所有人都在赌政策进一步放开!
2024/4/1 米宅
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所有人都在赌政策会进一步放开。
因为在置换的链条中，还差了一个缺口，这就是刚需入场。
刚需入场了，一切都完美了，不然，整个政策逻辑依然形不成闭环。
按照正常的逻辑，在北京，认房不认贷应该是这样的：
置换客户将手里的刚需盘卖掉→用首套的名额置换大户型改善
现实也确实这样发生的，这也是这一波北京成交额这么大的原因所在。
根据《财经》的报道，位于北京三元桥地铁站的一家央企的住宅，在9月2日上午刚刚举行完开盘仪式，结果一个上午就有两百多套被定下，这个盘一共才506套房子，一上午就去化了一半。
市场一夜跨过了春天，来到了最火热的时刻。
说实话，这比这几天一直在刷屏的朝阳区最后一块豪宅融创壹号院的故事夸张多了。
毕竟，最后的豪宅地块，永远都是稀缺的，也永远不愁卖。这块地不管是不是融创做的，也不管叫不叫壹号院，都会卖的很好。
因为豪宅客户永远都似海绵里的水，总是越挤越多，招商银行每年公布的10%客户占据着80%的储蓄，也许反映到楼市中，就是豪宅最大的底气。
但大量的中产客户不再观望，开始奋勇进入市场，才代表了市场的最真实反应。
单看这个成交数据，好像北京这次真的又成了全国市场复苏龙头了。
问题出就出在，北京这波买改善盘的中产客户，至少有一半都是伪中产。
这个楼盘的竞品楼盘揭开了这一切，这看似交了200套定金，但其实有四分之一的订房金额最低只有1万，这就是问题所在。
所以，订房客户的心思其实很直接，政策这么宽松，那我就先占着，作壁上观，是继续交钱，或者退订，将来再说。
北京链家看的最彻底，客户如果交少于十万的定金，基本就是还在犹豫。
核心原因在于，这批新房的客户基本是想要换房的，手里有二手房想要卖掉，并且对二手房的价格有较高的预期。如果新房符合他的预期就先交一点钱定下，反正之后还可以退掉。
这就已经说的很明白了。
行情可能要起来了，那就先交点订金占着新房，不行再退，这叫进可攻退可守。
行情可能要起来了，我手里的二手房该涨价涨价，该跳单跳单，一定能卖个好价钱。
占新房赌涨价的，和卖二手房赌高价的，其实是同一拨人。
但，这波人要想赌赢这一把，也有一个非常关键的前置条件——
手里的房得先能卖掉。
毕竟，正常的逻辑是先卖掉手里的房，再置换改善新房。
但现在反过来了，先锁住了改善新房，再等政策持续出台，行情持续走高卖掉手里的刚需房。
最终，整个北京市场都在等刚需入场!
此刻，北京的二手房业主，现在最期盼的是——放松限购。
让全国的刚需可以来京接盘!
2
但其实，眼下的一切数据，也还并不能代表什么!
毕竟，这一次，只能算是今年的第二波行情。
在并不遥远的二三月，在疫情乍一放开的年后，在北上广深，也曾经出现过迅猛的复苏迹象。
特别是对于北京这样的存量房市场，新房数据并不能代表最直观的市场，更何况四分之一的人还是在先买后卖，尚未进入到实际成交。
尽管新房成交喜人，但二手房却并没有达到二三月的成交水平，所以，一切还都是未知数。
但是，不论如何，认房不认贷都将会有一个必然的结果——
市场在短期内集中出现大量二手房抛压!
而在二三月的行情中，我们说过当时出现了一个典型的市场悖论。
这就是成交量越多，成交价格却越低，挂牌量也越多。
这是典型的抛售出逃的特征。
按照正常的量在价先逻辑，成交量达到临界点之后，挂牌量会出现萎缩，因为市场预期已经被烘托起来了，业主会惜售。最终会出现价格升高，挂牌量缩减。
但是今年二三月的行情，完成是在跟这个定律背向而行。
而这一次，大概率仍将出现这样的特征。
因为先卖房，获取首套资格，是一切的先决条件。特别是这一大批先买后卖的置换群体，为了置换，以及能顺利脱手，后期大概率会低价甩卖。
年初的三年疫情解封，是一个大利好，瞬间增长了市场预期。
此刻大力度救市，也是一个大利好，同样瞬间增长了市场预期。
但核心在于，预期调动起来之后，有没有后续的持续输出。
二三月的行情，错就错在，政策和预期没有同频输出，预期有了，政策却没跟上，结果错过了最好的救市机会，不然也不至于像此刻这样。
并且在没有政策支撑的前提下，很多人反而将二三月的行情当成了脱手止损的机会，导致市场脱逃情绪严重，一片混乱。
而这一次，等于是政策强攻型的救市。
眼下，预期也逐渐的在提升，所以最重要的其实是后期政策的持续跟进，从而进一步增强预期，而不是像二三月那样，任由刚刚升起的预期戛然坠落。
不管怎么样，既然决定全力救市了，那就一心一意救起来，不要再迟疑不决，三心二意。
就像下面的信号这样。
这种冷枪，在这个时刻，百害无一益。
就像此刻，四大一线被所有人看成是楼市的风向标。
而在四大一线中，北京又被称为风向标中的风向标，如果这一次政策能持续发力，将四大一线救起来，将北京救起来。这一次的大救市，也许就成了一半了!
眼下一个非常严峻的现实是，这一波大救市，将带来更为严重的分化，低能级城市将在这次救市中，随着人口的放开流动，和限购的逐渐宽松，更加的拉胯和被抽水。
强者恒强，弱者愈弱，将成为下一步的核心趋势。
在最终，我梳理了四份重磅资料：
1、核心14城最有价值板块选筹心经，照此选择能坚守底线
2、残酷现实，失衡下的中国城市格局，告诉你哪些城市终将出局
3、2022年各大城市增量人口排名，毕竟人才是希望
4、2012到2022房价涨幅城市排名，这是最真实的投资数据
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