2023，重启楼市！
2022/12/18 6:59:00 米筐投资
作者：老船长
来源：米筐投资(ID：mikuangtouzi)
1
重要会议结束了。
每年12月的中央经济工作会议，都是对明年工作方向上的指引，极为重要。
而今年对房地产的定调，也不同以往：
有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
如果和过往几年经济工作会议对房地产的提法，有两个明显的变化：
1)对怎么做说得更细致。以往对房地产的定调，大致都是方向上的指引，但今年直接提了保交楼、满足融资需求、改善优质房企的资产负债等说法。
2)“房住不炒”的位置，明显靠后了些。尽管这还是未来中国房地产的总方针、总基调，但与以往几年都放在开头不同，今年的提法已经放到了最后一部分。
透露的信号也十分明确：
1、稳定，仍是明年房地产的首要任务。
注意，定调房地产的这一段，总前提是“有效防范化解重大经济金融风险”。
过去两年，房地产领域出现的各种风险事件，无论对宏观经济还是对老百姓的生活都产生了很多负面影响。
比如房企出现的债务违约，比如频频发生的烂尾楼事件，真的伤不起了。
于是，“保交楼、保民生、保稳定”依然放在了首要位置。让买过房子的人，顺利的住上房，才能让更多人重拾对楼市的信心。
2、房企将获得更多支持，但分化在所难免。
基于防范风险的前提，房企端仍是重中之重。
无论是合理融资还是重组并购，房企的资金链问题，明年会进一步解决。
11月以来，金融16条、信贷、债券、股权“三支箭”统统安排，尤其是允许房企重新上市融资的大门，时隔多年重新打开。
现在房企唯一忧虑的，就是时间问题。
“三支箭”出台之后，有60多家银行向100多家房企授信了4万亿的额度，披露股权融资意向或计划的A股房企已达20家。
但授信只是一个意向，能落地多少、何时能落地，都需要一步一步来。房企上市融资，更需要长期等待，没有三五个月或者半年是拿不到IPO红本本的。
房企的分化，也将是未来另一个大趋势。
优质房企和普通的中小房企，国央房企和民营房企，未来的K型分化会愈演愈烈。
比如保利、中海、万科这些优质国央房企，比如滨江、龙湖这些优质民营房企，会分到更多的蛋糕。
市场的出清，会继续加速。
总的来看，高层对房地产的态度，依然是避免硬着陆。
救市政策的力度，明年也会进一步加大。
重申“房地产是国民经济的支柱产业”“正在考虑新的举措”，已经说的不能再直白了。
2023年，楼市调控肯定还有大动作。
重启楼市，已经是明牌了。
2
政策端继续发力，市场端也在等待重返辉煌。
11月份，最新公布的各项房地产数据，依然在底部徘徊。
1—11月，全国房地产开发投资同比下降9.8%，再创新低。
1—11月，房企施工面积下降6.5%，新开工面积下降38.9%，竣工面积下降19%。
1—11月，商品房销售面积下降23.3%，商品房销售额下降26.6%，底部盘整的迹象十分明显。
整个市场，依然是寒气十足。
如果我们把时间拉长到十年，今年的商品房销售增速，着实在历史底部了。
2012年、2014年，房地产市场也都陷入过低迷，但在政策放松之后，很快就有起色。
而这一轮低潮期，恰好赶上疫情这只黑天鹅，导致低迷时间继续延长。
城市的房价，自然也好不到哪里去。
11月份，70个城市二手房环比涨幅，只有5个在上涨，3个持平，62个城市环比下跌。
5个上涨的城市分别是：
昆明、蚌埠、成都、徐州、长沙
62个环比下跌的城市，丹东环比下跌5%，惨淡垫底。牡丹江、济宁、泸州、湛江等城市，也是下跌城市的熟面孔了。
整个市场，都需要一剂强心针来激活。
佛山全域取消限购、武汉二环外取消限购、兰州取消限售……貌似还不够。
明年的楼市，静待“新的举措”从天而降。
3
政策端的火热朝天，市场端却冰天雪地。
整个房地产的链条，中间肯定出了问题。
而这个答案，就在需求端。
说的直白点：老百姓没钱买房，也没心思买房了。
在以往的调控救市逻辑中，政策端的发力都能顺畅的传导到需求端，再引起市场端的热销。
但今年，还是疫情这只黑天鹅，打乱了人们的就业，打断了人们的收入，钱包确实没有以前那么鼓了。
就业和收入，现在成了解决所有问题的最终根源。
此次会议对明年工作的定调，第一条就提到了消费：
着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。
而在消费类型中，房子罕见的排在了第一位：
多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
不言自明。
好在，现在疫情的影响正在逐渐消失，社会正在恢复正常秩序。
时间，就成了唯一问题。
等这一波小阳人的高峰过去，等春节的出行高峰过去，明年一季度之后，才是真正大干快上的时间点。
出行正常，就业正常，收入恢复，消费才会回到正轨，房地产才会迎来真正的春天。
希望，就在不远处了。
- 正文完 -
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