全国安全房企，就剩这十几家了？!
2024/4/1 米宅
救市救到现在，接下来，房地产最大的风险，已经不是房价和成交量能不能救起来的问题。
那是什么？最大的风险，依然是房企风险!这篇是关于年终第四季度，全国房企的安全与风险的判断与梳理。
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外资，态度很微妙!最近，国际评级机构穆迪一连把中海、华润、越秀、绿地、保利、深业六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，将万科企业(02202.HK)的评级列入下调观察名单。
展望评级什么意思？意味着，接下来，这些房企的评级有被下调的可能。
下调评级意味着什么？说白了，关系到一家房企在海外融资的难度，评级越低，融资难度越大。首先，穆迪肯定了这几家房企的现金流足够稳定，但整体对市场复苏前景和销售业绩存在高度不确定性。
更直白的说，上半年房企的亏损让人心寒，救市救到现在，还没有足够强劲的复苏态势，对今年全年的盈亏没把握。
扒一扒上半年的财报，心凉凉：
发布财报的170家房企中，89家录得营收增长，但同时录得净利润增长仅有31家房企。
盈亏情况上，共有90家实现了盈利，盈利总额为1038.23 亿元，其中30家房企净利润不足1亿元。
而录得亏损的80家房企亏损总额为2060.89亿元，绝对值几乎是盈利总额的两倍。
大干半年，80家房企亏损超两千亿，170家房企平均每家亏损6亿元!再加上，前不久，碧桂园的虚晃一枪，远洋最后转危为安，再联想到曾经的恒大、融创、蓝光、富力地产……
今年，房企资金来源进一步出现恶化：
1-7月房企到位资金在去年同期下跌25.4%的情况下，今年再跌了11.2%；
这两年，被击垮的房企信誉与安全问题，像一根针一样，扎在了很多人心里。想彻底拔掉，很难很难。
尤其是，潜藏在公开数据背后的真实信息，越来越少；你很难判断。
房企究竟安不安全，越来越像薛定谔的猫一样，捉摸不透。
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究竟哪些房企比较安全？哪些是有风险要谨慎？这个话题我写过两篇了，形势变化太快，以后每季度更新一次。
第一个指标：看拿地!有人说，是不是一家房企只要在任何一个城市买地了，就说明它手里有钱，资金流安全？
扯!不能说只要拿地，就没问题。现在耍流氓式的房企，也有不少，你看那极个别房企，一边分着红 ，一边烂着尾，一边花钱买一两小地，继续玩儿得贼溜。
但大手一挥，就拿出百亿资金到处拿地的，实力肯定要强得多!看数据吧：
这是今年1-8月份全国房企拿地权益金额排行榜：
——数据来源 中指研究院
整体上，上市房企拿地今年以来一直在减少，拿地金额来看，长三角城市群情况要更好些。
1、全国拿地最猛的两家房企，一个是保利，一个是华润，都超过500亿!保利和华润，现在是头部国央企的两大最强代表，几乎任何一个城市的土地拍卖市场中，都能看到他俩的身影。
2、百亿以上的一共有16家：
第一档位：500+，保利、华润；
第二档位：300-500，绿城中国、建发房产、中海地产；
第三档位：200-300，万科、招商蛇口、中国铁建、越秀地产、华发股份；
第四档位：100+，滨江集团，中建壹品、龙湖集团、中国金茂、伟星房产、保利置业；
万科掉到了第6名，拿地金额271亿，而且拿地城市也非常谨慎，除核心城市外，其余都没动作。
3、拿地金额少的，没拿地的，要么资金紧张，要么在战略收缩，并不意味着都不安全。
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第二个指标：看销售，但这个越来越不准了!过去，谁的房子卖得好、卖得多，谁肯定就有钱。
但现在，能卖得出去房，和谁命长，没有必然联系了；因为在你看不到的背后，可能背的债更多、窟窿更大!比如宇宙房企恒大，出险2年，烂尾两年，许老板都JQ了，全国到处都是恒大问题项目，但人家凭借醇熟的销售手段，每年都在卖房，还都能卖几套。
这不，一边负面缠身，一边又推出了全国260个城市2.5万套现房特惠促销。
所以，不能说只要有销售，就有回款，就没问题。而只能说，哪家房企销售业绩靠前，情况只能稍好一点。看数据：
这是今年1-8月全国房企销售业绩排行榜：
你看，泥潭里挣扎的中国恒大，前8月销售业绩还有457.1亿呢。
虚晃一枪的碧桂园，卖了1876.5亿，全国第6，但也暴露了资金流紧张的问题。
去年就出险的融创，至今还没彻底解决问题，但前8月的销售业绩也依然高达614亿元，排名全国第17位。
最厉害的，依然是保利发展，卖了2990.2亿，将近破3千亿大关。前十五名里，绝大部分都是国资背景：
保利、万科、中海、华润、招商、碧桂园、绿城、龙湖、建发、滨江、金地、越秀、金茂、华发、绿地；
这里面，民营企业里龙湖算是比较稳的了，也是目前为数不多的靠谱民企。
所以，未来的房地产和中国楼市的未来，注定还是国资房企的。
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第三个指标：看融资，算是目前最准的了!看一家房企有没有风险，就看有没有机构和银行愿意给它融资，很多未公开不透明的债务情况，资本总比我们知道的多。
如果一家房企，连续一年拿不到融资，或者利率逆天高，那它肯定不正常。反过来，如果一家房企近期还能不断拿到融资，且利率低于市场水平，那它肯定不会太糟糕。
看图。
这是今年7月、8月份典型房企的融资情况梳理：
房企融资利率基本都在2.5%-4.5%，只有一条非常高。
绿景，在8月份有一笔海外债融资，2.5亿元，利率高达7%!
这么点儿钱，几乎是市场价两倍高的利率，你品，你细品。正常融资、利率也比较低的，这几家都比较安全：
招商蛇口、万科、金融街、华润、苏高新、信达地产、绿城、电建、滨江、中交地产、首创、龙湖等。
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接下来，还有极大风险的房企，还有一批。
具体哪些？
那些在2021年就已经停牌的，很快要到了港交所“停牌18个月即强制摘牌”的期限了。
都有谁？
大发地产、南海控股、天山发展控股、中国上城、伟业控股……
有人问，2023年房地产还有风险吗？还要时刻保持警惕吗？
我的答案是：风险肯定会有!房企风险、城市风险、区域风险依然会有不少!今年最大的风险依然是房企，尤其是房企债务!一旦债务暴雷，再大的房企分分钟就被干趴下。· 全文完 ·有些内容比较敏感，不能直说的，我都放在了资料包里，文末添加微信，免费领取吧!1、151家房企债券余额到期明细台账；
2、25家风险房企清单，今年仍有风险；
3、12个自住也不建议今年买的城市；
4、4种期房完全没价值，买完就成垃圾资产；以上答案，扫码添加微信，统统发给大家。
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