一二线城市全面取消限购，还远吗？
2024/4/1 米宅
南京，打响了核心城市全面放开限购第一枪。
无论你是哪里人，只要你想买，就可以去南京买一套。
全面取消限购之外，南京房产新政还出台了集体土地房票安置、购置新建商品房补贴、“卖旧换新”补助等一系列组合拳，并且要求落实首套首付2成二套首付3成的房贷政策。
同时，南京还推出了集体土地房票安置、购置新建商品房补贴、“卖旧换新”补助等一系列组合拳，并且要求落实首套首付2成二套首付3成的房贷政策。
实际上，去库存压力比较大的南京，一直是新一线城市救市的急先锋。
早在一个月前的8月4日，南京出台《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，包括购买新房实施补贴、提升预售监管资金使用效率、优化差异化供地等8条措施。
当时，市场疯传限购会全部取消，不过很快被辟谣了。
南京的急迫，来自当地楼市的低迷。
上半年南京全市共计成交31058套新房，同比去年下滑了19%，还不及2021年的一半，创下自2019年以来近5年新低。
二手房方面，与去年同期数据相比，成交套数上涨了59%。不过，挂牌量却一直在攀升。至9月8日，南京链家平台二手房挂牌量达178840套。
目前，已经有济南、青岛、嘉兴、沈阳、大连、兰州全面解除限购，天津解除部分限购。而在此之前，一少部分二线、三四线城市在执行端实际上已经取消了限购，并没有发文。
那么，距离一二线全面取消限购，还远吗？
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如果一二线城市能彻底取消限购限贷，市场对于房价的预期会否就此扭转？
理论上而言，全面取消限购，可能会带来以下五种不同的后果：
一是加速下跌。放开限购限贷并没有提高购房意愿，反而大幅增加了卖盘，市场的信心更加溃败。
二是止跌企稳。解除需求端的限制提振了市场的整体信心，房价的环比跌幅收窄或者停止下跌，但并不能起到扭转性的作用。
三是价格分化。中小城市抛售本地房产，置换一二线城市的房产，从而形成大城市和中小城市房价一涨一跌。
四是房价重新回到上涨，甚至是快速上涨的轨道上来。
五是没有任何效果。市场未对政策作出任何反应，房价按照现有惯性自由跌落。
在以上各种可能性之中，哪一种最有可能演变为现实呢？
第一种后果是可以排除的，取消限购限贷不会加速房价下行。除非居民部门已经大面积地净资产为负，房产的加快出售和房价的加快下跌，这两件事很难同时出现。
一般来说，就算房价下行，割肉离场是需要勇气的，多数人即便感到翻盘机会不大，也依然选择持有，特别是对于房产这样的家庭“重资产”。
而且，一旦卖房的人大量增加，价格又不理想的情况下，达成交易往往很漫长，许多人会选择放弃出售而转为出租。
这也正是当前房价并没有迅速崩塌的重要原因。
换句话说，一旦全面取消限购，不会形成房价加速下跌的压力。
接着，第三种结果也容易排除。
当前情况下，不同层级间城市的房价同比变动是高度一致的，且无论涨跌，总是一线城市房价先行，二三线城市房价亦步亦趋的跟随，不会出现一线涨，二三线跌的这种“虹吸效应”下的此消彼长。
所以，通过以上分析大体可以判断，全面取消限购限贷政策，对于全市场的价格水平将起到提振作用。
但第四种结果也大概率不会出现，房价不会因为政策调整而再次出现大幅上调。
简单总结以上分析，无论政策如何变化，支撑房价持续高速上涨的人口、经济增长、就业等基础，似乎已经不复存在了。
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那么，既然取消限购稳定楼市，是否意味着接下来，限购政策是不是会迎来优化或全面取消？
答案可能是：二线会，一线不会。
首先看一线。
一线城市：京沪深郊区限购全面取消的概率不高，对人才等特定需求会定向宽松
从现在市场情况来看，虽然一线城市的楼市库存量较大，但需求量也比较大。
所以，即使是郊区也不至于全面取消限购，最多是限购政策针对人才等定向宽松，或者再有些其他政策组合拳出台，比如首付比例降低的政策落地、普通住宅标准的调整等，一线城市的需求就很快会被激活。
唯一可能的是广州郊区。
目前，一线城市当中，广州的增城、花都、白云非核心区、南沙新区等外围区域去库存压力太大。
当前，一线城市政策实际执行，也是定向宽松。
比如，上海的政策：临港将调整重点支持单位的人才工作年限要求。根据临港新片区的产业发展导向及城市功能发展需求，拟建立人才住房政策重点支持单位清单。在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。
再比如深圳，目前深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，对港澳居民是放开了。
再看二线。
就整体成交来看，新政对二线城市带来的效果远没有一线城市大，市场很平淡，跟过往几周没有多大的差异。
就目前来情况，二线活跃的主体购房群体，其实以改善为主，这部分客户观望情绪仍然浓厚，认为还有政策刺激的可能性。
其次，二手房的限售没有打开，影响换房群体进入新房市场；此外，目前的房价处于高位，对于刚需客户来说，首付降低意味着月供增加，但是目前的经济形势下，任何行业的人都不太敢撬杠杆。
二线城市目前的去化压力比较大。
就拿南京来说，广义库存量在35个月以上，狭义的也有15个月，之前南京就取消了外围区域的限购，但是，市场没有太多反应，销售量还没有太多起色。
目前，狭义去化周期1年-2年二线城市有苏州、 宁波、南京、天津、武汉、 重庆、厦门、青岛、昆明、 福州、太原、郑州、佛山、 无锡、东莞、常州等。
总体来看，二线楼市有两个特征：一是过去2020年以来供地量偏大，二是由于过去两年市场持续下行，市场步入深度调整期，需求也萎缩了，供求严重失衡。
而且，由于近两年大家的收入预期也降低，几乎每一个城市的楼市去化压力都比较大，楼市整体步入供大于求的市场阶段。
因此，二线城市不同与一线，更需要政策层面的支持，以便于提振市场需求，消化库存。
镜鉴咨询创始人张宏伟预计，预计快的话10月底之前，慢的话2024年3-4月份，大部分二线城市、三四线城市全面取消限购、限售、限价等限制性措施。
比如杭州、成都、武汉、西安、苏州等城市之类，或者全面取消限购，或者首采取类似天津的措施，郊区取消限购，核心区维持一段时间限购，如果去库存压力较大的局面并没有改变，那么该城市就可能完全取消限购。
实际上，考虑到市场主体对于增长的信心不足，以及消费需求和融资需求低迷的现实，从短期的应急措施来看，尽快取消限购似乎是一个理所应当的选择。
最后，对于未来，虽然伴随着中国走过房地产长周期拐点，大家都不可能接受房价大范围的高涨，但只有努力推动包括地方政府、融资平台在内的地产上下游各部门的“人财物”出清，中国经济尤其房地产是可以重回正轨的。
黑暗总会过去，一切都会向好。
眼下一个非常严峻的现实是，这一波大救市，将带来更为严重的分化，低能级城市将在这次救市中，随着人口的放开流动，和限购的逐渐宽松，更加的拉胯和被抽水。
强者恒强，弱者愈弱，将成为下一步的核心趋势。
在最终，我梳理了四份重磅资料：
1、核心14城最有价值板块选筹心经，照此选择能坚守底线
2、残酷现实，失衡下的中国城市格局，告诉你哪些城市终将出局
3、2022年各大城市增量人口排名，毕竟人才是希望
4、2012到2022房价涨幅城市排名，这是最真实的投资数据
有了以上四者，基本就能让你对之后的楼市和选择，有个基本的判断了。
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