408家房企破产，楼市山雨欲来！
2019/11/1 17:43:28 龙门
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作者：潮哥
来源：财经观潮(guide0929)
01
最近，权威媒体披露了一个数据：以人民法院网站披露的消息来看，今年以来到10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。
人民法院公告网部分截屏
其中包括不少知名房企，比如宁波最大的房企银亿。
408家，这个数字是今年前8个月爆雷的P2P数量(152家)的2.7倍，这还没算上已经暴雷但尚未破产的房企。
比如这两天董事长在内部会议上洒泪的三盛宏业。
以此来看，2019年，最惨的行业不是P2P，而是房地产。
这都是楼市调控之功。
话说2019年前九个月，全国共开启了415次房地产调控，其中1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次，7月份56次，8月份60次，9月份48次。
如此频繁的调控，对于房企们，尤其是中小房企们犹如重枷在身，才有408家房企破产的现状。以数据来看，几乎是平均每出一次调控，就有一家房企倒下。
在此背景下，众房企有的转行，有的改名，纷纷弱化房地产业务，这其中包括一些的房企，比如最近的中海地产，已经改名为中海企业发展集团。
要知道，房地产业务当初可是人见人爱的香饽饽，如今却成了人见人厌的老鼠，唯恐避之不及。
就连一些头部房企，也搞出新业务花样，喜欢别人称它为科技企业，而非房地产企业。
改名、弱化房地产业务的背后，是融资的艰难，这是408家房企破产的直接原因。
02
房地产是一个极度依赖现金流生存的行业，房企的模式是，快速贷款拿地，然后预售回笼资金，预售的款项一部分用于建房子，一部分又继续拿地，周而复始。
房企发展的快慢，就在与拿地到预售到交房的周转速度，目前的头部房企，谁不是依靠高周转做强做大的？
然而从2016年开启大调控后，限购限售限贷等各种政策，阻断了房企现金流的回笼。
首当其冲的便是新房预售资金。购房门槛抬高，加上限售限贷，让很多人没有购房资格，各地新房消化率大打折扣。
房子卖不出去，资金就难以回流，资金难以回笼就没有钱继续拿地，更没有钱还贷款，银行逼债，项目建设又要钱，中小房企可谓是焦头烂额。
雪上加霜的是，到了今年，由于年初房企误判调控会放松，在苏州、杭州、南京、无锡、常州等地开启了抢地模式，点燃了长三角城市的土地盛宴，惹来了管理层新一轮调控。
这一轮调控，在阻断新房预售回笼资金的基础上，进一步限制了信托、海外债、银行信贷等各个融资渠道，对一些违规给房企融资的信托机构、银行等开出了巨额罚单，可谓是全面收紧。
比如公开媒体报道，8月9日，中信银行就因为违规给房企贷款等13项违规行为，被监管层处以2223.7万元的罚款。
数据统计显示，从2018年以来，监管层对违规给房企贷款的金融机构合计罚款，已经超过亿元。
在此背景下，房企5月份以后的融资难度和成本，持续增加。有数据佐证：
难度方面：据克而瑞监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增加了11.6%，环比增加了0.85%。8、9月份在融资环境收紧的影响下，房企融资持续低迷，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。
成本方面：克而瑞数据显示，9月，95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。融资上升主要源于境外债权融资、永续债以及资产证券化融资的上升。其中，境外债权融资方面，9月融资额为399亿元，环比上升49.1%。现金流收紧与融资难度加大，实力雄厚的头部房企尚能扛过去，实力弱小的中小房企，资金链断裂，焉能不破产。
最近引起热议的三盛宏业，就是因为资金链断裂，为解燃眉之急，该企业甚至开启了以发行理财产品的方式，向员工融资的模式，并传言要将位于上海的总部以17.5亿元价格出售。
这还是一家百强房企，百强房企已然如此，其他中小房企，日子的艰难程度，可想而知。03春江水暖鸭先知，房地产市场的冷热，最先感知到的是房企。
欲了解市场情况，不要看机构和媒体的渲染，更不要看统计局的数据，而是看房企的行为。
这种行为可以隐藏一时，但时间一久，肯定露馅。
从408家房企倒闭现状中，我们能够看出目前的房地产市场是个什么情况呢？
1、行业正处在激烈洗牌中。每一次楼市的调控，都是房企的一次洗牌节点。中小房企因为需要面对更难的融资和更高成本的融资，往往扛不住，要么申请破产，如这408家房企一样，要么卖项目卖股权求存。
而此时，是压力相对较小的头部房企捡漏的好机会，他们开始吞并中小房企。比如融创，今年就开启了各种买买买的接盘模式。
头部房企为何相对压力更小？
因为，头部房企融资相对容易一些，融资成本也相对低一些。金融机构给房企融资，是根据房企排名和运营状况来划分的。大房企排名靠前，运营状况良好，融资环境相对好一些。
房企都想做大的原因，就在于此。
房地产市场中，只有一个原则：强者恒强。如果只想着小而美，早晚会小而没。
2、正处在销售业绩压力中。
大中房企虽然有充足的现金流扛住调控周期，但面对年初所定的销售任务，在调控的当下，也面临着较大的业绩压力。
数据显示，截止到三季度末，有6成房企没有达到阶段性销售目标，其中有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。
于是，从9月份开始，我们能够从各个渠道看到房企的降价、促销活动，包括头部房企。
比如杭州萧山一楼盘近日在首开流摇、销售情况极不理想的情况下，打出了装修款“存2万抵20万”的优惠口号，相当于直接降价18万元。而天津某头部房企，也开启了打折促销，全员营销的方式，跑量。以目前众房企的销售目标完成率来看，这种降价促销的活动，会持续到年末。这对于刚需客来说，未尝不是一个捡漏的好机会。
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