上海发展中的“臭棋板块”
2023/3/31 12:58:01 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：金华 源自：大碗楼市上海站
不出意外的话，3月份上海二手的成交将突破2万套。
又是一个高成交的月份。
但是，很可惜的是，很多板块其实真的不能买。
上海的房价已经出现了明显的二八分成。
20%的房源所带来的涨幅获得的收益达到了总涨幅的80%。
换句话说。
大部分地区，这次依然是处在下跌趋势，这其实也就是大部分房东的真实感受。
——为什么自己卖的房子并没有涨。
上海买房，最重要的就是擦亮眼睛，别买错了。
有些垃圾板块，真的是上海发展中的臭棋板块，垃圾中的战斗机。
建议大家一定要慎重!
01
上海的远郊，真的是踩坑的天堂。
比如宝山的罗泾，嘉定的华亭，青浦的白鹤，松江的小昆山，奉贤南部，金山和崇明全境，浦东的新场。
这些地方离市区又远，而且没有地铁。
周边的的产业也不强，而且基本上也没有特别好的规划。
居住的人群，要么是本地的土著，要么是什么都不懂，只知道买新房的首次购房者。
本地人不会买，买新房的也不会买。这房子想卖出去，就要大费周章。
这种政策都绕着走的地方，谁买谁死。
还有比如新场。
新场的坑大概几个原因造成的：
首先，新场是古镇。因为古镇不能拆，发展有限，对买房没什么利好。
第二，新场没有重大规划。浦东的规划，到周浦之后，直接跳过这里，选择发展临港。
新场直接被放弃掉。
第三，新场自己不争气，没有好房子。
整个新场的房子，都造的让人提不起丝毫的兴趣。
还有就是祝桥，虽然没有那么偏，但依然不推荐。
虽然，祝桥规划中这里还有一个上海东站。
虽然，这里下阶段也是机场和火车站的直接换乘，是一个重要的交通枢纽。
但一个地方的经济发展，板块认可，和机场火车站本身，其实关系不大的。
重点是依托于机场火车站的这个商务区。
目前东站这边的商务区，到底什么时候落地其实还不好说。
目前什么都没有。连东站自己，都还是一片农田。
稳妥起见，想要布局祝桥的，再等等吧。
毕竟对于一个还需要七八年才能真正落地的规划，风险都在你自己身上，收益却是不确定的。
02
动迁大居所在地，也是天坑所在，买房的“臭棋”区域。
动迁大居，天量住宅，居住人员素质良莠不齐，很容易形成砸盘。
遇上这种地方，当你要出售的时候，会感到很无力。
比如说浦东的曹路。
整个曹路一整片都是动迁房，是全上海最大的动迁基地之一。
你看下图，密密麻麻的，都是动迁大户。
而且这里现在还在持续建设动迁房。
金海华城XX佳苑，都是这几年才交的房。
你后期想要卖房，同质化的竞争对手实在太多。
类似的情况还有杨浦的中原。
杨浦位于上海市区的东北角，而中原位于杨浦的东北角，是杨浦最偏的一个板块，被称为是“杨浦区的西伯利亚”。
区域内仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。
这里开发较早，原先是一片农田，后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程，一批居民被动迁到了这里。
这就导致了中原现在几乎全是老公房， 有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。
最近几十年，在别的地方都在大干快上、城市面貌日新月异的时候，时间在中原仿佛是停滞了。
商业配套上，就一个小小的中原城市广场和欧尚超市。
虽然隔壁就是新江湾城，但两者完全不能比。
总的来说，这里属于前期过于成熟，当下没有空地和新规划，正在老去的板块。
03
还有就是画饼很强，但落地能力很弱鸡的区域。
最典型的代表，就是副中心的差等生：真如。
上海浦西地区一直以来呈现出“西强东弱、地倾西南”的格局。
真如则位于内环西北侧外围，占据了不错的区位，早在2001年就被列入了重点发展的四大副中心之一。
这十几年时间，其他三个副中心，都是大干快上，综合体、商圈、产业，什么都没拉下。
徐家汇已经是真正的宇宙中心；五角场成为了知名的市级商圈，也是杨浦的科创基地；花木则剑走偏锋，汇集各大公募和私募基金总部，金融企业质量超过陆家嘴。
真如目前的发展状况显然与其他三大副中心相去甚远。
有三大原因造成真如的停滞不前：
1、被寄予厚望的长江实业屯地皮，大幅拖延工程进度。
2、真如地区老公房众多，拆迁困难。
3、真如虽被定位为副中心，但普陀并未引起足够的重视。
作者：金华来源：大碗楼市上海站
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