人口流向又有变化了！
2023/3/30 13:18:04 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：樱桃大房子(ID：ytdfz8)
昨天我写了预测楼市还会有一波上涨，结果留言大部分都是看空的，认为我是房产博主，不得不这么说，如果你也这么想，说明你肯定不是我老粉，没有长期关注我的文章。
很多人记忆都是短暂的，我看空的时候，他觉得我胆子太小了，我开始看多，他又觉得我是为了卖房才这么说。
我研究房地产周期这么多年，发现很多不懂楼市的人只会固执己见，你要改变他的认知太难了，他不亲自踩个坑，绝对不会服气。
我说二线城市会涨一波，现在根本没几个人相信。因为他们也不会去关注人口和产业的发展趋势。
最近各个省份的人口数据都差不多出来了，又有新变化。
01
人口走势有一个很明显的变化是，之前那些人口增量一线都市圈，纷纷出现了调减的情况。
先是京津冀都市圈，继2021年负增长29.84万人后，2022年人口流失规模扩大至42.3万人。
其中，北京市人口减少了4.3万人，天津市人口减少了10万人，河北省的人口减少了28万人。
如果按照这个速度减下去，10年整个京津冀地区将会净流出人口高达300-400万人，甚至会更多。
还有长三角都市圈。去年整个长三角的人口增量只有47万人，10年来首次跌破100万，创下了历史最低。
江苏省的净增人口数量也从28万人减少到10万人，减少了一半。
浙江从净增人口72万人减少到37万人，也是减半。
上海市更是出现了直接负增长的情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。
长三角作为经济高度活跃的地区，一直都有人口吸引力。但即便是像上海这样的大城市，这几年人口流失的趋势也开始显现出来了。
那人口流动走向都有哪些趋势呢？
一是都市圈的内部迁移。
比如长三角都市圈，从上海流出的人口，来到了安徽。安徽的净增人口在逐年增加，去年已经净增14万。
二是从一线到二线城市圈的迁移。
去年重庆的人口增量净增了7.7万，江西省净流入人口9.4万人，内蒙古自治区净流入人口6.5万人。
成都的情况也类似，人口从2021年的82.8万人略微增加至84.2万人。
用脚投票的数据往往才是最有力的。
大都市圈的吸引力，已经不如之前那么强劲。随着人口流动大洗牌，二线省会城市已经崛起了。
02
为什么很多人都想往二线城市跑了？
我认为有两点原因。
1、一线城市的生活成本太高了。
先不说买房，光是养娃这一项，就能把人给榨干。
如果你要鸡娃，搞各种培训，一年几十万都有可能。
之前有育娃研究员做过统计，要把一个孩子培养到成年，一线城市随随便便就是百万起步。试问有多少普通家庭可以付得起这个成本？
2、产业迁移驱动。
除了华为这种少数转移到东莞的，还有周边城市群除了低端制造业就近转移外，高端产业都不会选择周边都市圈。
因为这些周边城市群，除了物流近之外没有其他优势，也没有形成产业链。像河北和天津一样，北京的产业是转移过来了，但他们承接不住啊。
反观现在的二线城市，对落地的企业非常友好，无论是政策还是营商环境，像极了早期的一线城市。
首先，很多二线在招商引资上，特别是高端产业上是很舍得投入的，周边都市圈没有这个优势去跟二线去抢。
你看像京东方去合肥投资几百亿，当时合肥政府拿出了家底投资京东方股份，另外土地、税收都有巨大优惠。
还有一些强二线城市，率先发展起新兴产业，直接和大城市抢产业。
比如杭州高新区早年通过产业链招商，引进了一批像吉利集团、海亮集团的顶尖高新企业，致力于人工智能、云计算、大数据、物联网等顶尖核心技术的研发。
还率先打造了大健康产业集群，如今全球前十大药企中，已有一半在杭州经济技术开发区投资。
二线城市没有产业链怎么办？那就制造一条出来，把整个产业链给垂直整合了。
像威海高新区，为了惠普产业链量身定制了占地6000亩的激光打印机产业园，同时针对产业链发展所需定制配套了生产、研发、检测、认证等服务，最终引进了美国惠普公司。
另外，一些强二线，比如武汉、成都、重庆普遍都有高校教育资源优势，不缺人才，企业想招人很容易，用人成本也比一线低很多。
特别是高端产业，他们的研究院需要的是人才，不需要物流，所以大部分企业去投资的时候，都会首选杭州成都武汉西安合肥这样的区域中心城市。
这些是其他都市圈的城市所不具备的，最典型的就是中山、惠州这些城市。
之前就看到粉丝在我们文章底下留言问“为什么中山地多，房价便宜，位置不错，环境又好，经济却不发达呢？”
我想这个答案已经不用我说了，中山确实如这个粉丝说的这样，相比于很多城市，条件已经很好了，但是中山没有大量的人才储备啊，高校资源一般，企业过去了招不到人啊。
这些年来，二线城市的基础配套一直都在完善。医疗、教育、交通地铁......一线有的二线也慢慢都有了。详细可以看我们之前这篇文章：资本大撤退？
再加上二线城市房价还不贵，现在有些年轻人，没有家庭背景的也不愿意去一线卷了。
03
产业、人口的迁移，其实也代表着买房的方向。
现在手里有点钱但是买不起一线城市的，我不建议你往周边城市群买。
你想想你住在深圳，买在惠州，现在没有地铁，交通也不方便，光是通勤时间来回就要花上好几个小时，教育医疗条件也都不好，真要看病，还得往深圳跑。
像惠州中山这种地方，产业配套都不如二线城市，人口留在中山惠州还不如直接回流二线省会城市。
那手里有钱要投资的，买二线城市的房子，你也不用担心房价不涨。
过去也许一线升值速度跑得比二线快，但未来不见得，尤其是一线非核心的普宅，我估计会跑不赢二线核心区的房子。
比如这几年发展得好一些的城市，成都、武汉、杭州、南京、厦门、合肥、西安等二线城市的涨幅，其实不比北上广深弱。
说实在的，要想让一线城市重现以前疯狂涨幅的势头，那是不可能的。房住不炒这几个字要牢牢记住，越是炒房风气重的城市，上头盯得越紧。
而且一线的资金门槛高啊，比如说你只有一百万的首付预算，在深圳你只能买到边角料。
反而去二线，这个预算的选择就很多了。
我身边就有一对小夫妻，人虽然还在深圳上班，但已经在武汉买了房子。面积大、离地铁口近、周边学校医院全齐活了，打算再打几年工就回去了。
最后做个小调查，如果你买不起一线的房子，会选择回二线吗？还是三四线？还是坚持留在一线租房或者去周边都市圈买房。
来源：樱桃大房子(ID：ytdfz8)
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