连涨18个月，西南领头羊房价还要涨？
2024/4/1 米宅
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最近两年的全国房地产市场上，成都绝对是个异类。在大多数地方市场疲软的环境下，成都硬是走出一条明显上升的独立行情。
7月以来，成都网红盘麓湖生态城推出的玄鸟湾一批次，84套房1083组摇号，中签率7.76%!二批次预售392套，建面200㎡以下203套，1450组摇号，3倍熔断!200㎡以上189套，1215组摇号，中签率15.56%!这里面，总价1000万以上的房源占多数。
还有多个3万+热门区域楼盘报名超3倍熔断。
当然不止高价盘。
华侨城滨江壹号四期953套房13855组报名，总价148万起，中签率6.88%!
香瑞楠府77套房10309组报名摇号，总价约80-150万，中签率低至0.75%!
香瑞楠府摇号结果：
注：图片来源于网络
这架势，绝对称得上“强劲”二字!
刚公布的全国70城最新房价，这份不太好的数据里，成都依旧表现亮眼。7月新房和二手房同比再次领涨全国，新房更是连续上涨18个月!成交量方面，成都也是一骑绝尘。很多城市在3月见顶之后，新房和二手房成交量就开始下滑。
深圳二手房网签量再次跌到3000套以内。
南京的新房成交量跌破3000套。
武汉的新房成交量跌破5000套，近1年来新低。但成都不一样，不管是新房还是二手房，成交量都保持在每月1-1.5万套以上。
图片来源：城市财经
这样的成交量，令人咋舌。
成都主要经过过两轮涨幅。
2016-2017年普涨，翻了2倍左右。2020-2021年南边主城、高新、天府新区又上涨30-50%左右。作为2000多万人口、2万多亿GDP、全国第四大城市群龙头城市，成都现在的市场还很火吗？房价还会涨？
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我们先来看下，现在成都房价较高的一些板块情况。
图片来源：廉叔说房
第一梯队：房价5万+，金融城；第二梯队：房价4-5万，麓湖湖区、天西、大源、攀成钢等；第三梯队：房价3-4万，麓湖公园区、天东、新川、三圣乡等。这些板块，全部集中在成都的南部。
成都向南发展，重点发展的区域就是高新区和天府新区。高新区重点板块包含金融城、大源、新川。
金融城是富人区，大源是新中产聚集地，有名校，有高端产业，配套优质，主要是二手房市场。
大源现在发展到天府四街、五街的大源南，有几个待售新盘，以及刚拿的新地块待开发，放风价已经4万左右了。
高新区的新盘主要集中在新川板块，新川也是高新区最后一个正在发展的板块。
新川以中央公园为核心，共分5个组团，产业主要是AI、5G、生物医药等，很多已经落地。
天府新区包含华阳、南湖、锦江生态带、麓湖、麓山、天府公园东西、兴隆湖等板块。
其中，华阳老城、南湖偏刚需自住，价值不大。
锦江生态带基本上可依托华阳老城地缘改善，新房没有几个了，大部分都是二手房。
麓山板块属于纯居住区，南部的万安南板块有法务区的概念，但落地速度很慢，价值也一般。
兴隆湖板块被称作成都的科学城，是向南最后一个安全板块。围绕兴隆湖环湖打造，为10亿以上的独角兽企业所建。
但兴隆湖好位置没啥住宅，边缘位置的住宅价值不大。
最有价值的要数天府公园东西和麓湖板块。
麓湖板块分为两个部分，以天府大道为界，以西是麓湖湖区，以东是麓湖公园区。
湖区整体价值高于公园区，价格也更高。
整个麓湖板块在售新盘都很少，远达麓湖云邸只剩两套清退出来的房子，200多平，680万，带精装。麓湖生态城有3个组团，近期不开。
天府公园是天府新区的核心，被称作天府总部商务区，分成天西和天东两部分。
天东产业相对多，天西的居住环境更纯粹。
天西偏豪宅和高端改善，户型基本都是180平起步。天东偏刚需和刚改，有小面积段户型。
整个天府公园板块的新盘都不多了，住宅进入收尾阶段。
不过依然有机会。
比如天东的网红盘天府未来城单价2.4-2.6万，周边楼盘3万+，有几千的倒挂。需要摇号，值得一试。
除了这个，高新区和天府新区还有3个很有价值的“倒挂盘”，低于周边楼盘几千的价差，想了解的朋友可添加文末微信，小范围无偿分享给你!
成都的“倒挂盘”正在变少，主城总价300万内的产品已从94%的市场份额，降到今年一季度的38%，尤其200万总价段的“到挂盘”开一个少一个，且买且珍惜!
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到底是什么力量，在支撑着成都房价上涨呢？
首先，我们从土拍看到了成都的雄心。自去年以来，成都在供地和新房供应上都遵从回归主城的发展节奏，进而拉高了房价、地价。
今年成都供应的土地，住宅清水限价上3万的就有近20宗，多于去年同期。
最高的已经创下土拍清水限价记录，达到36000元/㎡。
图片来源：锐理数据
成交楼面价也是一个比一个高，最高达到20700元/㎡。
图片来源：锐理数据
这些接连拍出的高价地，遭到各大开发商的争抢。
上半年成都有21宗地达到最高限价进入抽签，最典型的锦江金融城三期29亩地块，71家房企争夺!
接下来，成都注定还会涌现一批热门品质楼盘，多个版块的房价格局很有可能发生重大变化!
除了土地，还有最根本的供需关系。
数据显示，2022年末成都常住人口超过2100万，仅次于重庆、上海和北京。
单从人口吸附能力来看，成都猛极了，10年间人口暴增616万!
平均每年增长超60万人，放眼全国，几个城市能做到？
更关键的是，成都绝不只虹吸四川省内的人口。
而是辐射了整个大西部，吸引了不少陕西、贵州、甘肃、青海、新疆等地的人口，甚至也在虹吸东部的人口，比如深圳、广州、杭州。
人口的流向是影响城市房价极其重要的因素。
这背后，是营商环境，是就业机会，更是安家落户的条件。
多种因素共同作用，才让成都走出了独立行情。
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那，整个成都市场都很好吗？
不，成都也有冰冷的一面。
成都房价平均上涨，但内部分化非常厉害!
成都高新区非常抢手的新房平均价格已达3-4万，二手房平均价格也基本超过3万。
而北部的青江白区新房均价才刚过8000，二手房均价甚至不足8000。
热门区域新房疯狂摇号的背后，是双限地带来的网红盘套利空间。
而不少区域的新房售价根本卖不到限价。
比如曾经很热的怡心湖板块，有楼盘清水限价2.7万，但实际根本卖不了这个价，一口气15个点优惠之后是2.3-2.4万的价格。
楼盘之间竞争激烈，去化困难，很多“小蜜蜂”都在抢客户。
今年以来，成都有大量二手房小区都是零成交，房子卖不出去。
怡心湖、南湖、航空港等传统二手房成交活跃的板块，房子每平至少降价1000-2000元不等。
特别是非核心区，抛售情绪严重，二手房挂牌激增，已超过18万套。
所以，成都置业要清楚三点：
第一，现在市场最大的不确定性是政策。
第二，成都整体房价大涨基本没可能了。
第三，成都真正有价值的房子，集中在5+2区。
高新区的金融城最优，其次是大源和新川。
天府新区的天府公园东西、麓湖板块最优。
以及5个主城区(成华、锦江、青羊、金牛、武侯)的优质板块。
剩下的近郊远郊，自求多福!
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