一线城市，开始大爆发!
2024/4/1 米宅
可歌可泣!
四大一线城市集体表态救市一个月后，磨磨唧唧，终于有了动静!
1
这一次，必须表扬广州，四大一线救市第一城!
8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。
其中提到，
居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
换句话说，广州从此开始认房不认贷了! 
过去的政策怎样？
过去无房贷记录、广州无房，首付30%；
有房贷记录、广州无房，首付40%；
在异地有房贷已结清、广州无房，首付40%；
在异地有房贷未结清、广州无房，首付70%；
但有了这次新政之后，认房不认贷政策执行后，以上4种情况，统统执行首付30%!也就是说，只要你在广州无房，不管你有没有房贷记录、有没有结清，全部按首套算!
算笔账，一套房子400万算，首付立马少了10-30%，少则40万，多则近百万首付款，这门槛，一下子降了一大截儿。
什么时候执行？
以2023年8月18日0:00为准，这个时间点之前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行；这个时间点之后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。认房不认贷，已经是广州限贷放宽了一大步了。
主要有两类人群受益：
1、本地改善换房买房人。
这部分人，基本都在本地买过房办过贷款，按原来的政策，即便把房子卖了再买新的，哪怕已经卖过了、名下无房无贷款或者已经结清贷款了，也要算二套房，首付和房贷利率都比较高。
但新政策里，这部分人的需求被进一步释放，门槛降低，统一按首套算。
2、新市民刚需买房人。
这部分主要指外来刚需，虽然本地无房，但过去只要在其他城市哪怕老家有过贷款记录，都算二套，导致买房门槛和成本都非常高。
但现在，这个问题也解决了。
2
广州，这次是真急了!
今年6月份，刚去广州看了一圈儿，一个字：凉。
新房凉，二手房市场更凉，新房二手房成交面量，双双遭遇四连跌!一整个冷飕飕!
可以说，北上广深四大一线城市里，广州市场是最难扛的了。
所以这次广州第一个认房不认贷，也在意料之中。
来看看数据吧。
——新房市场：3月份短暂小阳春后，广州市场急转直下!
4月份新房成交面积环比下跌28.3%，
5月份环比下跌6.5%；
6月份环比下跌8.9%；
7月份环比下跌12%；
尤其是7月份、8月份，市场数据没有一点起色。
7月份广州新房成交了5188套，比3月份小阳春1万多套已经跌了一半!
8月份更惨了。
整个8月广州新房一共卖了4136套，网签环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%!
什么概念？
8月的数据已经跌到了2023年1-8月的最低值!
过去两年广州卖的最差的是什么时候？
2022年11月，一个月卖了4014套，比今年8月只差122套!
再看看开发投资数据：
今年前7个月，广州商品房住宅竣工面积下降了14.5%，开发投资额下降了4.9%。其中民企投资额下降了34.6%。
靠啥撑着？国央企啊、城投啊，怪不得城投zhai窟窿那么大呀。
——二手房市场：量价都不理想，挂牌量激增!
现在广州有多少二手房在卖？
现在挂牌量，已经突破了13万套!
11区中，番禺挂牌量最高，2.3万套，占比18%；
增城挂牌量1.5万套，占比12%；
其次是天河和海珠，都是占比11%；
而且，广州各区价格都在跌。
跌的最厉害的区域就是增城，增城今年因为二手房价格猛跌数次冲上热搜。
南沙和花都区，跌的也比较多，平均跌了5%。
看看这市场，单靠一个“认房不认贷”恐怕很难让广州逆势复苏。
目前广州的限购政策是：
本地户籍，单身1套、家庭2套；
非户籍限购1套，且需要5年社保才能。
限购依然比较严格。
下一步，如果能进一步放宽限购，就再好不过了!
3
广州之后，北京、上海、深圳三兄弟，会跟进吗？
这个时候，谁说不想跟，那肯定不是真心话。
8月25日，三部门喊话“认房不认贷”纳入工具箱，供城市自主选用。
事实上，除了四大一线城市外，绝大部分的二三四线城市，早在去年年底或今年上半年就已经发文或执行认房不认贷政策了，但效果甚微，没有什么起色。
而四大一线城市中，除了广州今天刚发文执行外，截止发稿前，北京、上海、深圳都没有明确官宣。
昨天深圳还专门出面否认，四大行、浦发银行、招商银行均回应，未收到相关政策文件，也未执行“认房不认贷”。
其他一线城市会跟进吗？反正市场都在降温，都在硬扛。
看看数据。
——深圳：深圳也是真不容易，硬扛了两年，一年比一年凉。
7月份，成交面积约46.51万㎡，环比下跌17%，同比下跌9%。
现在深圳有5万多套二手房等着卖，一个月只能成交2000套，真难!
——北京：新房二手房均出现四连跌。
7月北京新建商品住宅成交5330套，环比下降6.43%；
二手房7月已经跌破了1万套，成交9718套，环比下降16.27%；
——上海：
7月上海新建商品住宅成交13356套，环比小幅下降3.7%，同比下降19.19%。
再看看二手房的数据，3月份之后，已经5连跌了。
4
为什么过去救市一年半，毫无效果？
因为挤牙膏式的节奏太拖拉；力度不够猛；口号比行动多；
这就造成了，政策起效的速度，远远比不上信心消退的速度。
这是救市大忌。
希望这次从上而下的大救市，能告别纠结和拖拉，行动迅速，力度够猛，快速在全国拉起一个复苏标杆，哪怕只有一个标杆，让大家看到希望。
毕竟，现在的楼市，只靠精神刺激和喊麦，是真不行了。
写到这儿，能说的都差不多了，接下来的关键，依然是避险，避险!
什么风险？
地方zhai、城投zhai，债务窟窿风险，和你无关？和一座城市里的每家企业、每个人都紧密相关!
——地方zhai真实情况揭露和分析，感兴趣的，免费来拿!
房企堡垒风险!你要不要警惕？一旦它、它们出问题，你的房子别说保值了，它还能顺利交付吗？
——130家房企债务明细，有几家很难扛住，不点名，你拿到一看就知道!
城市风险!你要不要警惕？赶快行动啊，手里有这些城市的房子，赶快趁机卖，打算买的赶快停手!
——《6类39城清单》，救市或许也带不动，该卖赶快卖!
有些风险，必须提醒，喊醒一人是一人；文章不敢提，咱换个地方发给大家。
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