这个国际化大都市，终于赢来高光时刻!
2024/3/31 米宅
最近一直在研究全球房地产，也实地看了不少国家和城市。很多东西，真的要走出去亲眼看、亲自体验，你才会发现，站在不同的视野去看世界，你看到的完全不一样。
泰国的曼谷、越南的河内和胡志明、日本的大阪和东京、土耳其的伊斯坦布尔，澳洲的悉尼、墨尔本、布里斯班，中国的香港……这一路走来，感触很多。文章陆续已经写了几篇，如果你对以上国家和城市感兴趣、对家庭全球资产配置感兴趣，对潜藏在爆炸新闻背后的真相感兴趣，加好友，米公子已经花费了近百万带团队调研的一手资料，免费分享给你，来认识下，一起畅快聊聊!
一篇扒一个国家的房地产发展史，今天这篇，主写泰国与曼谷。
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房地产大亨，与国家最“高”总理!他是现年61岁出生在曼谷的泰国华裔；他是泰国最大房地产开发商尚思瑞(Sansiri)集团的前总裁和创始人；他是泰国现任总理——赛塔·他威信。
2022年11月，他离开一手创办的尚思瑞，踏入政坛。
2023年3月1日，赛塔担任为泰党家族领袖顾问委员会主席，5月大选被提名为总理候选人，8月22日通过国会投票成为第30任总理。凭借193厘米的身高，他也成为泰国史上最“高”的总理。
从踏入政坛到成为总理，赛塔只用了5个月零22天。
昔日房地产大佬，成为国家总理，这在全世界都极少见!一个月前，赛塔票选成功的那一刻，也是整个房地产业的高光时刻。
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相比国内，泰国房地产发展的更早、更波折、经历的风浪更多。二战前的泰国，就只是一个农业国家；二战后，在美国扶持下，逐步实现工业化。
1988年到1996年，泰国跻身亚洲四小虎，GDP年增长率高达10.4%，出口平均增长率高达28%。
这期间大量人口涌入城市，尤其是首都曼谷，人口飙涨，地价飙升，房价疯涨。这段时间，也是泰国房地产发展最兴盛的时期，现在的TOP10开发商，绝大部分都是在这期间起家的。
1998年，东南亚爆发金融危机，泰国房地产陷入低迷，地价、房价开始跌，政府开始试图通过调控稳房价。
直到2002年，泰国政府开始多管齐下大力扶持房地产业。启动大救市，推出一系列购房贷款优惠政策；
大力发展旅游业，间接带动房地产热度；
2004年，直接取消外国人在泰国的买房限制，并补发税收优惠；
这期间，泰国地价、房价复苏并开始上涨，像曼谷核心区的高端公寓，价格5年就涨了一倍!
以曼谷市区的高端公寓为例，2002年均价6万泰铢，2007年涨到15万，最高超过23万!
楼市买涨不买跌，放在全球都通用。
于是全球的投资客都开始往泰国挤，曼谷、芭提雅、普吉岛等，曼谷尤其多。又一个拐点出现在2008年，全球金融危机，全球经济大滑坡，房地产全面下沉，泰国也不例外，房价又开始跌。
随后的10年里，泰国房地产开始走向国际化，产品国际化、开发管理能力国际化、资金国际化、购房人群更加国际化。
这十年，也是泰国房价飞速上涨的十年。因为产品越来越高端，市区可开发土地越来越稀缺，地价越来越贵，高端公寓价格也涨的非常猛!
还以曼谷市区高端公寓为例，2010年均价13万泰铢，2018年均价就涨到了28万泰铢。
因为曼谷有足够强的虹吸力和外资吸引力，近两年地价和房价，依然在稳步上涨中。看一组数据：
这是泰国过去30年里，不同物业类型的建设量。
30年，涨了224倍!而高端公寓的产品设计上，也在不断颠覆。
1、八九十年代，只做简单的毛坯房；
2、千禧年开始做精装房；
3、2007年开始钻研公共配套，做花园、露台、室内健身房、会客厅、私人码头等；
近几年又引入世界领先设计，做一整层的公共配套、楼顶无边界泳池、森林步道、五星酒店式管理服务等；
可以说，今年看过的很多国家和城市里，曼谷的高端公寓从整体设计到居住体验上，都是最出彩的。
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如今的泰国，适合那些人？怎么选？只用来养老、度假，选清迈、芭提雅都可以，环境不错，房价够低，成本够低。
泰国对外国人养老还是非常友好的，凡是年满50岁的外国人，可以申请养老留居，最新政策申请一次可长居五年，五年后再续就行。
但凡考虑投资属性、考虑收益，还是推荐曼谷，因为城市实力足够强，教育、商业、医疗等资源化都足够国际化。一张图看懂曼谷。
即便在曼谷，能获得稳定性收益和资产对冲，只建立在选对的基础上。
什么才叫选对？我总结出3个指标：
1、一定要选，发展主轴上，一路向东!
具体看上图，曼谷的二代CBD、三代CBD都在东部，所以一路向东，诸如Rama9区、素坤逸区，很多人新一代有钱人都喜欢选这里。
2、前十开发商，产品足够优质、足够稀缺!
2022年，泰国TOP10开发商，总市值超过2700亿泰铢，市场份额占比高达58%。
排名第一的开发商“AP”，项目数量高达46个，尤其是高端公寓，只有大开发商才有丰富的管理经验。
3、一定要紧跟地铁线路!
曼谷的人口密度非常高，堵车比较厉害，所以出行几乎全靠公共交通，尤其是地铁。
在这里，有地铁、有地铁规划、无地铁，房价差35%以上!这一点和日本很像。
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最后，总结几点：
1、曼谷对外国人买房不限购，但每栋楼的海外比例不超过49%；
2、核心区在涨，平均每年涨幅10%左右；
3、郊区在跌，疫情3年多跌了30%左右；
4、核心区都不空租，没有短租；
5、没有地铁的，租金低；有地铁的，租金高；
6、整体收益率稳定保持在4-7%左右；
还有，泰国N不买：
1、非私有产权，不买!
2、无公共配套，不买!
3、近郊、远郊，不买!
4、没有地铁、地铁1.5公里以上，不买!
5、3公里范围内，没有商业配套，不买!
在这轮资产大洗牌中，注定要有一部分人的资产，要被冲击掉，要被水化。
我们能做的，就是在有能力的时候，为家庭多留一个选择，为家庭财富多加一层保障，n年后回过头来，才不至于后悔。
如果你对这一切充满期待和兴趣，对国际化的曼谷感兴趣，想去考察、想去旅游、想去投资、想去体验泰式按摩和夜生活，想去抛开传闻、一探究竟!加好友，我把深度调研的一手资料发你，为你找到一帮志同道合的朋友，再一起聊聊曼谷的特色和八卦，让我们一起来场曼谷之约!
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