从开发商互相背刺到承诺降价赔钱，楼市有点崩了
2022/12/13 6:59:00 米筐投资
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大湾区房价看深圳，全国房价看深圳。
过去全国的三轮行情都是从深圳发起的，但是最近深圳被锤的妈都看不下去了。
先看二手房成交量。
自深圳发布二手房指导价以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，并且多个月份跌破2000套大关。
很多朋友可能感受不深刻，我们做个简单类比，上海常住人口将近2500万，深圳常住人口将近1800万。上海即便算上4、5月封控几乎0成交，1-11月平均月度成交超过1万套，最新的上海10月二手房成交1.61万套，这是继7月份高峰期之后，连续4个月成交量下跌。
2500万 VS 1800万 ，1.61万套 VS 2168套，大家体会这个感觉。另外北京常住人口2188万人，11月二手房也成交了1万余套。深圳一个1800万常住人口的一线城市、特大城市，2168套二手房成交数量极度的不正常，称之为冰冻也不过分。
扭曲的不仅是成交量，深圳楼市的精气神完全被锤爆了。
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先说新房，过去三年，全国打新最火爆的城市有三个，分别是上海、深圳和杭州。打新的巨额收益驱使着无数人从年初打到年尾。
比如上海的复兴陇御、比如深圳的润4，比如杭州的西溪公馆……
而深圳的打新市场已经崩了一大半了。
11月深圳新房市场最戏谑的就是前海的两大新房天健悦湾府、万科臻悦湾。
关于前海最疯狂的记忆就是深房理案件当中不少网红盘，比如诺德假日花园、花样年花郡(宝中)、前海时代、中海玫瑰园等等。
其中诺德假日花园最高峰时期，挂牌价冲到18万/㎡，48㎡户型的成交单价最高冲到17万+/㎡，66㎡户型最高冲到了17万/㎡；花样年花郡(宝中)成交价格最高冲到了15.6万/㎡；前海时代挂牌价最高冲到20万/㎡。
其中中海阳光玫瑰园的小户型也冲到了17万的单价，而中海玫瑰园和新入市的万科臻悦湾就一路之隔。
放在2021年初几乎所有人看着10万+的前海新盘都觉得无比眼热，毕竟是动辄千万的倒挂收益。大戏来了!
2021年9月，天健拿下悦湾府地块，商品住房毛坯限价9.2万元/㎡。加上规定的装修费用后，精装限价约9.7万元/㎡。
天健悦湾府9万+的价格被视为击穿前海新房10万+的开始。
后发的万科为了抢客户直接放出了8万+的价格，在万科的巨大压力之下，天健悦湾府最终放出的预售价格表精装8.27万元/㎡起步。虽然没有明说降价，但在深圳目前很多新盘，开盘后就降价促销的背景下，被购房者视为降价的前兆。
没办法，天健悦湾府发布了郑重声明：
第一、我司承诺绝不采取非正当手段恶性竞争；
这一点明显在内涵竞品万科臻悦湾，非正当、恶性竞争，两个关键词懂的都懂。
第二、也不存在谣言所散播后的开盘后进行降价的计划和可能。
这一点是被迫对市场的回应。
竞品之间互相背刺，担心开盘后降价不敢买，开发商慌忙澄清等等，这些放在2年前是怎么都无法与疯狂打新抢房的前海挂钩的，开发商们什么时候这么憋屈过？当时只有打中新房的前海购房者内心装满了动辄千万倒挂收益的喜悦，以及没有打中购房者的巨大失落。
仅仅不到2年时间，极具IP的前海，千万倒挂收益，网红新盘……楼市就是如此魔幻。
1、诺德假日花园、中海玫瑰园、甚至前海时代的购房者懵逼了!
2、17万+的接盘侠真的是侠之大者了!此刻也懵了!
3、这两年前海疯狂打新的购房者，抢的脑袋疼的购房者也懵了，怎么现在如此索然无味了？
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你以为这就完了，开发商最近有点“卑躬屈膝”。
光明的华润放出了杀手锏，润晖府、润曦府双子星，最近开启了自杀式销售。房价3万/㎡起、首付5万，转介一套7万。
要知道这是深圳啊!这是基本都有倒挂的新房!这是曾经多么高高在上的开发商。以前中介都走不进售楼部门的，现在既上全民营销、又有转介、又有首付分期、房价还低。
更更关键的是一向严谨著成的央企，为了卖房竟然主动要给客户签署保价补充协议，大致内容就是到一手房卖完，如果发现更便宜的价格，可以根据保价协议，补差价。
要知道这可是深圳啊!这是全国顶级的一线城市!要知道这可是全国少数可以打新，且有倒挂收益的深圳啊!要知道这可是央企华润啊!
新房开发商之间都在抢跑背刺，二手房更是卷的死去活来。2021年2月深圳二手房指导价刚刚发布的时候，很多人不敢相信，毕竟指导价多为当时市场价的6折、7折，甚至有5.5折。
以诺德假日花园为例，最高峰价格冲到了17万+元/㎡，目前的指导价106000元/㎡，。
近三个月查了一下成交记录，9月29日成交了一套约66㎡的2房，折合单价约11.6万/㎡，比最高峰的17万/㎡，每平方已经便宜了5.4万/㎡。
11月24日同样成交了一套约66㎡的2房，最终成交价格685万、折合单价10.4万/㎡，比最高峰的17万/㎡，每平方已经便宜了6.6万/㎡。
最重要的是曾经的指导价已经成为现实，而且成交价已经低于指导价。
还有一个典型案例华润城润府。
2020年根据提交材料，三万人花了将近五百个亿来抢这一个楼盘，万人抢房。当时是怎么说的？抽中一套就相当于一家上市公司的年利润，搏一搏单车变摩托。润4开售前整个深圳市场风起云涌。
1、富豪腾名额、买名额
2、香港资金涌入
3、众筹团队
现在润4已经破价，相对高点89㎡三房下跌33%，实际成交价格已经接近指导价。而在11月，华润城二期成交的一套80㎡小两房，总成交800万，政府参考价1067万，2021年最高售价1385万，一年多时间585万灰飞烟灭。
刺激不刺激!要注意这些都是网红盘、非常好的区域、品质次新!
深圳上一轮大涨是2019-2020年底，在2020年Q4涨幅当中八卦岭涨幅排名第三。
八卦岭作为老破，知名于学区。2019年初，荔园小学官宣“将在八卦岭建新校，成立东校区”，叠加深圳行情，紧邻新校址的八卦岭宿舍便开启了二手房暴涨。当时小面积学区，30㎡最高单价冲到了15万/㎡。
伴随着市场下跌、深圳学区制度调整，旧改的变化，八卦岭又成了跌幅最为严重的区域之一。
最新的一套28㎡的房源，成交价只有6万/㎡，比政府指导价还低20%的价格，相比最高峰价格更是暴跌60%。
过去一轮行情，三年之间一切涨了个寂寞!
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深圳的下跌自然有其原因，比如全国最严的限购政策，比如全国最严格的指导价政策。之所以今天讲了非常多的深圳微观市场，其实就想说明楼市已经崩出了正常秩序!
北方看不起南方、一线看不起二线、省会看不起地市、二线城市互相看不起、杭州VS 南京、东莞VS佛山、郑州VS西安互相看不起等等，但大家都服深圳。
深圳的经济、人口流入、城市能级、营商环境、无可争议。你如果说深圳没价值，那么全球也没有城市有价值。
深圳崩塌的楼市背后固然可以有很多原因：
1、经济问题
2、调控问题
3、过去涨幅过高的问题
但现在如此恐怖、剧烈的价格变动，唯一的原因就是情绪踩踏、疯狂踩踏。一切已经崩离了基本的楼市秩序、崩离了基本的供需规律、崩离了价值逻辑。
这才是真心要跟大家分享的，太多朋友迷失在情绪当中，而忽视了常识。这个城市人口是不是不断涌入？经济会不会不断变好？核心区域是不是一直稀缺？人要生活要不要买房？
中国楼市轰轰烈烈20年的大周期确实没有了，只不过80%城市不能买了，只有20%城市能买了!只不过80%的区域不能买了，只有20%的区域能买了!只不过周期拉长了，涨幅变小了，仅此而已。
全文完。
最后，捞点私货给大家。
有些内容比较敏感，容易得罪人，更容易进小黑屋，实在不宜公开聊，相信大家都懂。
但有些话不得不说，有些事情不得不提醒大家，于是我整理了一些私藏资料，有兴趣的，添加微信，统统免费发给大家!
1、年底新增27家风险房企名录：
走过路过，遇到了一定绕着过；这里面很多房企的项目，很可能买着买着它就烂了!
2、全国38个风险城市名录：
这里面包含两类城市，一类有17个城市，建议大家先别着急买，因为还会跌!
另一类有21个城市，风险非常大、非常大!短期内都不建议碰!
3、全国69个主要城市近五年市场数据：
这份数据非常详尽，69个城市具体到每个月的数据都有，有了这些数据，谁的市场未来更扎实，谁的水分大、泡沫大、风险大，一目了然。
源网页 http://weixin.100md.com
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