房价涨得离奇！
2023/4/2 14:39:00 陆家嘴午餐
编者按
文章开始前，先跟大家说件事。
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来源：通货朋仗
1，
亦庄板块不知道是有人给开光了，还是见鬼了，万科金域东郡的房子涨幅高得离谱。我查了下那小区的房价走势，确实很离奇。
2020年，万科金域东郡那种91平米的小三居，价格在500万左右，现在这种户型的成交价，在790多万。涨了290万。涨幅58%，北京NO1；
是不是有点吃惊？
关于亦庄板块，在2020-2021年的那次北京楼市行情里亦庄算是表现不错的，这几年，亦庄给人的整体印象是，存在感越来越高。一方面是那次行情表现确实可以，另一方面是亦庄的教育方面，持续有利好，“独立学籍、人大附”等关键词热度很高，在北京楼市里的反响也不错……
但客观来说，亦庄整个板块的房价涨幅还不足以到全北京领涨的程度。亦庄开发区，主要分为核心区和河西区两块，核心区的房价也有普涨，但是没有那么狠，河西区的涨幅总体要高一些。
万科金域东郡就在河西区。河西区的房子总体分为三类，一类是刚需盘，以南海家园等回迁房为主，小区数量算多的；另一类是改善盘，以万科金域东郡，海梓府这类为主，盘不多，第三类是高端改善，以金茂府这类为主。
河西区的从2020年底2021年初那会开始涨，2021年有一波涨幅，跟北京大盘的走势类似，到了2022-2023年这段时间，亦庄又有了一波涨幅。万科金域东郡就是这个时候变得涨幅离谱的。
关于上涨原因，有人说是学区。但是我接触的这么多买学区的买家，真想去亦庄买房给孩子上学的，并不多。所以我不觉得这个逻辑成立。
还有人说是亦庄的产业如何如何。但是亦庄的产业一直都有，这个阶段突然爆发，把房价拉这么高，这个也很难有说服力。
我个人倾向于认为，现在有炒家在炒河西板块，而且是盯着万科金域东郡炒。
有了解内幕的朋友，可以帮着反馈下。按我对市场这么多年的经验看，普通买家不会有这么癫狂，明知道涨幅高得离谱，还继续追高，只有外地来京炒房的，才有这个动力。
2，
海淀有些盘也有独立行情，去年到今年房价还在涨。安宁庄清河板块的上林溪，莱圳家园等，有粉丝说，这俩盘好像也有炒家在炒，中介也说有人在炒。但是我看了下这俩盘的涨幅，没有那么离谱，我预估的上轮行情的危险涨幅是30%，远超30%的肯定是极不正常的，30%左右的尤其是后来追上来的，应该算是补涨。
我接触的圈子里，有炒家，但是量很小。亦庄那边我确实不知道是那个门派的人在炒。
关于补涨，我解释一下。
目前在海淀买商品房两居室，800-1000万这个总价，房源非常稀缺，橡树湾的优质两居室的价格已经到了1200万以上了。能挑的房子少，买家就只能差中选优，类似上林溪这种就成了不得不的选择。所以1000出头的价格，买家也就认了，因为实在是没得选。
3，
上次我讲楼盘涨幅的时候，说的是首开国风美唐(蒲公英找家公众号上更的，大家可以去关注下)。国风美唐应该是去年我接触到的涨幅最高的一个盘，涨幅到了40%多……这个我理解有两个方面原因，第一，回龙观版块的改善盘少，没得选，只能买国风美唐、公园悦府，包括金域华府等；
第二，上一轮行情的时候，互联网行业正是股价暴涨的一波刚结束，互联网行业的人套现买房的有很多。
4，
再有高涨幅的盘，就是类似橡树湾这种大改善，房源量少，稀缺，很多买家等不及，价格贵也接了。虽然成交量不大，但是高价成交是实实在在发生的。一些豪宅盘，3000万以上甚至5000万以上的盘，也有类似现象。这个我理解是，第一，这两年各行业的投资机会少，很多有钱人干脆就把钱换成了房子，对于这帮人来说，房价贵个几百万，眼睛一闭也就买了，这算是一部分原因；
第二，豪宅盘的总量也少，极度稀缺，等合适的房源难度比较大，很多人见到出了合适的房源，价格差不多也就拿下了。
来源：通货朋仗
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