一声惊雷，楼市掀起大风暴
2023/3/31 12:58:01 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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源自：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)
楼市，变了!
当然，我指的不仅仅是当前的行情，而是一场巨大的变革正在展开。
不知道大家有没有注意到这样一件事：
最近，各地都在出台政策推进现房销售。
——现房销售时代，可能即将来临。
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01
不经意间，全国正在掀起一场推动“现房销售”的大风。
其实，现房销售的呼声已经喊了很多年了，但是，最近官方的突然发声，让这件事逐渐有了实锤的苗头。
2月8日，官媒《经济日报》发表了文章《大力推动商品房现房销售》。
我特地把原文翻出来看了看，在这里给大家划个重点：
1)实行多年的预售制度或将改革，现房销售未来将是大势所趋；2)现房销售有利于保护消费者权益；3)北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市已经出现了现房销售试点。
我们都知道，一项重要事件的推进，往往都需要有媒体的宣传造势。
作为官方背景媒体的《经济日报》率先发声，信号意味非凡。
相信对政策敏感的朋友已经开始意识到：
传了很久的现房销售，真的可能逐步落地了。
实际上，很多省份已经开始着手出台相关政策了。
2月7日，河南住建局开会，明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制改革和现房销售。
同样的，广东在春节后的“广东省高质量发展大会”上表示，“支持有条件的项目进行现房销售”。
1月31日，山东也发文表示：
逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
另外，2月7日，安徽也发文明确表示：因地制宜开展现房销售试点。
这么多省份已经纷纷响应，可以预见：
楼市已经掀开了从“期房预售”到“现房销售”改革的大幕。
熟悉楼市的朋友或许已经开始拍手叫好了，毕竟，很多买房人苦“预售制”久矣!
很多人可能并不知道，预售制早在70年前就在香港被提出。
1953年香港商人霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款，后来这个制度传到内地，并在1994年的时候被立法明确。
从那以后，中国就开始了近30年的商品房预售市场。
然后，就好比硬币有两面，凡事也都有利弊。
必须承认，曾经在预售制度、人口红利、城镇化红利的推动下，中国的房地产行业经历了轰轰烈烈几十年的高速发展。
但也必须承认，商品房预售制度也催生了过去房地产“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式，更催生了诸如“烂W楼”这样的弊病。
尤其是最近几年，不少买房人最担惊受怕的事情并不是买到的房子跌了，而是买到的房子却交不了楼。
所以，在过去的几年各地也都一直在推进关于现房销售的尝试：
早在2016年起就深圳、南京、杭州等城市就在土地端设置现房销售条件了，比如有些地块土拍之时开发商必须承诺未来进行现房销售才能拿地。
到了2021年时，还有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍环节试点现房销售。
正如《经济时报》中所说的那样：
“当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。”
从更宏观的层面来说，现在正处于楼市筑底企稳的时期，也正是逐渐推进预售制改革的良机。
当然，目前这个制度还处于刚开始的探索时期，肯定还需要经历一段时间才能完全普及。
关于现房销售，请让子弹再飞一会，我们拭目以待。
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02
肯定有人会说，全面普及那是好几年之后的事情了，和当下关系不大。
内行看门道，我并不这么认为。
现房销售如果确定要全面普及，不可否认，一定是需要好几年的过渡期的。
但是作为一个扎根楼市数十年的从业者，从当前的这个转变中，我却看到了一些不一样的信号。
当下，我有几点想法和建议想和大家分享，耐心看完，应该对你全面了解楼市逻辑非常有帮助：
1、目前只是试点阶段，现房销售短时间不可能大面积推广。
阻力是显而易见的，毕竟执行了近30年的期房预售制度，不可能一夜之间就取消。
为什么？
因为会造成房价的不稳定。
如果房子都建好才能卖，市场上新房会出现严重短缺。
毕竟，平地起高楼是需要1-3年建设时间的，这段时间，市场上几乎是买不到新房的。
这就会造成需求大量涌向二手市场，造成二手房突然的涨价。
所以，为了防止楼市突然躁动，期房销售一定是循序渐进的过程。
短时间不可能大面积推广，还在恢复期的楼市，接受不了太激进的改革。
接下来有买新房需求的人，大概率还是以预售新房为主。
2、购买楼龄在2016年之后的二手房，请注意仔细筛选品质。
过去有些新房，真的伤人太深，买房人最不想触碰的绝望三部曲：减配、惊装修、烂w楼。
在过去“高周转”的狂热开发模式之下，很多楼盘的房屋质量并不算OK。
早在2018年，就有业内大佬提醒过买房人要留意房屋品质。
所以，想买二手房的朋友，一定要擦亮眼睛，并不是楼龄越新，品质就会越高。
如果有得选，在购买楼龄在2016之后的房子，请一定仔细筛选，注意多了解小区品质和房屋质量。
多多对比，多多筛选，尽量避免踩到大坑。
3、今年买新房，要买口碑好的开发商
之所以要进行预售制改革，就是为了楼市整体的安全性，避免再次出现“保交楼”这样的事件了。
这也就意味着，房子竞品质的时代真的到来了。
先前楼市行情火热的时候，因为是期房，随便买了套什么房子，等到建好了拿到手上，也随着大行情涨了一轮：
管他什么品质不品质，劳资房子涨了，牛逼!
但是，一旦现房销售成为现实，签单就收楼，房屋品质差异就会一目了然，差价也会更明显。
品质高、大品牌、大物业的房子，未来就是更多人买。
所以，未来开发商一定会花更多心思在产品上。
所以，为了保证你今年买的房子有足够的竞争力和未来的房子竞争，最起码要保证，你当前买的房子品质不能太拉胯。
在这样的情况下，最保险的方式，就是选择好口碑、大品牌的开发商。
4、今年参与现房销售试点的开发商，更靠谱。
如果买新房时真的不知道该怎么选，就再告诉大家一个小秘诀：
选择那些今年承诺参与现房销售试点的开发商。
在过去预售制之下，楼房打好地基，出地面两三层就可以开始卖了，拿买房人的钱继续建剩下的，或者开辟新业务。
一旦现房销售，意味着需要开发商完全把楼建好，一个楼盘少则十几个亿，多则数百亿。
原先一笔资金可以玩3个楼盘，现在一笔钱只够建1个盘。
这对开发商实力，非常有挑战性，对很多资金流不稳定的中小房企，有极强的挤出效应。
相反，那些敢率先承诺现房销售的开发商，就是兜里有钱，更稳健，可以放心买。
现房销售，是楼市的又一场洗牌，将出局一系列实力不够的开发商。
未来，房地产这场游戏，没钱根本没有资格上牌桌。
现在买房，请认准那些敢率先坐上牌桌的大型开发商，最有代表性的就是国央企。
5、现房销售是趋势，但很多人等不起。
如果你觉得现房销售更安全，想尝一尝买现房的甜头。
我只能告诉你，大多数人等不起。
因为现房销售的普及，乐观点估计至少需要5年以上的时间，而很多需要买房的人根本等不了那么久。
一方面，居住的需求不能缓；另一方面，等到现房销售普及，这一轮行情周期说不定早已过去。
人这一辈子没有多少机会可以把握，等一等不仅没得住，还会眼睁睁看着价格越来越高。
所以，与其把安全感寄托给现房销售，不如仔细筛选，趁着这一轮行情，选择一套不错的房产上车。
毕竟，无论楼市怎么变，优质资产的价值只会越变越珍贵。
来源：大胡子说房(ID：dahuzishuofang)
近来走访不少券商、私募，也认识的很多牛散、游资、投资大佬，竟发现他们多了一个新的共同点，就是在他们公司的玄关、案几、办公桌上，最近都供奉着一位常胜将军——武神赵子龙!
这里还真有一些故事。
纵横国际的常胜之师——中国国家乒乓球队，牛吧？但你可知道，国家乒乓球集训基地就在河北正定？
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百战百胜，这个意头也是实在太好了。现在比较流行的说法是，地盘、店铺、公司、堂馆会所，入门都要先拜关公，但老板自己的办公室内，现在流行的是老板身后或身旁位置，都要供奉一尊赵子龙。
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