警报拉响！百强房企爆雷、老板飙泪，楼市真的变了
2019/10/28 18:01:04 龙门
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作者：潮哥
来源：财经主张(tttmoney9)
01又有企业老总当众流泪了。
据媒体公开爆料，本月21日，昔日百强房企三盛宏业董事长陈建铭在内部会议上洒泪。
原因是公司资金状况堪忧，企业员工讨薪，高管转走资金，融资渠道又在调控的大背景下被节节限制。目前全国项目大面积停滞。
公开资料显示，三盛宏业是一家以房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等产业多元发展的投资型、集团型民营企业。
房地产项目已经布及上海、舟山、佛山、杭州、宁波、昆山、合肥、沈阳、淄博、滁州、滕州等地。
其旗下有三十余家下属公司，其中中昌数据为A股上市公司，中昌国际控股集团(00859)为港股上市公司，钰景园林(872033)为新三板挂牌公司。
此外还要知道，就在不久前胡润研究院公布的富豪榜上，陈建铭以100亿元的身家位居398位，百亿富豪当场洒泪，可见公司已经难到了何种程度。
百强房企，何以如此艰难？从公开报道中，可以总结出一个原因：资金链断裂。
而资金断裂的主因，是这家房企在最该激进的时候踏错了节奏，在不该扩张的时候，摊子铺得太大。
02
第一，踏错了节奏。
三盛宏业是浙系房企，但缺少浙系房企的冲劲，在房地产发展最快的几年里，布局不够坚决，行业排名始终摇摆不前。
房地产是一个拼规模的行业，这个行业只有大而强，没有小而美，只有小而没。
那几年里，头部房企都在拼命做大做强，抢占市场。很简单，只有规模大，才能可以上市，才能获得更多融资，才能获得更低成本的融资，进而维持资金链，继续做大做强。
而规模小的房企，融资难，融资贵，一遇到调控，就更加扛不住。
房地产的裹足不前已经是一次战略失误，错上加错的是，三盛宏业开启了失败的多元化，摊子铺得太大。
第二，摊子铺得太大。
从公开资料可以看到，三盛宏业目前旗下有三十多家下属公司，业务涉及各个方面。
这些多元化布局，并没有为其带来多少收益，反倒成了拖累，最终导致资金链紧张。
为解决资金问题，三盛宏业开启了发展模式。数据显示：
近三年来，三盛宏业频频在上交所发行债券，2016年-2019年，其在上交所共发行债券9次，涉及资金达到93.8亿元，发行利率在7%-8.4%之间。而今年，就将有3只总规模为32.5亿元的债券到期。
不巧的是，这三年正逢楼市大调控，房企项目难卖，回笼资金困难，各种渠道的融资更是又贵又难。
克尔瑞数据显示，截止到9月，房企新增债券融资成本为7.03%，较去年上升了0.5%。
另外，今年9月，房企海外发债的利率达到7.89%，环比上升149bp。其中，利率最高的为阳光城，票面利率达12.5%。
融资规模方面，如下图：
此背景下，渴死了不少中小房企。此前就有数据显示，上半年就有近三百家房企倒闭。
屋漏偏逢连夜雨的三盛宏业，为缓解融资难问题，于2017年面向员工开启了融资模式。
据新京报爆料，2017年，三盛宏业公司工会下发《关于开展2017年第二期定向理财的通知》，三盛宏业向员工发行3亿理财产品，期限12个月，产品年化收益率14%，24个月年化收益率为15.5%，36个月年化收益率为17.5%。
看看如此高的年化收益率，结果可想而知。到期后，无法兑付。
此外，媒体还爆料，有内部员工透露，2018年年终奖仅发了一部分，9月薪资至今未发。
于是，就爆发了讨薪一幕。
据媒体爆料，三盛宏业上海、舟山等区域部分员工前往公司总部上海三盛宏业大厦“堵门”讨要说法。
面对如此危局，除了董事长洒泪之外，此前还有传言，说三盛宏业将其位于上海的总部大厦以17.5亿元的价格出售，以解燃眉之急。
三盛宏业今天的局面，有其战略失误的主观原因，也有时运不济的客观原因，就是房企融资全面收紧。
03
不光三盛宏业资金链吃紧，一大批中小房企为解决资金问题，卖项目的卖项目，卖股权的卖股权，裁员的裁员，降价销售的降价销售，行业洗牌已经到了关键期。
此背景下，楼市正在发生变化。资金困难的大中房企卖身卖项目求存，销售业绩承压的大中房企降价促销跑量。
比如近期，SOHO中国不是传出将旗下11个共享办公项目——SOHO3Q打包出让的消息吗。
其余资金困难的房企，也在以上市、发债、出让项目等方式，通过各种渠道谋取资金。
这对于大中房企来说，是个捡漏的好机会。融创今年就开启了各种买买买的接盘模式。
大中房企资金足，相对好一些，但楼市调控的背景下，销售压力也是巨大的。数据显示：
截止到9月末，在年内设定了全年销售目标的房企中，近4成房企目标完成率达到75%以上，其中，阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家房企目标完成率实现80%以上，业绩表现突出。另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。
从9月份开始，为了冲击年底的业绩，许多大中房企都开启了降价促销跑量模式。
这对于刚需客来说，也是个捡漏的机会。
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