可持有20年以上的真正的核心资产来了!
2024/4/1 米宅
1开宗明义
今天要聊的是墨尔本房产。
但，它并不是适合所有人。
净资产=资产-负债。净资产<200万，真的不需要关注墨尔本房产。净资产>500万，真的有必要关注一下墨尔本房产。200万<净资产<500万，一半一半吧，看你真正的需求和家庭规划。
毕竟，澳洲房产属于资产配置。
澳洲没有遗产税没有房产税，但没有资产，何来配置。
话糙理不糙，咱说实话，做实事，不能忽悠。
毕竟，澳洲是发达国家，一套房也得400万元人民币起步，虽然房价一直涨，但毕竟也是高福利国家，高福利也对应着高税收。
所以，如果交房后计划持有周期低于5年的，也不建议购买。
澳洲房产适合配置、传承，但真的不适合短期炒作，真没必要，都是摩擦成本。
澳洲房产配置的背后是澳元、澳洲人口、澳洲经济、移民社会、澳洲教育。
所以，本篇文章适合以下有共识的人，一、家庭净资产>200万元。二、中长期持有计划。三、了解澳洲，也理解澳洲房产配置的意义。
2墨尔本
今天讲的是墨尔本。
何为墨尔本？
过去50年，常年霸屏全球宜居城市排行榜前几名，甚至经常就是NO.1。
何为宜居？
就是适宜居住呗，居住需要啥？就是吃喝拉撒、玩逛、治安环境、教育人文、就业等。
反正，肯定是综合方面不会差。
这方面，就不接受反驳了。
何为墨尔本？全球宜居城市前三名。何为墨尔本？澳洲人文教育文化之都。何为墨尔本？澳洲人口最多的城市，超过悉尼。目前人口530万，正在向千万人口的大都市迈进。
3墨尔本房产
为何要在2023年7月的时间点来关注墨尔本房产？
最关键的三张图来了。
所有的内容可以不看，但这三张图不能不看。
1、第一张图。
这张图只看最后一行。
说的是澳大利亚全国平均房价在2020年3月到2023年6月这三年三个月时间的变化。
2020年3月到2022年4月澳洲房价上涨到顶，涨幅是26.2%。
2022年5月澳洲央行加息，引发房价下跌，从2022年5月到2023年2月，累计澳洲全国平均房价下跌了9.1%。
从2023年2月开始，澳洲房价再次上涨，到6月份累计又上涨了3.4%。
涨涨跌跌，我们可以计算出。
从2020年3月到2023年6月，澳洲全国平均房价上涨了26.2%-9.1%+3.4%=20.5%。20.5%，我们可以先记住这个数字。先体会一下全球资产配置的重要性、必要性。先体会一下什么是澳洲房价。2、该看第二张图了(其实和第一张一样，只是强调这张图的重要性)。
这是截止2023年6月份最新的数据图，这张图很重要，帮我们去理解今天的墨尔本非常重要。
划重点，1、大流行期间墨尔本房价最高涨幅只有10.7%，低于41.8%的布里斯班和24.5%的悉尼(澳洲房产建议只关注悉尼 墨尔本 布里斯班，不解释)。2、自2022年5月澳洲央行开始加息，墨尔本房价又回调了9.6%，悉尼回调13.8%，布里斯班回调11%。3、自2023年上半年房价回调到底后，三大城市均开始温和上涨，悉尼领涨6.7%，布里斯班上涨3.1%，墨尔本上涨2.3%。4、也就是说，涨涨跌跌，自2020年3月到2023年6月，悉尼房价上涨了17.4%，布里斯班房价上涨了33.9%，墨尔本房价只上涨了3.4%。
墨尔本的3.4%，远低于全国平均数据20.5%。
3、第三张图。3.1，澳洲首府城市别墅租金上涨图。
这只是2023年6月相比2022年6月的数据变化。
墨尔本的别墅租金涨幅10.6%，高于悉尼的9.4%，高于布里斯班的8.6%。
3.2，澳洲首府城市公寓租金上涨图。
这只是2023年6月相比2022年6月的数据变化。
墨尔本的公寓租金涨幅15.5%，略低于悉尼的18.8%，和布里斯班的16.3%。
4
摆了一堆数据，其实就是想告诉大家真相，告诉大家真实的数据和市场。
我来划一下重点，1、墨尔本毕竟是澳洲人口最多的城市。2、但墨尔本在本轮澳洲房价涨幅几乎没有涨，房价和疫情之前差不多。3、但墨尔本的租金涨幅却和全国涨幅同步，甚至还要高于其它城市。4、那么，你会如何考虑这一现状？5、准确的说，过去两年，墨尔本租金涨幅是23%，但房价几乎没涨，那，租金涨完房价呢？所以，这是我们在2023年7月来关注墨尔本非常重要的原因和逻辑。
问题来了，为什么会这样？
其实原因也很简单，人口。
在2020-2022疫情期间，墨尔本人口是减少的。
为什么？
因为墨尔本封城时间最久，因为墨尔本纬度最高、气温最低，狗日的新冠病毒的最适宜温度是8.2度，温度偏低。
墨尔本是在疫情期间封城时间最久的澳洲首府城市。天性自由的澳洲人，肯定是受不了的，所以，纷纷逃离墨尔本。
那为什么现在墨尔本的租金又上涨23%这么多呢？因为疫情过去了，因为疫情过去了，因为疫情过去了。因为人们回来了，因为人们回来了，因为人们回来了。又赶上澳洲加息，房价还没反应过来。
5
以你的智商，我想，这个底层逻辑已经完全明白了。
那，如果想关注墨尔本，该如何买呢？
买别墅还是买公寓呢？首先，咱要承认，肯定是别墅住着舒服，土地永远涨。
我们知道，澳洲人也知道，澳洲政府也知道。
所以，澳洲是如何房住不炒呢？
不收房产税，收地税。
以墨尔本为例，土地估值5万以上的部分要交税，交多少？
本地人交0.3%左右。
海外投资客要交4.3%左右(中间有4%是海外投资客缺席税)。
所以，可以炒房，不鼓励你炒地。
如果你买的一个公寓，就是一栋非别墅住宅，可能一块地上盖了100户，分到每户的土地估值可能是4万多澳币，你是不用交土地税的。
所以，我的建议是，有澳洲PR，建议关注别墅>公寓。没有澳洲PR，其实，公寓>=别墅。更为重要的是：选对!很关键!
6
又该如何选择墨尔本公寓呢？
先来说一下墨尔本公寓四大坑吧。
1、CBD公寓。
2、西区公寓。3、CBD10公里之外的公寓。4、任何地方品质很差的投资性公寓住宅。
那，什么是对的选择呢？
也是常识。
好地段+好开发商+好产品+好价格。什么是好地段？
找到墨尔本的北京海淀西城、上海浦东、深圳南山、杭州滨江。
对标什么？就是有钱人聚集居住的片区。
如上图，墨尔本收入层次分布图，颜色越深，收入越高。所以，墨尔本的黄金地段，就是CBD向东、向东南延伸的5公里之内的片区，沿海边可以延到近10公里。
其实，也是常识。
什么是墨尔本的好地段？1、离CBD有多远？别墅不能超15公里，公寓不能超6-7公里。2、离海边有多远？越近越好。3、离第一富人区TOORAK有多远？越近越好。仅此而已。
如果不想听太多分析，其实，有一句话。
在墨尔本买公寓，买st kilda road上的品质开发商好项目，就是整个墨尔本的上策之选。
就是这里。
CBD、富人区TOORAK、海边。三个重磅因素，夹角之地。周边全是公园，又是好学区。
再放几张图，感受一下。
7项目来了。
今天推荐的，也是一个不错的好项目。
说项目之前，先说开发商，因为在澳洲购买公寓，米宅的原则是：
开发商第一、地段第二、产品第三。
如何评价一个开发商是不是好开发商？
有一个非常简单的标准：复购率。
mirvac每一个项目的老客户占比平均为30%。
仅此一条就够了。
然后才是关于它的介绍，
1、1971年成立的澳洲公司。
2、从设计、到建筑施工、到物业管理一体化运营的公司。
3、专注于中高端市场。
4、上市公司。
5、mirvac的建筑公司在悉尼所在的新州排名第一。
6、在悉尼有一个项目是售价一平米12万澳币。
7、在布里斯班市场，2014年就创过一套公寓售价1400万的记录。
记住一句：开发商是mirvac，澳洲地产行业都知道，这是一个好开发商，它家的房子靠谱。
然后来说项目。
开发商mirvac+一线临公园+CBD2.7公里+三公园围绕+海边1.8公里
项目南北侧都是4层的保护建筑，不能拆，5楼以上的视野就自由了。
这张图很好的说明了项目地段。南北都是不能拆的4层老建筑，西侧就是公园albert park，也是F1方程式赛车的地方。CBD就在不远处，远离了CBD的拥挤，也享受了CBD的便利。整栋楼一共14层，小高层，永久产权，带装修，送车位。所谓品质，就是应有尽有，你想到的游泳池、观景台、SPA、瑜伽、健身房、观景餐厅这些配套，都是有的。13楼和14楼是一层两户，470平，1400万澳币。设计感十足的外立面，未来也是这条街上的靓仔：
配套很足很高级：
特别值得一提的是10楼少做个房子来让整栋楼可使用的大露台、可观景、可聚餐、可PARTY：
卫生间：
客厅：
厨房：
10楼的景观面，感受一下，公园就在楼下，可看到CBD，也可看到大海(请把头转45度)：
8如果
此刻下定，2026年初交房。
单价5万人民币+，总价350万人民币+。
顶楼最贵的470平1400万澳币咱也不要去碰了，已经被定了，体会一下富人的选择。
6楼的602 603 604三户被一个当地居民买下来打通做成了一户自己要住，从中体会一下当地人对地段和项目的认可度。
388万的1102想着还能做个优质房源明灯呢，稿子写完没发就被定了，体会一下速度。
此刻下定，锁定2026年的房价，锁定2026年的贷款利率。首付只需要10%，2026年交房才办贷款，可贷款70%。2024降息已是大势所趋，2026年交房正好是合适的贷款利率，完美利用当下的高利率周期护航。
2026年的贷款利率，一定很香。
正确的交叉验证方法是，拿起手机，找到在墨尔本从事房产的朋友问他，1、mirvac是不是一个好开发商？
2、st kilda一线看albert park公园的房子是不是顶级地段？
3、墨尔本房价是不是在过去三年这轮周期中涨的最少？
4、澳洲现在是不是房贷利率超过了6%？
5、澳洲是不是从2024年大概率开始降息？
如果以上问题的答案都是YES，那你直接下手就是了。
如果你认同全球资产配置的必要性、重要性、紧迫性。如果你认同澳洲房产的稳定性、保值性、长期增值性。如果你认同澳洲房产的配置、传承属性。如果你认同墨尔本当前的底层逻辑。更为重要的，米宅全球独家房源，仅限本月，急急如律令。
动心了，有兴趣，不妨了解一下，说一千道一万，不如实实在在做一件。
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