房企——人祸之乱
2019/11/9 17:49:52 龙门
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Longmenfund
作者：天机Sir
来源：地产天机(DcTianJi)
壹
不尊行业常理，亵渎行业常规，提倡高周转。
房地产行业，本为劳动密集型和资金密集型行业。2013年后，房地产行业开始跨入资本时代。资本趋利，推动房地产行业高周转。
高周转，本质上是资金的高周转率，通过精选地、强运营、铁营销、快回款、再投资等一整套管理体系，提升资金的周转效率，发挥货币乘数效应。
高周转离不开高杠杆。
高杠杆包括地货比、股权开放、前端融资、支付杠杆、峰值系数五个方面，综合起来最终统一体现在资金峰值里面。因此，资金峰值管理是高周转模式地产项目财务管控的主要特点。
高周转的核心是现金流。今天3亿买地60亩，明天就卖房收了6亿，后天再买地花了6亿，大后天就卖房收9亿......所有的工程款、税款都是滞后结算的，大量的现金流在手上，可以不断滚动，转化为现金流的游戏(2016-2017年，由于......很多房企高价拿地后，亏本销售的核心点就是现金流)。
房子建得快，只是配合高周转现金流回笼的一个手段。工期太赶、建得快的后果就会建筑豆腐渣化，恒大、绿地等房屋维权事故不断，现在的碧桂园、中梁们甚至不仅是房屋质量的问题了，连工地都能给你塌了。
高周转的本质类似于金融中的高频交易，不跨周期、快进快出，通过一定的套利机制保障自己的盈利。
这几年，百亿房企个个叫着冲千亿，高周转是核心法宝。由于房企是资源整合型的龙头，处于房地产行业食物链顶层，就算把房子做成快销品，利润大幅下降，也能通过挤占供应商的账款来提高自身的收益。
即传说中的：要富我先富，要穷一起穷。房企非常关注自有资金的现金流回正，只要回正了就意味着把自己的钱拿回了。做好了大家分钱，做不好反正那么多供应商扛着，供应商维权，法务部门陪着打几场官司，都是民事纠纷。
“掠人资源财产，只知取之于民，而不知养于民”
贰
劳动密集型和资金密集型的房地产行业跨入资本时代，高周转并不仅仅体现在建筑和资金回款等方面，同样的，也体现在人力板块，即人员更迭。
2016年，房地产行业出现了第一个年收入亿元级的区域总裁，引爆行业。越来越多的房企，在冲千亿、冲排名，迷信于职业经理人的巨大作用。泰禾集团的董事长黄其森有句话说得很对：房地产行业最大的泡沫是人才。
好的职业经理人，往往能给一家房企带来量和质的飞跃，但更多时候，所谓的明星职业经理人，往往是过度包装，名不符实，离开了一个大平台，个人能力难有大作为。比如龙湖这个大平台，多少明星职业经理人在离开后，黯然失色、几度流离的？
企业发展的阶段不同，需要的人才类型也不同。名不符实的明星职业经理人们，能吹、会抱团，在伙同一些职业道德低下的人力资源从业者，互相吹捧为“大咖”，对企业的危害，可谓“职业野蛮人”，他们去留无度，流窜作案，入驻哪家房企，就拉上一大帮所谓的“自己人”(首先是“自己人”，其次才是职业素养和专业能力)，形成派系，成群结队，清洗核心老员工，甚至用一些政治化、运动化的手段，把良好的公司文化和氛围破坏殆尽。
更重要的是，曲解所谓的“志同道合”的概念，用了一部分歪曲的“事业合伙人”和“创享分配”的新模式(强制跟投等)，彻底破坏了一个行业正常的价值取向，给行业注入一股“歪风邪气”。
房企的老板们，为了大目标，睁一只眼闭一只眼，任由“职业野蛮人”折腾。而“职业野蛮人”也时常在不如意不顺意的情况下，随时甩手走人，跳槽另谋高就，又带走一大批“自己人”，给房企留下一大烂摊子。
“团进团出”，长于破坏而短于建设；去留无度，形同流寇。
叁
家有一老，如有一宝。
在高周转时代，房地产行业越来越趋于体力活，策划、设计等越来越弱化，营销只有销，没有营。
45岁以后的从业者，被行业闲置，形同废弃，大量的宝贵经验和人才被浪费。取而代之的，是大量的85后90后上位高管，并不是说他们不合适，只是过于年轻(说这句话会得罪很多人，很多年轻人不爱听)。
太多人连基本的行业专业知识都没搞懂，就想赚大钱，却沉迷游戏，行动力低下，主动性非常差，不注重提高自身专业能力。“粮饷不能自足，临阵不知兵法”。
行业鼓吹，今天xx最年轻总裁，明天xx最年轻总经理，今天xx年入千万，明天xx失业在家。
企业需要你，勤勤恳恳，一个人的薪资，干三个人的活，仰望顶部大佬千万年薪亿元收入。作风粗暴，罚款罚款罚款，税前月薪两万五，月初到手两千五。
企业不需要你了，随时裁掉，甚至连校招生都辞退，影响极其恶劣。
没有安全感，没有归属感，整个行业充满了焦虑。
同事、上司下属间，时合时离，相互猜疑。
肆
资金密集型的房地产行业，利益牵涉深且广。
有道德水平低下者、意志不坚者，易贪腐堕落、玩弄女色(也有女猛人玩弄男色的
)；团伙作案，如蝗虫过境、白蚁噬堤，深挖之下，触目惊心。一旦出事，能保则保，内部自个糊弄过去；不能保，则保大弃小，推个下属出来背锅。
而审计监察部门，有被收买，沦为同伙包庇贪腐的；也有以权谋私的；甚至沦为企业内部权斗工具的。能有效发挥功效的，十不存一。
道德水平和警示作用严重缺失。其实可以学学华为，从基层管理者到中层管理者、高层管理者，入职后，拉去监狱参观一圈。
二三十岁的年轻一辈，早早上位，成为房企中坚，大多是时代造就、平台造就。是幸，也是不幸。
但部分为将者，心胸狭隘，小肚鸡肠，极其记仇，容易给人穿小鞋。
部分基层员工，只想赚钱，不想学习，房企缺乏培训，只想用人，不想培育人，员工配合无度，没有默契，作战形同群殴。
顺境时，众人聚，人人想来赚钱；遭遇困境时，众人散，高薪都难拉几个有能力的人来。是谓：胜时聚集，败时作鸟兽散。偶尔有部分管理者，力挽狂澜拯救项目与城市等，也容易因为派系等诸多问题，被猜疑、审计、最终被埋没。
在这种环境下，大部分坚守职业操守和职业道德的人，坚持专业精神和专业底线的人，被视为“绊脚石”，越来越被孤立和边缘化，也导致企业运营风险大幅度上升。
此外，为了利益，同行甚至同事间，相互猜疑，相互攻伐。凌晨两点，不说了。哎......
敢说真话的，向来不易，也不长久，何其荒唐。
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