教训！这个国家的美元资产，割了中国人的韭菜
2022/12/13 6:59:00 米筐投资
作者：米筐老A?来源：米筐投资(ID:mikuangtouzi)
前言：
柬埔寨的房产，套牢了一批投机海外的中国人。
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过去几年，买房血亏最惨的是谁？
环京的炒房客？环深的炒房客？各个城市偏远郊区的炒房客？都不是!是远在柬埔寨西哈努克港的中国炒房客。
买了国内的房产，虽然房价腰斩/膝斩、最起码还有套房子，即使烂尾停工也有交房的可能，而买了西港的房子则血本无归、类似于买了个空气。
如今在西港的街头，矗立着一座座烂尾楼，有多少栋？1155栋，占西港目前建筑总数量的70%—80%。
什么概念呢？可理解为绝大部分在建项目都停工烂尾了。
这些项目几乎都是中国公司/中国人建造的，当然绝大部分房子也都卖给了中国人，相当于中国人在一片海外飞地建造了一批房子、然后又卖给并套住了中国人。
曾经在西港的街头，到处是中文的招牌，充斥着中国人及中国人开的餐馆、酒店、娱乐场所、房产中介等等，如果不是广告招牌上的柬埔寨文字，你绝对以为这是中国的某个四五线小县城。
谁也未曾想到，国家的宏观战略居然能深刻影响、甚至改变微小个体的命运。
“一带一路”战略下，柬埔寨成为其中东南亚重要的节点，大量的中国人和中国资本涌入这里，而柬埔寨又把尚未开发的西哈努克港列为经济特区，于是近乎所有的人和钱都聚集在这座小城。
在热钱的躁动下，这里的物价奇贵：一份沙县小吃5美元起、一盘海鲜炒饭要15美元、租个二三十平的小公寓得1000美元…你没看错、是美元，在这个国家大家更爱使用美元、而不是本国货币瑞尔，所以价格换成人民币都得乘以7。
西港的房子最高时多贵呢？3000多美元，换成人民币就是2万多。别怕房价高啊，只要有人以更高的价格买走就有得赚，而满大街都是爆赚的案例。
2016至2019年间，西港的房价翻了5倍不止，前期买入的人大赚特赚…后来大家最终明白，这就是个击鼓传花的游戏、就看谁倒霉会接到最后一棒。
可身在其中的人，面对金钱的诱惑、谁能控制住呢？要知道在这个使用美元的国家，房产以美元计价、买房可是买的全球硬通货美元资产啊。
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美元资产是柬埔寨房产最大的卖点，当然再配合中国的成功经历…柬埔寨就是二十年前的中国、西港就是四十年前的深圳。
这几乎是兜售柬埔寨房产中介的统一说辞。在哪里兜售？当然在中国的大陆了。
因当地居民收入低，新建的商品房几乎都卖给了外国人。而在西港建房的又主要是中国人，理所当然的这些房子都被最懂大陆人的大陆人、卖给了中国大陆人。
除了卖房，还有更狠的、直接卖西港的土地。
先以极低的价格从政府手里买到大片的土地，再分割成小块卖给国内的炒房客…在2018-2019年的时点上，经历过国内房价暴涨的人对买房暴击着了魔。通过房产大V的信用背书，大家蜂拥而入。
后来如何了？项目一个个暴了雷，买入的人一个个被割了韭菜呗。
在柬埔寨，除了合法的生意外、还有大量的非法黑产，比如线下赌场、网络赌博、电信诈骗等，当然这些黑产也主要针对中国大陆人。
在国内严厉整治下，冲击也波及到了柬埔寨、并结束了西港的虚假繁荣，其标志事件是2019年8月18日柬政府颁布的网络禁赌令，之后大量的中国人离开西港、并引发蝴蝶效应，包括房地产在内的一切喧嚣戛然而止。
紧随而至的是热钱撤离、房价暴跌、项目停工烂尾，数年积累的资产泡沫瞬间破裂。
西港的高房价是建立在非法产业和投机热钱基础上的，就如同建在沙滩上的海市蜃楼，而卖土地就更不靠谱了。
土地没有价值，有基础设施配套和生产制造体系附着的土地才有价值，而修路、修桥、通水电燃气等基础设施极其花钱，可谁去配建呢？
当地政府没有实力，更何况土地已卖出更没了动力，若持有土地的人配建、工厂/商业起来后又没有收税权，自然不会加大投入。
甚至在西港出现了一种独特的合作模式——租地建房，租用当地人的土地、再建造房屋，可随着项目停工、租金停付，当地人地主正在收回土地上的建筑物，建房者过往的投入全打了水漂。
柬埔寨的房产为什么不行？号称美元资产为什么不香了呢？
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类似柬埔寨这种小国，因本国货币币值不稳定、动不动就大幅贬值或新发钞票抹掉后面的几个零，致使本国国民不愿使用和储藏…谁都不傻，拿着一些币值波动大的纸钞其实就是在缩水财富。
政府管控能力弱、金融政策手段落后等背后，就是美元在这个国家广泛流通，大家购物消费、尤其是买资产时更愿意以美元计价而不是本国货币瑞尔，柬埔寨房产的美元资产属性由此而来。
当一个国家丧失货币主权的时候，是灾难而不是幸事。
货币的一个重要功能是调控经济，这个我们大家都耳熟能详…当经济过热时，就通过加息升准等手段来收缩信贷，实现冷却经济的目的；当经济萧条时，则可以通过降息降准的手段来扩张信贷，实现刺激经济的目的。
当没有主权货币或没人使用主权货币时，货币调控经济的功能也就没有了。
此时该国经济就跟随市场的波动而波动，没有一点逆周期调节的能力。
像柬埔寨的经济周期就紧随着美元的周期起伏，柬政府没有任何办法。当经济热时，大量的美元快速流入推高物价和资产价格；当经济冷时，大量的美元又如同潮水般退去、留下一地鸡毛，经济遭受重大冲击。
美元资产不是柬房产的优势，而是经济、金融、货币不能国家自主下的怪胎。
一个国家的房产是否有价值，不是看以那种货币计价、而是看这个国家是否有实力…笼统来说就是有什么可供与人交换的商品或服务。
澳洲/新西兰/沙特等国家富裕，因为有可供交换的矿产/农业/畜牧业/石油等资源；欧美富裕，因为有可供交换的科技/金融/文化；日本/中国等国家富裕，因为有可供交换的商品制造生产能力、它的背后是人的劳动；瑞士/梵蒂冈等国家富裕，因为有可供交换的旅游服务等。
一个国家拥有其他国家需要的资源、商品、服务时，这个国家就富裕、而这种富裕就会附着在房产上，并表现为高房价。
没有坚实的经济基础，只是短期热钱的炒作，最终会泡沫破灭，所谓的美元资产也就没有任何意义。
柬埔寨西港的房产，给了想出海投资的中国人一个惨痛的教训。
出于分散投资和风险对冲的考虑，越来越多的国人出海配置资产或配置身份，在这个过程中难免会踩一些雷，今晚我们就以柬埔寨的美元房产为例、聊聊资产出海如何选择及如何避坑。
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