的城市。
先说年后回来回暖特别明显的城市：
北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、武汉、杭州、南京、青岛、厦门、合肥、东莞、佛山、三亚、海口。
当然，还有一批弱二线城市和三四线城市：天津、珠海、中山、惠州、西双版纳等。
以上这些城市，都在2月份开始有明显抬头的趋势。
而这波回暖都没带动起来的城市，一定是库存多，且人口流失明显的城市，对于这批城市，今年还是那句话：
投资绕道，已入坑的，早卖早好。
01
北上广深，这轮回暖赢麻了。
2月北京二手住宅成交15315套，环比上升84.34%，同比上升86.93%。
2月上海二手住宅成交19280套，环比增加138.94%，同比增加51.75%。
2月广州二手住宅合计网签成交9903套，环比上涨80%，同比猛增126%。
2月深圳二手成交2509套，环比增长90%，同比上涨80%
我昨天还得到了深圳3月的成交数据。
二手房成交破4000套，新房成交破6000套，新房+二手成交回归1万套的小高峰了。
而且反价现象越来越多，说句实话，深圳最好的底部时间已经结束。
去年12-1月就是最好机会，但现在还不算迟，毕竟市场还不算太火，笋盘还有捞一捞的机会。
今年涨幅最猛的可能不见得是一线城市，因为政策防火墙搁在这。
可耐不住这4个城市的韧性太足了。
京沪虽然是主动控制人口流入，表面看人口要净流出，但人力资本是净增加的。
很多人一旦来了京沪，只要资格和资金有条件，都会想买一套房子，哪怕以后离开京沪，也会为了抗通胀或者给后代的生活工作留有余地，一般都不会轻易卖出京沪的房子。
可见人口虽然减少，但人口流动是持续的，相当于购买需求是不间断的。
加上京沪房子的保值预期太强，基本吸引的是全球的资本，这也是扎实购买力的源头。
如果说京沪是控制人口，那广深则在虹吸人口，落户宽松，政策优待，南方经济又活跃，很多年轻人都涌向广深。
毫不夸张地说，这2个月广深真的被挤爆了。
这也是广深市场回暖的基础，但凡你有名额有资金，一线城市就是最好的标的。
此时此刻，针对买入时机点的建议：
深圳>上海>北京>广州
深圳虽然有反价现象，但政策还没开始刺激，2020年715的名额压制也还没释放，还有机会。
而且深圳涨易跌难，京沪属于韧性强，购买力持续更新，但上海比北京更具爆发力，毕竟北京不宜出太猛政策，当以维稳为主，点到为止，懂的都懂。
广州楼市很难是有大爆发行情，一般都是局部点状行情。
因为广州面积大，郊区多，新房多，价格也低，每次走出独立行情的也就珠江新城、金融城、琶洲这样的板块。
当然了，四大一线城市也早就过了闭眼买的时代了，深圳买盐田错照亏你2000万，我们要做的是不同预算段，买到这个预算段中最能涨的板块。
02
强二线城市，也拿出来说一波。
成都：
成都在2月份一定是当然不让的楼市老大，连上海风头都被盖过去了。
从2月第二周开始，成都二手房单日备案成交就在800套以上，2月份二手房备案成交达到19061套，环比1月增长87.59%，同比去年增长160.43%
实际上成都行情并不是始于2月，而是去年，去年全国楼市一片绿，就成都万绿丛中一点红，行情领怕全国。
今年仍然看好成都的行情，因为人口基数大，而且人口吸附能力强，成都不仅在四川的省内首位度高，这几年还因为产业吸引了全国人口。
所以长期我看好成都楼市。
武汉：
2月武汉市场也热了。
新建商品房成交备案14084套，二手住宅成交套数6932套，环比增长48.2%同比增长111.8%。
武汉的行情突飞猛进，主要和连续2年土地供应缩减有关。
2021和2022年成交的土地会是今年新房供应的主流，但这2年供应面积明显比2019和2020年低，新房不够抢，就会外溢到二手房。
并且别忘了，武汉的人口流入数量是很恐怖的，2021年武汉常住人口就增加了120万人，全国第一。
武汉还是全国大学生数量最多的城市，2022年有168万人，哪怕大学生毕业后选择流向其他城市，但你哪怕留下个20%，这个数字也足够震撼。
超大规模的人口流入，就是巨大的潜在购买力，所以长线我是看好武汉的。
近期很多人说武汉的库存很多，这不否认，因为武汉也非常大，而且武汉是个很散的城市，没有绝对性的核心，很多板块价格低，很多人就容易被价低吸引买错房。
所以武汉的选筹，要么盯紧核心板块，要么长线持有有概念暴击的板块。
苏州：
2月份，苏州新房成交4171套，较上月增加1193套，环比上涨40.1%，同比上涨28.8%，二手房成交4711套，环比上涨7.5%，同比去年2月上涨177.4%。
实际上苏州这轮爆发性回暖，我是在去年就预告了。
去年我去了2次苏州，能明显感受市场的变化。
苏州这个城市，经济面强劲，又是地表最强地级市，全国工业第一强市，是临沪城市中最强的一个。
但苏州这轮的爆发，我认为还是和此前政策压制太猛有关。
最严的时候苏州首套利率5.8%，二套贷款未还清需要8成首付，这样的严苛程度堪比一线，自然也把刚需和改善需求压得死死的。
去年开始，苏州基本是全线放开，需求立马回归，这轮苏州的火爆，是靠着经济基本面足够强和压力3年需求的集中释放。
苏州市场虽然火爆，但主核方向：西高新东园区，以及一核四城的概念规划。
几乎所有的产业和头部教育资源都集中在这两个方向，但高新狮山和园区供应少，多数新房基本摇号靠抢，而且价格高。
03
杭州、南京。
这2个城市2月有回暖，也都有价值。
并且在上一轮调控放松中，松得挺彻底的，都是分区取消限购，终于是把购买力激活了。
但这2个城市也都属于过去一轮上涨非常猛的城市，杭州打新热，南京火爆时首付直接干到8成。
不过，去年冷的也很快，并且价格有所下跌，和深圳一样，这2个城市的抄底时机在去年年底，但今年仍有机会捡漏。
主要是这2个城市属于全民皆有投资意识的，吃过上一轮的上涨甜头，所以本地购买力也很强劲，属于有点利好就能起飞的那种网红城市。
可以盯紧，但之前涨幅太猛，今年哪怕回调，我认为幅度不会太高。
东莞。
东莞属于2月回暖，且3月小阳春不断的城市。
截至3月26日，三月份东莞二手房网签量已经达到了2970套，本月冲破3000套应该没什么悬念了。
这是自2021年1月份以来东莞二手房成交量再一次回到3000+套的巅峰，创下近两年的新高。
这个成绩虽然不能和以上城市比较，但别忘了，东莞和深圳很像，都是人多房少。
历史遗留建筑太多，导致很难拆，所以新房供应量一直不大，一年的供应不足4万套。
但东莞有多少人？
1053万人。
这么多的人，这么少的供应，就是东莞上涨的底气。
何况东莞是强制造业的城市，经济基本面很强，共有75家上市公司，53家A股上市公司；
近3年每年新增10家以上的上市公司，上市公司年均增幅全国排名第1。
这样的产业底色，叠加供应稀缺，人口流入，房价怎能不涨？
但东莞有个弊端，就是城貌不好，走镇域经济为主的方式，更镇街基本是自己管自己的模式，所以东莞很多镇街同样没价值，可别买错了。
04
以上10个城市，我认为今年大概率到年底，是能感受到上涨的，但并不是说其他城市没价值。
因为价值也要结合周期来探讨。
比如说西安、合肥，这2个城市我上面没提，不是没价值。
西安过去涨幅太持久了，超过6年，这样的持续性是个不太健康的状态。
购买力该出动的已经出动了，你说接下来还能掏空多少购买力入场？
反正我是觉得够呛。
合肥此前凭借着“敢赌”的豪爽，赌对了产业，也等到了房价上涨，也确实涨过一轮了。
而且合肥的供应还很少，导致市内的多数新房还得靠摇号，但这种属于短期的。
长期来看，合肥合肥的竞争压力可不小。
抢人吧，长三角几个更强劲的城市在虎视眈眈，安徽人或许更愿意去南京工作，而不是合肥。
产业吧，虽然也有拿的出手的，但在长三角的对比之下，还是略输，尤其在年轻人聚集的互联网行业，短板挺明显的。
所以合肥的天花板不高，要有新一轮的突破，才有房价上涨的托举力了。
作者：雪莉 来源：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)原标题：《全国多城回暖!今年房价又要大涨了？》
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