十一假期的广州楼市，出现了意料不到的事情!
2024/4/1 米宅
来源：广东米宅
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双节前五天假期，我歇了个酣畅淋漓，一篇稿子没更。有读者朋友在后台催更，说这都十一假期了，广州市场到底什么样，来聊聊呗。
好，今天咱们就抽空聊聊。
坦白来说，这几天我没有一直用眼睛盯着市场，因为就没有多少故事和波澜，根本不用盯。
看看每天广州二手房成交的数据就知道，政策的那点药效又有点不够用了。
广州的二手成交量肉眼可见的下滑严重。
对比一下。
政策放松的几天，广州贝壳每天的成交量工作日在90套左右，周六周日还能猛窜一下，窜到130套左右。
十一假期二手每天大概在40多套，相较于政策蜜月期的成交量，下滑了大概50%。
肯定有人抬杠，会说十一假期期间新房市场活动多，客户都被开发商的各种特价房，家具家电三件套的赠品吸引走了。
关键，新房市场表现也毫无波澜。各个售楼部并没有出现人头攒动、争抢房源的画面。
这个十一广州新房市场上最大的瓜就是牛奶厂的联投文津府，以极具爆炸性的开盘价扫了一波客。
108-140㎡的户型，全部5米以上的开间，得房率100%，再加上玻璃幕墙，又离执信中学那么近，开盘价仅仅6.2到7万。
再加上最高40万一套的超级高佣，全城的中介都在推，这个价格，这种营销玩法短时间内吸走了牛奶厂的所有客户，只要你想买牛奶厂必定去它那儿看看。
如此超常规的组合拳，直接摁死了牛奶厂的二手房，二手业主们欲哭无泪。
十一假期超具诱惑力价格的并不止联投文津府。
XX花城，5字头的单价都再现了。
XX天汇，仅卡6字头，不到700万买天河东。
黄陂的中铁建花语天宸97㎡的3+1户型388万就能买。
云埔的保利锦上220万都能买三房。
……
一句话，开发商们正在牺牲价格，抢跑出货。
2
我很能理解开发商的思维逻辑。如果我是开发商，我做的最佳策略也是降价出货。
谁也预测不出来这波热度能持续多长时间，谁也保不准以后还允不允许涨跌自由。
趁着降价还能卖动赶紧卖，趁着自己还能做主价格赶紧往外甩货，价格不是问题，只要不是赔的太多，生意都能做。
能多卖出去一套是一套，能回一套的款回一套。
开发商的这个心理，可以打一个不恰当的类比。
大饥荒年代一个饿了三天的人，长达一年多都是饥一顿饱一顿，你突然给他安排上一顿满汉全席，他能做的就是死命吃，能吃多少吃多少，能吃多饱吃多饱。
因为不确定吃完这顿还有没有下顿，所以这时个人的最佳策略就是尽可能的吃饱。
开发商降价抢跑，这不是广州楼市的问题，而是全国楼市的问题。
楼市的现状现在是陷入了四方博弈的困局。
一方是政策，大撒手式的放宽，希望政策的解禁能托底楼市。
另一方是开发商，熬了将近两年，希望趁着政策利好赶紧卖。
第三方是二手房主，扛了两年，降价能出赶紧出。
第四方是买房人，前面买房被埋的形成了反面示范，使得后来的更加犹豫。
四方都站在自己的立场上做出最优解，但个人选择的最优解，不一定是系统的最优解，甚至是系统的破坏者。
四方力量最后形成了彼此抵消的力量角逐。
开发商和二手房主，成了政策的对手盘。
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广州第二波救市，这个十一假期是个比较合适的试金石。
如今成色显现出来，并没有想象的那么尽如人意。
请密切关注十一之后的市场，如果十一之后市场又继续下滑，不排除还会有新的政策出台。
政策底究竟到没到，其实全在市场的效果。
这一轮救市最大的困难，在于对手盘太多了。
以往每次救市，政策是上帝之手，开发商是配合者，二手业主和买房人是跟随者，这一次和以前不一样了。
不一样的原因我就不往深里延伸，不说大家也都清楚。
反正，所有原因，长期和短期，全在楼市之外。
所以我现在观察楼市只是观察数据和表面现象的变化，但是探究楼市拐点或者趋势的逻辑，我会去经济数据的变化，宏观演绎的逻辑里寻找。
今年下半年断断续续有些朋友问房价的底到了没，我的回答几乎都一样。
房价确实已经进入到了底部区域。
但是现在房价在不在底部区域这个不关键，关键的问题是它会在底部区域趴窝多长时间。
半年、一年、三年、五年、十年、二十年，不同的时间成本差别巨大。
因为楼市它不像股市，股市底部趴窝的时间段，你只需要装死不动，损失的只是这笔资金的机会成本。
机会成本是一种虚拟损失，也就是你这笔钱如果没有被套，投到别处也会产生收益，你损失的是这个虚拟的收益。
楼市不一样，楼市是天然带有杠杆的，即使是趴窝时你装死不动，每个月的月供是笔雷打不动的支出，你损失的是真金白银。
如果楼市真的在底部区域呆个十年八年，这套房子就是个负资产，十年的月供差不多也够再买一套房。
所以如果你问现在能不能买房，得看你买房的意图。
如果你是消费的心理，本着我就是图自己房子住的舒服，为此愿意付费，那你可以买，毕竟已经在底部区域。
但是如果还是抱着要搏一搏的心理，不好意思，我无法判断，别问我。
短时间内楼市会有一轮回暖，但是你的房子不确定能不能房价反弹，也不确定你几年之后卖房时点的房价走势。
楼市的未来，仍有很多不确定性。
本文完。
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