不装了，这是一篇简单粗暴的调研稿
2024/4/1 米宅
前两天一直在泰国晃悠，主要是调研项目、逛逛商场、顺便写写稿子。
是的，这是一篇简单粗暴的调研稿，聊聊泰国最大的城市曼谷。
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曼谷，泰国的首都，泰国最大城市。
聚集了泰国50%以上的工业和企业、承担了泰国90%的贸易往来、囊括了泰国80%的高等学府。
一句话概括，整个泰国政治、经济、贸易、交通、文化、科技、教育、宗教等绝对中心，整个东南亚重要的经济支柱。
不同于其他国家，泰国能打的城市只有一个曼谷(考虑泰国首选曼谷，旅居可选芭提雅)，首位度极高，整个泰国有能力、有钱的人都涌入了曼谷。
PS：相关数据统计，曼谷常住人口1600万，仍在持续增长中。
但曼谷的城市面积不到1600平方千米，还没有深圳大，永久产权又极难拆迁，人口密度高是曼谷非常大的痛点。
本地人口多、供地少，这是支撑曼谷多年上涨的根本。
同时，曼谷是全球喜爱的旅游城市之一，每年接待大概2000万游客。
曼谷的国际学校、医疗资源是整个亚洲的性价比之王，有非常多中国人把曼谷当作国际教育的跳板、国际医疗的平替。
这些外地人口的增加，又进一步提高了曼谷的热度。
理解以上，是了解曼谷楼市的前提。
2
曼谷很大很大，拆解曼谷要了解曼谷的发展方向。
曼谷与上海有点相似，沿河而建，城市发展主要在湄南河的两岸。
湄南河以西是中国人建立的吞武里王朝，这是早期的曼谷核心。
十八世纪曼谷王朝建立，曼谷的城市核心跨越湄南河，开始了湄南河以东的曼谷时代，整个曼谷以大皇宫为核心逐渐向东外扩，随着城市不断的成熟，自然而然的形成了是CBD一代是隆/沙吞。
前面提了，曼谷永久产权拆迁难度极大，老城区大皇宫、巴吞旺、中央伦披尼、是隆/沙吞土地十分紧缺，CBD一代成熟之后继续新的增长极。
恰逢日资大量涌入曼谷，落地在老城区东部的素坤逸，曼谷政府借势在素坤逸规划了CBD二代。
这段时间曼谷的发展方向还是一路向东的，等到素坤逸繁华之后，按理该是继续向东发展。
问题来了，曼谷人口密度极大，是全球最拥堵的城市，十分依赖轨道交通。随着轨道不断向东北扩展，许多项目都沿着轨道线开始大量开发，政府顺着轨道交通在拉玛9规划了CBD三代。
是隆/沙吞CBD一代是市场自然形成的，素坤逸CBD二代是政府的规划意志，拉玛9CBD三代更多是因为轨道交通的建设，而CBD更迭一定程度上代表了城市发展的方向、选筹的逻辑。
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有了逻辑，有了趋势，再细化分析。
以上是曼谷核心板块的划分，挨个解读一下。
>>>吞武里
吞武里位于湄南河西岸，与曼谷核心区域一河之隔，但是现代化的发展却落后很多，是更为“本土“的曼谷，主要是泰国当地人居住。
不过吞武里是泰国历史文化遗址的集中地区，拥有泰国旧王朝遗址，还有多个旅游观光景点。
>>>大皇宫
大皇宫是曼谷比较繁华的地段了，像大皇宫、卧佛寺等著名的旅游景点都在湄南河畔，配套有希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店，湄南河畔的高端公寓潜力比较大。
>>>巴吞旺
巴吞旺是曼谷名副其实的商圈之王，拥有全球第6大购物中心的Central World、专营高端百货的Gaysorn、潮牌云集的Siam Center等等。
巴吞旺住宅较为集中，但开盘的新公寓稀缺，主要以二手房居多，米宅团购的新公寓AP Address项目均价5万/㎡起。
>>>中央仑披尼
中央仑披尼是曼谷老城区的天花板，相当于北京的西城、上海的静安，有非常多的奢华五星级酒店、各国的大使馆、高档购物中心、社会精英的住宅，基本可以说是整个曼谷甚至整个泰国最豪华的地区了，房价基本都接近千万级别。
中央伦披尼大多数土地本身归皇室所有，毫无疑问曼谷的最顶级的稀缺地段，短期内不可能有项目问世。
>>>是隆/沙吞
是隆/沙吞位于曼谷城市版图的几何中心，开发最早的区域，聚集着泰国本地一些老牌的大型企业，众多国际金融机构、律所、保险公司以及多座甲级写字楼，是真正意义上CBD一代，被称为泰国华尔街。
整个区域主要以高层公寓为主，居住人群大多以社会精英为主。
跟中央伦披尼一样，是隆/沙吞大多数土地归皇室所有，短期内不可能有项目问世。
>>>拉玛3
拉玛 3位于是隆/沙吞与湄南河中间，比较老牌的住宅区，主要居住的是曼谷当地人，这片区域属于地广人多、非常受欢迎，但是交通出行不便。
>>>素坤逸
素坤逸之于曼谷，如同曼哈顿之于纽约，金融城之于伦敦，陆家嘴之于上海。
素坤逸是曼谷目前最繁华的CBD二代，占有了全曼谷最优质的城市资源，交通便捷、配套完善而且紧邻商业区，吸引了不少外国人居住。
这几年的新楼盘开发比较频繁，越靠近核心区域、越靠近轨道交通展点越贵，投资自住都可，空置率长期曼谷最低，租金回报相当稳定。
米宅团购了素坤逸外延的AP Rama4项目，均价大概2.4万/㎡。
>>>拉玛9
拉玛 9以地铁站拉玛 9为中心，是目前曼谷新崛起的CBD三代，已经非常成熟了，中国大使馆、联合利华亚太企业总部、华为总部等都坐落于此，目前曼谷的投资热土，上涨比较快。
拉玛9最大的优势在于交通便利，曼谷唯一的环形轨道交通经过拉玛 9，未来等商业配套完善，还将有更大的升值空间。
目前米宅正在团购One 9 Five项目，均价3万/㎡起。
>>>邦苏
邦苏是曼谷的一个交通枢纽中心，未来将改建成东南亚地区最大的交通枢纽中心，目前以本地居民为主，整体档次不高。
因为缺少外国人，转售市场很差，租售比很低，投资价值比较一般，或许等邦苏交通枢纽中心落成后有可能改变。
>>>邦纳
邦纳属于曼谷扩张的新区，到素坤逸非常近，目前有许多交通设施、百货商场尚在将施工中。
但邦纳环境不错、交通便利、生活成本低，有大量的本地中产阶级涌入邦纳。
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总结一下。
1、曼谷是泰国的经济中心、金融中心、商业中心，还是全球旅游城市，有吸引全球大量人口的能力。
2、曼谷是一座极具活力、极具潜力的城市，但达不到中国一线的高度。
3、曼谷过去十年均价呈上涨趋势，本地逐渐富裕的泰国人、随外资进入的投资客是曼谷地产需求增长的两大主导力量，目前需求后劲十足。
4、曼谷几乎没有城中村拆迁，土地稀缺，常年供不应求，整体未来规划方向为东拓北进。
5、曼谷倒挂红利不明显，以地缘自住、投资为主，租售比5%以上，非常好出租。
6、曼谷的价格体系非常清晰，核心区的项目非常贵，靠近轨道交通站点的项目比较贵，便宜的项目大都是坑。
7、大皇宫、巴吞旺、中央仑披尼、是隆/沙吞是老城区非常成熟的区域，但几乎无供应。
8、拉玛3、吞武里以本地人自住为主，直接放弃。
9、素坤逸、拉玛9是目前最有价值的区域，有配套、有规划、认可度高。
10、邦苏、邦纳未来等待时间较长，建议谨慎。
十一泰国即将实行免签政策，是时候去泰国看看机会了。
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