北京楼市，又变了
2023/4/1 16:54:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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作者：子木
源自：子木聊房
今天聊聊北京。
年后没有细谈，是因为我在去年9月份文章里，提前做过预测，当时造成了很大的影响，半天阅读破了10W+。
现在看来，预测基本如数应验。
按照这篇文章上车的读者，应该抄到近两年的北京大底，踩中周期交替的节奏，值得庆祝。
如果还没有上车，也别灰心，机会藏在逻辑中，接下来的文字可能对你有用，请用心读下去。
我们先来盘点数据。
截止3月29日，北京二手房成交大概是19136套，月末一般成交会更多一些，应该每天有千套的冲量，这意味着：
3月北京二手房成交量，可能会在2.1万套左右(预估值)。
什么概念呢？
基本是近24个月的新高……记得上一次是高点在2021年3月，北京掀起一轮小高潮，部分区域涨幅惊人。
这个结果，让北京开发商和业主兴奋不已，但对于我来说，其实并未达到预期。
往年小阳春，周度峰值基本会出现在3月初，而今年的周度峰值提前到了2月的第四周，整整提前了一周。
这意味着2月的情绪铺垫和买房氛围，会让3月能量爆发得更加迅猛，理论上，3月二手房成交量完全可以突破2.2万套，达到近几年的峰值。
结果3月10日，北京楼市突发政策，严打DYD。
北京是大杠杆市场，对资金成本非常敏感，大放水下，DYD对购买力的释放有一定的推波助澜作用，这一波“利空”起码劝退了5～10%左右的成交量。
然而有意思的是，当我认为北京二手房成交量要走下坡路的时候，反转出现了。
3月31日，北京四大部分联合公布：
即日起，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式——
居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记。
而且这次北京的“带押过户”模式更加超前：
1、兼容跨行贷款；2、不需要支付任何费用，包括第三方机构和银行；3、多部门协同，实现一站式办理。
这无疑是一大“重磅利好”。
北京房子货值比较大，“以房换房”又是常态，过去卖房解抵押不仅有资金成本，还有时间成本。
而现在，这条中间复杂的链路被瞬间解决，大大提高了二手房成交流动性，与之前打击DYD形成了良好的调控对冲。
这个政策在此节点推出，其实有两层深意：
1、调控层面不希望北京小阳春过快结束，作为全国楼市风向标，希望北京能起到更持久的带头作用。
2、用北京试点最新“带押过户”模式，推出样本，带领全国城市进行交易制度改革。
政策落地，北京的4月二手房成交大概率会在1.8-2万套左右，连续3个月站在枯荣线(1.5W)之上，意味着房价上涨动机会非常明显。
现在北京房价上涨并未扩散到大范围，是因为疫情这几年积累了一定的库存，库存消化了大量的需求。
今年小阳春，北京的主力成交结构又以刚需为主，消化了大量小平米产品，而现在“带押过户”全面推广，很可能放大改善级消费力。
4月份，房价上涨会从海淀扩散出来，带动更多的区域房价上行。
以此，对于买房人有以下几点建议：
1、有置换改善需求的尽早去看房，提前锁定目标房源，因为房价上涨，目标房源一定要比手里的房子，涨幅更大，速度更快。
2、五月中，如果房价持续上涨，出现坐地起价的现象，就要立马收手了。
参考2021年，前期的房价上涨，是供需结构调整导致的，而后期的房价上涨，就会带炒作属性，房东过分信心其实就是衍生的房价泡沫。
也就是说，一个周期中买房，一定要买在前半段。
3、北京这波行情大概会持续到5-6月份左右，之后房价就会平稳甚至回调下跌。调控端允许北京房价合理上涨，但绝不允许“过热”，银行不给贷款也就是前几年的事儿。
4、预算有限的刚需买房，尽可能抄外围区域的地铁盘，非地铁盘买房不用太着急，这波行情不是普涨行情，外围区域房子随便挑。
5、投资性买房要把握好地段。房价上涨的底层逻辑是供需结构和经济基础。现在最强的是海淀，已经将朝阳远远甩在身后，两者差距越来越大。
而且朝阳新房供应规模非常离谱，奶西、黄渠、十八里店、金盏、崔各庄、王四营……势必分流二手房需求，但做大库存意味着房价上涨属性远不如海淀。
北京买房逃不开产业经济逻辑。
海淀的AI科技革命会继续向北溢出高阶购买力；丽泽商务区和总部基地的崛起，带热了丰台价值；高端制造业让亦庄成为成长性最好的新兴板块；马云的回归，意味以阿里巴巴为首的望京北新势力会形成新的极点；金盏商务区也充满了一定的想象力……
北京核心城以及外溢区产业，多点开花，意味着分摊给通州的资源越来越薄弱，东边的价值链遭遇崩塌式瓦解，会逐渐丧失更多的房地产价值。
这些趋势今天有所表现，未来会越来越严重。
北京是中国经济北部的支撑，在某种意义上讲，房地产成长的稳健性，要超越上海、广州和深圳。
房地产市场更是全国楼市的压舱石，不单是供需逻辑，更多是政策意图。
现在很明显在引导回归常态，而常态就是一个年内“大涨小跌，前涨后跌”的理性周期趋势。
在这样的市场中，最好的买房节点就是：
买在无人问津时，卖在人声鼎沸处。
如果克服不了身边情绪的影响，就如上文所述，把握住买房的细节操作，在周期、地段、产品上有一定的认知选择。
作者：子木
来源：子木聊房
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