出人意料！战争竟然使俄罗斯房价大涨
2022/11/30 6:59:00 米筐投资
作者：钟灏
来源：米筐投资(ID:mikuangtouzi)
各位要做好一个心理准备：大变局不是开玩笑的。
在某些极端情况下，房价会怎么走？
俄罗斯在前面打了个样。
当俄罗斯的房价数据摆在面前的时候，可能会让很多人大吃一惊的。
1
今年二月以来，尽管俄乌之间爆发了战争，但令人意外的是，俄罗斯的房价仍然在涨，而且，涨幅还比以往扩大了。
比如第一季度，今年第一季度俄罗斯全国房价同比涨了多少？
涨了18.78%!
而去年是多少？去年是5.2%。
注意，这还是扣掉通货膨胀的因素之后的实际涨幅。
如果不扣除通胀的话，今年一季度房价的名义涨幅高达32.5%。
这是2007年以来的最高季度涨幅。(数据来自全球房地产指南Global property guide)
第二季度，俄罗斯全国房价实际价格(也就是扣除通胀之后)仍然大涨11.69%。
按名义价格的话则是29.45%。
下面这个柱状图是global property guide统计的俄国主要大城市的均价对比：
前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。
蓝柱表示2020年8月份均价，黑柱表示2021年8月份均价，灰柱表示2022年8月份均价。它们之间的差别非常明显。
还有这个统计数据，俄罗斯房屋价格指数年化增长率：
这是全额范围内的房价涨幅。
这两个可能统计口径有所不同，具体的数字也不一样，但都指向——房价大涨。
2
俄国房价的这个表现，应该是让很多人吃惊的。
不太符合多数人的预期。
要知道，战争以来，有大量的人员出海的，而这些人恰恰又是一批中坚力量，是一批购买力比较强的人群。
尤其是9月底普丁发出动员令以来，大批俄罗斯人涌向周边国家。
具体数字难以统计，但从多方渠道对比验证，数十万人是有的。
这批人应该会带走不少购买力。土耳其的数据能佐证这一点，俄罗斯人涌向土耳其之后，使那里的房价大涨、租金也大涨，而且持续了很长时间。
今年1月至8月，外国人在土耳其一共购买了4.5万套房屋，比2021年同期暴增了45%——其中俄罗斯人位居外国买家榜首，买了近8100套房子。
作为对比，2021年是5400套、2020年是3000套。
过去，在土耳其买房最多的是伊朗人和伊拉克人，俄罗斯大都排在第三。
但从今年4月开始发生了变化。4月卖给俄罗斯人的房屋销量增长了将近190%，而且一直保持着强劲状态。
购买力外流这么严重，为什么俄罗斯房价还是涨出了天际？
3
首要原因当然是通货膨胀，以及对未来通货膨胀产生的强烈(担忧)预期。
虽说流出了数十万人，听起来很多，但是相对于这个1.4亿多人口的国家，数十万人口可谓是微不足道，连一个零头都不够。
现实情况是，绝绝大部分俄罗斯人是出不去的。
而他们的外汇又被冻结，他们的主要银行也被踢出了swift系统。这样一来，这些人不但自己出不去，就连资金也很难换成外汇。
完全被堵住了。
所以这导致什么呢？
导致卢布货币全憋在了境内。成了某种意义上的一个堰塞湖。
同时，战争就意味着扩充军备和军队，就意味着要花很多钱，支出大增。
那钱从哪里来？光靠税收肯定不够，印钞机一定是要出力的。
所以，高通胀就出现了。
下图是俄罗斯CPI指数增长率。
看最后的八根柱子，这是今年开战以来，明显比之前高了很多，平均在15%左右。
对比一下，现在中国是多少？10月份中国CPI增长率是2.1%。
当然，俄罗斯那个15%我相信他也是经过“数据修饰”的，实际的物价涨幅只会比这个更高。
在这种货币的推动下，俄罗斯房价上涨，也属情理之中了。
超出预期的，实际上是房价的涨幅比CPI要高的多。我猜想这里有两个原因。
一个是CPI数据修饰严重，实际的CPI可能远远比这个高，然后房价的涨幅可能跟CPI涨幅是大概一致的。
另一个，是有更多的预期因素在里面，也就是说民众预期未来会有更大的水量，所以争相尽早买入，于是房价就涨得比一般物价更猛。当然，这样的话，这个价格可能透支了未来相当长一段时间的预期。
4
实际上，除了房产之外，另一个涨得更猛的品种是黄金。
在俄罗斯境内，以卢布计价，黄金价格比年初上涨了75%左右，大幅跑赢房产。
由于黄金的需求过于旺盛，导致实物金供不应求，然后在银行购买了投资金条之后是不能提取实物的。
为什么黄金比房产更受欢迎？
这个不难理解。因为黄金属于国际通货，是全球公认的价值载体。而房产是严重依赖于地区状况的——地区的经济和人口状况。
俄罗房价之所以还能涨，其中一个前提是这种战争没有发生在俄罗斯本土。
如果战火烧到了本土，房价可能就是另外一番景象了。
这里也有一个样板，那就是克里米亚半岛。
克里米亚的房价在今年七月份以后加速下跌，相比年初大概跌去了70%，可谓是膝斩了。其原因，就是克里米亚受到了乌克兰方面的攻击：炸毁了俄方的空军基地，炸毁了刻赤大桥。
然后半岛上的居民四散而逃。于是房产被抛售。
这就是战争对资产价格的影响。
不同规模的战争，不同方式的战争，以及战火是否烧到本土，都会有不同的后果。
这就是俄罗斯提供的当代较大国家之间发生的战争的一种样本。
值得我们好好体会这里面的逻辑。
大变局时代不是开玩笑的，我们每个人都身处其中，虽然有些具体事件难以预测，但我们完全可以根据自然规律，推演未来的走向和轨迹。
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