终究，扛不住了？
2024/4/1 米宅
8月初，楼市又被灌了大补药。
到底行不行？大家都在各自猜测，公说公有理，婆说婆有理。
在大补药药效还没有发挥的时候，基本上楼市，都用一个字可以概况：
缩，成为非常关键的代名词。
为什么？我们不妨就以其中房企为例来分析。
1
首先来看销售业绩。
7月份，单月业绩规模创近年新低，单月的业绩同环比都是下降的，并且下降幅度都是33%左右，并且同比比上个月又下降了5个点。
再来看1-7月份数据，累计同比下降4.7%，而1-6个月还是正数，7月是由正转负的开始。
就是这张图，我们可以看出，7月份的单月业绩规模基本上是5年的同期最低位。
在7月中，超过一半的百强房企业绩同比降幅都在30%以上，降幅在50%以上也有30多家。
业绩突出的也有，但是我们来看是谁？
越秀，保利，华侨城等，国央企占据的力度越来越大。
具体如下图：
在这份榜单中，我们看到7月单月金额环比上涨的是凤毛麟角：华侨城，金科，荣盛发展。
单月同比金额上涨的是越秀，恒大，保利，华侨城，合生创展。
前7月累计同比上涨的房企是：
保利，中海，华润，招商，龙湖，绿城，建发，滨江，金茂，越秀，华发，华侨城，首创城发。
Top100中，只有这些房企是有上涨的，其余的都是清一色的下降，-30%，-50%等这些数字背后，书写着7月房地产的篇章。
但是不得不说，有些房企还是满载的，比如华侨城，7月守住的全部上涨的边界线。
而越秀，前7月也基本上完成年度目标的69%左右。
从这些稀稀疏疏上涨的房企中，你可以看到个例是存在的。
2
除此之外，还有凄惨的土储，以及新的销售魔咒：越不拿地房子越难卖!
给大家一个非常直观的数据：
2023年某个百强房企，前7月销售额1408亿元，上半年花费69.3亿元拿地。
而在2020年上半年，仅它这一家企业拿地金额就超过了800亿。
3年，从800亿到69.3亿，可见其中经历了什么？
其实这不止这一家，2021年之前销售百强的民企投资金额基本在2万亿左右。
而随着政策的严格，2022年不足2500亿，2023年1-6月份百强民企拿地金额不足600亿。
我们都知道2017年-2020年左右基本上都是民企投资的高峰期，拿地金额占比在60%以上，到2023年只有多少？27%，不足3成。
在这种情况下，我们可以看下5年土储的变化：
在民企投资高峰期的时候，基本上规模民企的总土储货值和建面都是比较高的。
但是投资意愿下降后，可以看出从2018年到2022年不仅土储总量下降，土储权益也在下降。
2021年年末是19.7万亿，2022年是16万亿，比2020大概减少了24%。
那么，2023年的现状是如何呢？
直接看这张图就好了，我不再过多阐述，基本上是：
头部房企一直在减少的，7月拿地明显比6月份还要减少。像一些国央企背书的房企拿地下降幅度也在60%左右。
而龙湖、中海等这些寄予厚望的明星房企在7月也是未拿地。
最典型的就是某个二线城市在7月份的土拍中，核心的地块竟然也流拍了。
其中有个2号地块位于北龙湖北，周边的价格基本是3万-4万+的价格，按照正常的节奏。
拿到了这个地块基本上也是3万左右，要知道整个城市的均价才是1.45万。
大家都以为要么是国央企拿地，要么城投托底，但是结果是：
2号地，位于富人窝流拍
3号地，位于高铁片区，被河南大来置业有限公司拿下，一个知名度不高的房产。
一时间在这个城市掀起不少风浪。
在摇晃时刻，越是不拿地，就产生了一个怪圈，就是很难卖。
为什么？
因为没有安全感，国央企还算好，不拿地，但有安全感，大家也放心去买。
而对于民企，却始终是被负面环绕，不是现房不敢下手。
不过多的说，直接看这张图：
所以，你会发现房企面临一个现状，不拿地是活不下去，拿地也是自身难保，如果资金实力不强的话。
在2017-2020年快速扩张的房企，你可以看看剩余的还有多少？
这两年楼市的风险，房企依旧不可避免，有些或许比我们想象中更严重!
一旦出现问题，可想而知。
现在又一个“恒二”即将到来，接下来是谁？说实话，在文章里不敢点名，请大家理解。
给大家准备了资料包，这份资料里包含100多家房企债务明细，其实有10多家都是颤颤巍巍的，到底有谁？有没有你关注的房企？如果你想知道，可以添加下方微信获取，资料比较敏感，尽量不外传。
3
比销售业绩收缩更难的是房企城市的收缩，越来越多的城市未来将看不到房企的身影。
撤退是很多房企的选择。
到底是哪些城市？我们可以往下看：
2021年是楼市很关键的一年，在此之前各个城市的土地成交规模同比还能为正。
但是2021年之后，二线还有三四线的同比开始由正转负。2022年，一线城市也没能保持住上涨的趋势。
而在这些城市能级中，三四线城市是最为厉害的，特别是土地市场，基本上可以用跌入谷底来形容。
大部分的三四线城市回到了2016年之前，只有少数还有一定的热度。
可以看一下连续四年土地成交规模下降城市的情况：
在这些城市中，基本上可以分为以下几类：
2019年以后土地成交量逐年下滑：荆州，大理，济宁，阜阳等等，基本上在依靠棚改而起，又因棚改而下跌，还算又行情出现。
还有就是像哈密，大庆，清远，香河等自始至终都有起色的城市。
而有些三四线城市则是维持热度，泉州、芜湖、无锡，台州，常州等。在2022年
房企拿地意愿走低的情况下，无锡还能有21%的百强房企关注，非常难得。
为什么越来越多的房企撤离出来？
我们就以龙湖为例，一线城市拿地后，周边地价下降、上升的占比相差不大，二线城市下行的比上涨的要少2%，基本相差不大。
但是在三四线城市周边地价下行占比在60%以上，这也就意味着拿地以后，在三四线城市中高位站岗更为严重。
说白了，楼盘有高位站岗的，房企也是有的。
卖不掉，卖不掉，实在卖不掉，于是就开始甩卖，开始吐血。
不挣钱，为什么还要去这些城市呢？商人，一定是追逐利益的。
但是对于我们来说，如何判断房企是否安全依旧是一件大事儿，那么判断的标准是什么？
这两点一定要记得：
1、是否在2017至今有疯狂的加杠杆扩张，逆势而为？有激进风险。
2、能否能兼顾较高的产品能力和管理能力？有较高抗压能力。
能活下来的企业又要具备什么样子的特征？
能兼顾规模效应、产品能力、组织能力等等，你可以看下目前剩下的到底都有谁？
写到这里，基本结束了。
最后，如果你还不清楚，我这里有一份100多家房企的详细的债务指南，不想思考那么多，直接就给你答案，危险的是谁？安全的是谁？接下来的又是谁？
或许你会说，那现在还在拿地的不就是安全的吗？现在销售额上涨的不就是还不错的吗？
答案是错误的，你就看恒大，金科等这些还在，你就清楚，依然有人在乱买房。
现在一些城市又开始新一轮的救市，但是反过来，我们看不少人纷纷抛售。
我想告诉大家的事：10月份之前，一定要把垃圾资产抛售掉，到底都有谁？哪些城市？哪些区域？哪些楼盘？我这里有一份10月份垃圾资产抛售的清单，请赶快抓紧最后一次出清的机会。
除此以外，还有哪11个城市的底盘是比较扎实的？哪些是跑赢99%的人的房子？
在这么多城市中，有个关键因素直接可以判断城市的价值，245个城市价值梯队可以判断你的房产以及城市的情况，城市怎么样，当下要不要卖掉？
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