大水再次漫过楼市!
2024/3/31 米宅
1
这一波救市，所有人都在等的一个重头戏，就是超大特大城市城中村改造的具体方式方法。
因为这意味着这一次，会不会走2016年的老路子。
住建部的新闻出来了：
整个通稿1000多字，但总结起来，核心大概有几点：
1、改造的三个类型：
拆除重建、不拆，整治提升、拆一部分，提升更新一部分
最新的数据是，从7月份中央经济会议确定实施城中村改造，两个月的时间，已经有162个城中村项目，确定纳入了改造名单。
什么是效率，这就是效率。
没有城市不想要这波国家级红利。至少这届政府的十年内，这都将是一个核心的政策、因为它的背后是未来十年的城市化2.0的核心政策。
2、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用
净地出让，这一条非常重要，它的核心在于降低综合成本，把一二级市场分开。
这也可以说是15年棚改货币化带来的最大教训。
15年很多城市将城改完全外包给开发商，从前期拆迁、安置到后期拿地、盖房、销售，全链条都是开发商在一手操作，又全部靠金融借债，又全靠后期商品房销售还债。
这也是导致今天开发商债务的源头之一。这一次，一定会规避的。
3、多渠道筹措改造资金
可以由城市政府筹措资金；
也可以引入社会资金；
银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。
这也是最重要的钱从哪里来。
大概率，中央会为这些拆迁准备低成本的金融工具，或者说针对这些超大特大城市做定向放水。
因为，这些城中村，和之前的三四线棚改截然不同。
所谓超大特大城市城中村，最典型的特征是什么？
地段好、占地面积大、建筑密度大，人员构成复杂。
这也意味着非常夸张的资金量，这像棚改一样靠开发商，想都不用想。
像之前那样，靠地方债，也绝对不行。
所以一定会有更为低利率、长期限的配套金融工具出台。
2
资本的本性是逐利，这是亘古不变的真理。
对于现阶段来说，核心城市的腾退供地，并通过全新的规划、升级带来的巨量价值升级，是最直接的资本循环的合理行为。
这也是将是这个十年内资本循环的引擎和动力之一。
所谓超大特大城市城中村，另一个典型的特征是：
地段普遍在市中心，繁华区、占地面积大、可操作空间大。
这也是价值所在。
政府靠全新的规划和全新的功能区设计，就可以大幅度提升土地价值，并大幅度拉升周边价值。
是典型的用一点带一大片。
这一点，杭州做的最好，比如说这几年非常火的望江新城。
望江新城的位置在杭州绝对的核心，一头连着西湖，一头连着钱塘江，但一直以来，这整个地块都是主城里很破旧的一块城区。
几年前，杭州对这块地启动了整体的拆迁改造。在拆迁之后，进行了极高规格的板块规划，将整个板块重新设计成了望江金融科技城重新入市。
最终，通过落地新世界，在杭州首次引入K11艺术购物中心、瑰丽酒店、甲级商厦K11 ATELIER、奢华服务式公寓K11 ARTUS、高端住宅等业态，打造成集商业、办公、住宅及酒店于一体的国际都会综合体。
经常去一线的人知道，几乎每个城市的大的商圈和核心商务区，基本都少不了港商的影子，从上海到北京到成都到广州，无一不是如此，而杭州这几年最的最重要的事情，就是全力引进港商做核心商务区的打造。
而杭州新世界，则是新世界在国内最高端的综合体。
并最终，通过引进K11、引进名校、做整体的生态规划，望江新城成为杭州这几年最火的板块。
城中村改造，将成为最大的城市化2.0时代最大的发动机。
3
城市政府主导，以及净地出让，还有一个很大的优势是，可以将节奏完全抓在政府手里。
顾子明总结的好，未来，一手握拆迁，一手握土拍的地方政府，既可以很好的控制好市区的房地产供应量，保证土地价格的稳定和可持续发展，也可以把拆迁与土地出让打配合，指哪打哪，确保地方的每一轮土地出让都能够卖出一个好价格。
最好的结果是，楼市不大涨不大降，每年涨幅5%-10%，配合资本和人口的长线流入，共同架构长雪坡形态。
这样，楼市不仅可以带动资本循环，可以稳住就业，可以带动上下游的长线产业链，还可以和过去的高周转高负债彻底隔离。
同时，城市也完成了自身升级和蜕变，更加的现代化，也能进一步带来价值的增长和资产的升值，资本能得到应得的回报。
再进一步，生活在城市里的老百姓，一边提高了生活舒适度，一边得到了财富升值。并且可以通过不断的财富升值，使得每五到八年就可以进行一次从低到高的资产置换，从而形成了整个社会层面的从新人到老人的置换逻辑。
这将是中国楼市最完美的形态，很显然，也是这一届政府在未来十年所想打造的形态。
只是目前这一切为时尚早，因为楼市到此刻都还未探底。
但是，万事最怕认真，0和1最大的区别是，100个0仍是0，100个1却是100。
眼下一个非常严峻的现实是，这一波大救市，将带来更为严重的分化，低能级城市将在这次救市中，随着人口的放开流动，和限购的逐渐宽松，更加的拉胯和被抽水。
强者恒强，弱者愈弱，将成为下一步的核心趋势。
在最终，我梳理了四份重磅资料：
1、核心14城最有价值板块选筹心经，照此选择能坚守底线
2、残酷现实，失衡下的中国城市格局，告诉你哪些城市终将出局
3、2022年各大城市增量人口排名，毕竟人才是希望
4、2012到2022房价涨幅城市排名，这是最真实的投资数据
有了以上四者，基本就能让你对之后的楼市和选择，有个基本的判断了。
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