全国第一个上涨标杆，出现了!
2024/4/1 米宅
最近的政策，空前的多，空前的猛!消息大爆炸，市场反应极其混沌!
于是，我准备了一场直播，把大家关注的热点一次聊透，包括但不限于以下内容!
史诗级9月，还有更大政策吗？地产股疯涨背后的真相!至少30+城，本论依然带不动!紧急处理垃圾资产，只剩3个月!飘摇之下 如何寻找确定性？
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好，以下开始正文。
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过去30年，我们的房价在绝大多数时候，并不是市场化的，而是在“限”字大框架中。
2021年之前，楼市一直在大范围限涨。为什么限制上涨？
2016年那波涨得太疯狂了啊，所有新房都在封盘，二手房房东集体毁约，房价几个月就翻了倍，一整个失控性疯涨。
一招“限涨”出台，严格限制备案价，一旦超出备案价你连网签都做不了，数据立马稳下来。2021年10月之后，楼市又开始全面限跌。为什么又限制房价跌呢？
因为这一轮，跌的太厉害了，很多二线、三四线城市从2019年开始行情就不行了。
第一个限跌令的城市是湖南岳阳，后来全国都在跟进，新房降价不得超过15%或者10%，否则不网签。不管什么理由，只要你低于限跌令降价促销，就会挨板子，被约谈、被通报、被下架，这在深圳、昆山等都有案例。
一句话，房价涨得太猛了就限涨，跌的太猛了就限跌。但房价一旦脱离市场化，那带来的影响也是难控的!——限涨的后果，就是“打新盘”，甚至还衍生出“职业打新”。限涨最严的那几年，长沙、杭州、西安、成都、深圳、上海、北京、广州等，遍地倒挂新盘遭疯抢。
新房因为限价，价格比二手房低出一大截儿，比如杭州某区，新盘限价2万9，一路之隔的二手房成交价4万5，价格一平差1万多，一套房子买到就赚一百多万。
这谁会不抢着买？买的人太多了咋办？摇号!摇不中咋办？下个盘继续摇!千人摇、万人摇，就是这么来的。
那段时间有一拨人，甚至辞掉工作，专职打新摇号，一有新盘开盘就去摇，摇了半年啥也没摇中。
——限跌的后果，就是市场持续凉了两年多，房企急了两年多。因为限跌，房价不会跌的太快太猛，所以很多城市到现在还在硬扛。
如果不限跌，很多远郊地区、三四线城市的房价，早就跌得不成样了，站岗的买房人早就扛不住断贷了。
但限跌的另一面，也暴露了房企资金流风险，房企不能降价促销回款，融资又困难，倒下的越来越多，土地收入猛降。所以限价这几年，颇受争议。
但现在，一个大消息是，限价令可能要暂时退出历史舞台了。
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又是第一个吃螃蟹的，广州。广州今年很多政策都跑在前列，四大一线城市中取消认房认贷，广州是第一个；限价令出现变动的，也是第一个。
到目前，还没有正式发文，但有开发商透露，已经悄悄取消了楼盘限价。
“项目开盘前，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。”
比如海珠琶洲某项目，片区稀缺豪宅，之前备案价不到14万，新备案价22万多。
——图片来源于网络
14万一平，涨到了22万，这太猛了啊!这会卖出去吗？
那你看，这个项目今年4月还只能靠PPT卖房的时候，400套房就吸引了2000多组客户，现在看房仍然要预约，验资1000万。
地段足够好，产品足够稀缺，就一定会有人买。
尤其是豪宅针对的客群，并不是普通人，有钱人都有钱。所以这个项目涨价已经是铁定的了。
从广州可以看出，这波放松甚至取消限价，一定会从豪宅开始。为什么？豪宅市场那么小？能带的动吗？
思考一个问题：让富豪买房多出20%和让刚需买房多出20%，哪个更容易？
答案一定是前者；所以让豪宅先涨起来，最容易。
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广州最近，为什么如此着急？你去看看市场，看看数据，就知道了。
无论是新房还是二手房，广州的数据，都相当的不好看!先看最近新房成交量：
今年3月，广州新房网签量10235套；
4月，新房网签量7828套；5月，新房网签量7113套；6月，新房网签量5895套；7月，新房网签量5188套；
8月份就更惨了。整个8月广州新房一共卖了4136套，网签环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%!
从1万套跌到4千套，什么概念？如果再继续跌下去，又会是什么后果？不敢想。
再看二手房。
广州“认房不认贷”新政落地后，二手挂牌量突破了13.7万套。
9月份，认房不认贷后，个别房东开始喊涨，但更多的是在降价抛售。
尤其是天河区，番禺区，不少小区挂牌价正在往下掉。
珠江新城，中海花城湾、嘉裕公馆等，有房降了130万+；
天河北、天河公园，有小区房源降了100万+；
番禺区的长隆某小区，有大户型直降100万；
还有很多普通刚需小区，降价30-50万的房源也不少；
——图片来源于网络
市场有多凉，心就有多凉。
所以，广州市场，急需一个上涨标杆，豪宅新盘就是第一个涨价标杆。涨价去库存，广州迈出了第一步。
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不止广州，全国也太需要一个上涨标杆了!谁还记得2015年，楼市有多凉？
一年降息五六次、房贷利率从基准降到8折、75折，首付降到底，1万订房、0首付遍地都是……
有用吗？没用？最后的故事，大家都看到了。
2016年，地王一个接一个涨，房价一城接一城的涨，那时候的涨价去库存，效果立竿见影。但过去整整两年，救市救了两年，为啥没效果？
根源就是全国没有上涨标杆，全国一个都没有，包括一线城市!房子买涨不买跌，这已经是民间共识。
所以现在放开豪宅新盘的限价，背后的逻辑就是：
——不管三七二十一，先立起来一个上涨标杆再说!要的就是一个大家都看得到的“涨”字。
1、这一涨，开发商肯定开心了，旗下豪宅能高价卖了，利润空间多了，又能稳赚一笔了。
2、周边哪二手房东们开心了，因为打新不再是无风险套利，二手房不再万人嫌了。
3、但刚需和改善，短期内涨不起来，非核心城市核心区域，反倒会降下来。
4、一旦限跌放开，开发商为了回款续命，一定会疯狂降价促销，再也不用弯弯绕绕搞小动作变相卖房了。
5、但，三四线的房价，估计很难扛了。
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