“史诗级”大招频出，楼市接下来怎么走？
2024/4/1 米宅
近日，央行、金融监管总局、住建部以及证监会连发多条新政，拉开楼市大宽松的序幕。
简而言之，本次政策调整分四个方面：
(1)降低部分存量房贷利率水平。在现行标准下被认定为首套住房的，存量房贷利率可降低至购房时所在城市的利率政策下限，对利率本就为购房时政策下限的存量房贷无影响；
(2)降低“限购”城市首付比例，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套、二套住房最低首付比例分别从30%、40%降低至20%、30%。同时，二套住房利率政策下限由此前的 LPR+60bp 下调为 LPR+20bp，下降 40bp；
(3)推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策，北上广深四大一线城市已经全部响应；
(4)证监会表示房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损等限制；
政策密度之大，今年以来之最。
可以看得出来，楼市迎来了自2008年和2014年以来的又一次大松绑，相关的正面利好措施的组合拳正在逐步到来。
那么，传统楼市旺季“金九银十”即将到来之际，后续楼市会迎来什么变化？
1
先说结论：
整体来看，本次房地产政策的调整，仍然没有脱离“房住不炒”和“因城施策”，主要有利于一二线高能级城市地产销售的复苏，对房地产市场的影响更多在于结构而非总量。
我们逐一分析。
首先来看大家最关心的存量房贷利率下调。
这次降低存量房贷利率，的确是2008年以来首次，也是难得的让利于民。
根据业内估计，存量首套房贷调整，平均降幅大约为0.8个百分点，或将影响超过4000万购房者，涉及上亿居民，百万房贷每年最高有望节省5000元利息。
不过，这次存量房贷利率下调和2008年的还不一样，当年银行一度将所有房贷的利率统一从85折降到7折，而这一次限定了很多条件。
实际上，此前市场主要的期待也是同2008年一样，统一至当前的水平，拉平不同阶段购房者的贷款成本。但这次的调整，主要是将高于购房时利率下限的存量房贷利率下调至当时的下限，幅度弱于市场的期待。
因此，这样一来，对于早些年买房的，尤其是2019年之前上车的，根本省不了多少钱，他们本身的利率比现在的下限还低。
最利好的是2020年后上车的群体，尤其是卖一买一的改善群体，这批人当初买房被判定为二套房，贷款利率动辄5.5%以上，有的去到6%。这批人是真的能省不少钱，要是一线城市总价上千万的房子，一年下来省个几万块都是有可能的。
▲百城房贷利率及放款走势
再看降低“限购”城市首二套首付比例。
在2016年的时候，住建部曾经下发文章，全国不限购区域首付最低三成，后来各大城市根据自身情况调节。
其实，从去年开始除了一线和二线核心限购区之外，全国基本上已经执行了首套两成，二套三成的政策了。
根据易居研究院的报告，目前各大城市的首套房首付比例主要分为三档，总体上城市能级越高，首付比例越高，城市能级越低，首付比例越低。
具体到城市来看，北京首套房首付比例最高，最高为40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。
▲本次调整前重点城市首付比例及房贷利率
也就是说，这次首二套首付比例下调，主要是针对一二线城市。
要知道，一二线核心城市尤其四大一线城市，向来被认为是楼市调控的风向标。自2016年开启的这波史上最严调控周期中，也是北上广深率先加码，楼市之严同样冠绝全国。
然而，这一次，楼市松绑，不再区分限购城市和非限购城市，也不再将四大一线城市单独严格对待，所以这次利好一二线核心城市的政策信号十分明显。
当然，本次政策的调整只是央行、金融监督局放松了要求，至于各大城市在“因城施策”时如何抉择，力度如何，还取决于地方政府。
这等于说给了个这些大城市一个权限，你们想降的就降吧，不过接下来还要等一线发文件才可以真正降首付。
但在如今的楼市环境下，连炒房热情最高的深圳都出现罕见大幅回落，各地会怎么做，不难猜测。
3
再说说“认房不认贷”。
所谓“认房又认贷”是指，除了名下有房再买房算第二套之外，如果名下曾有房贷，无论是否结清，再贷款买房都会被认定为第二套，首付比例、房贷利率都会调高不少。
简单来说，对有过贷款记录和“卖一买一”人群，这一政策限制比较大。
“认房又认贷”，其实是房地产政策调整周期的产物。
2010年5月26日，为落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，住建部联合人民银行、原银监会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，对“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的”，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。
“认房又认贷”政策自此开始，那年，一线城市的房价应声出现30%左右的跌幅。
楼市寒冬之后，2013年政策又开始放松，部分银行把“认房认贷”放宽为“认房可不认贷”，于是之后几年，楼市迎来了新一轮繁荣。
之后，就2016年末2017年初，房地产最严调控再起，各地相继重启“认房又认贷”。
2017年，深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、57%及49%。
可以说，在地产调控周期中，“认房又认贷”就像个阀门，当房地产面临过热情形时，出来降温，市场低迷则退出舞台。
现在，这一轮的调整也快到了尽头。
从各方的回应来看，当前，首付压力最大的四大一线城市，已经全部出台了认房不认贷等定向宽松措施。
首先跟进落实的是广州和深圳。
之所以如此，是因为四大一线中，广州楼市的库存压力最大，达到45个月以上，深圳的广义库存则是36个月左右。
从成交方面来看，根据克而瑞数据，7月广州商品房网签面积环比下降29.9%，同比下降15.9%，上半年整体成交面积下降2%。二手房方面，广州二手房成交量更是自4月份一路走低。
所以，广州第一个表态优化个人住房认定标准也是理所当然的。
广深之后，北上也随之跟进。
根据北上两地最新的“认房不认贷”政策，简单来讲，后续界定首套和二套房的标准，不看别的，就看你所在城市是否有房子，没有房子，房贷即可纳入到首套房标准，可以享受在地降低首付比例和房贷利率的政策。
比如，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例(认购非普通住宅)为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。
同样，纳入到首套房标准，其房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
最后，说说房企再融资。
对于房企来说，证监会为再融资“松绑”进行了定向支持，为房企尤其是民营房企进一步打开了融资渠道，有助于缓解当前销售困难下的融资压力。
但按照目前的市场环境，房地产上市公司短期内再融资的可能性基本为0。
总的来说，首付比例最高，而且二套房的认定标准、门槛也都很高的四大一线城市，都落实本次的政策，其销售复苏将大大加快。
3
08年以来，房地产已经走过的四轮地产周期，每轮的宽松周期都配有横跨货币、需求端、供给端的一揽子政策。
复盘每一轮楼市周期的调控政策，无论是打压或刺激，都是循序渐进的调控节奏，并不会一步到位。
对于后期发展，根据镜鉴咨询创始人张宏伟的预计，会经历四个阶段：
(1)9-10月，具体措施将密集出台并开始落地，但落地的力度偏中性，不会强刺激；
(2)按照目前的市场复苏节奏，在经历8-9月市场低谷期后，9-10月将迎来开发商“以价换量”冲业绩阶段；
(3)11-12月，楼市的利好政策将进一步出台，年尾预计将出现成交量的“翘尾行情”；
(4)核心一二线城市中楼市将在明年3月份左右企稳，成交量或将出现小阳春；
那么关键问题来了，随着这一轮一二线核心城市的企稳，房价会有上行空间吗？
答案很确定：不能。
无论是认房不认贷，还是下调存量房贷利率，都改变不了当下的局面。
取消认房又认贷的本质，其实是加杠杆，因为取消之后，很多人的首付降低了，降低了首付，则增加了贷款比例，增加了购房成本。
至于存量房贷利率下调，虽然贷款利息减少了，但大家也还得有钱买房还贷，经济与收入预期这件事情，不仅仅是楼市政策的问题。
需求不足，才是当前地产行业的主要矛盾。
其次，除了核心城市，弱二线以及三四线城市楼市企稳，会更漫长。
尤其是东北、华北、西南等普通二线的楼市，最早也在明年下半年才可能明显好转，这类城市库存压力是比较大的，还是需要政策面给与较多力度的支持。
至于三四线，除了长三角和大湾区外，除非出台类似棚改那样力度的刺激措施，楼市的好转可能是一个漫漫长夜。
人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，这些利空因素，正在全面施压楼市。
房地产是一个周期行业，事情正在起变化，但这一轮调整周期时间不会短。
日本用了14年，香港用了7年，我们需要多少年？
很多人也知道，当下已经不只是单纯的经济问题，而是到了必须深度改革的时候。比如说贫富分化的危害和如何打破这种危害？比如说急需改革的收入分配制度。比如中国降息的内在逻辑以上话题，我整理了一些资料免费送给大家。长按识别下方二维码→添加好友→领取资料包→选择资料包全国即可。
分享，点赞，安排一下呗~ 
源网页 http://weixin.100md.com
返回 米宅 返回首页 返回百拇医药