天价学区房，低头了？
2024/4/1 米宅
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这段时间如果你留意二手房，可能会看到很多房源价格下调。
其中有不少学区房。
还都是顶尖学区!
南京曾经卖到10万/平的“拉小本部+29初本部”顶配版双学区房，现在5.2万/平就能拿下。
差不多对半砍了。
这还不是特例，同一个学区的怡景花园，也算南京学区天花板，最近成交价也是每月创新低，刚以6万/平成交。
还有同样顶级的“力小+29初”双学区培德里，即便今年上半年，成交价也在9万/平左右。
现在呢？7.2万/平成交。
被称为“杭州第一孟母房”的文鼎苑，去年挂牌只有几十套，今年5月破百，目前共有166套。
一套4月还挂出1820万，现在最新价1400万，打了77折。
另一套5月挂牌价2000万，已经下调到1430万，打了7折。
另一个学区房代表杭州白荡海人家，2020年成交单价曾高达7.6万/平，现在挂牌价最低只要4.2万/平。
厦门不少顶级学区房最近也在价格上做出了反应。
实小板块，一直是厦门顶级学区风向标的存在。
如今价格回调明显。
去年卖到过14万/平的新华城，近期成交价不到11万/平。
上半年小户型还卖到12万/平的深田路，近期成交价8字头。
不止于此，槟榔、松柏、莲花等板块，部分学区房单价从7、8万+下调到6、7万+。
何止二线城市，一线顶级学区房也没能扛住价格下调!
来看看深圳前十学区挂牌均价近一年半的变化。
注：数据来源于网络
这些价格一向坚挺的深圳名校学区房，都明显下调了。
2
为啥会出现这样的局面？
首先，学区房的规则正在改变!
这两年，越来越多的城市都在推进教师轮岗制度。
什么是教师轮岗？
老师们不再固定一个学校教学，而是几年轮动一次。
这么一来，名校的优质教师资源会流失，普通学校一旦轮动到优质的老师，实力就会得到提升。
那么附着在名校身上的高价学区房，就失去了价值。
最典型的代表是北京。
早在2021年，北京就把东城和密云两个区作为试点，当年年底就扩展到了6个区。
第二年直接全市16个区全部开展教师轮岗。
合肥上个月刚发布了教师轮岗细则：
要求各区、开发区每年义务教育学校校长教师交流轮岗人数不低于符合交流条件校长教师总人数的10%。
前段时间，江苏教育厅也发布了教师轮岗的通知。
随后，南京多个区陆续开展教师轮岗。
但南京的轮岗流动不跨区，还是在学校所在区域内流动。
目前，全国已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或城市的某个区正式官宣，开启教师轮岗。
除了教师轮岗之外，多校划片、大学区等各种政策，都在让高价学区房降温。
均衡配置教育资源才是最终目的!
另外，还有一个重大变化。
前段时间，教育部官网发布了去年各个教育阶段的招生数、在校生数等关键数据。
值得注意的是，幼儿园和小学的各项数据都在下滑。
全国共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所。
是继2007年之后的首次下降。
幼儿园减少的同时，在园幼儿比上年减少177.66万人。
是继2003年以来的首次下降。
同时，全国普通小学比上年减少5162所。
小学阶段招生也比上年减少81.19万人，在校生减少47.88万人。
在校生的数量开始下滑了。
今年一些地方部分学校已经开始有余额。
原来是热点幼儿园的也开始抢生源。不用户口，不用房子，就能入学。
随着生源不断减少，顶级学区的支撑力出现晃动，高房价就难以坚守了。
3
如果你有掌握一些市场数据的话，会发现，不单单是顶级学区房，二线学区也不例外。
凭借拉小挂牌扶摇直上的南京南堡新寓，2021年一度卖到5万+/平，现在的成交价直接打了个5折，2.57万/平。
福州二线学区房的典型代表福德都会，2016年上半年均价3万/平，现在已经快下调到当时的价格了。
甚至，学区房之外，普通二手房很多也已经进入回调车道。
可以看几组数据：
第一， 全国重点城市挂牌的二手房里，价格下调的已经超过80%。
第二，当下12个重点城市二手房挂牌量全部突破10万套，共计181.65万套。
当然不止这12个城市。
2023年8月，全国百城二手房新增挂牌量都明显增加。
特别是认房不认贷政策落地之后，卖一买一的置换链条转动起来，二手房挂牌量直接蹭蹭往上涨!
深圳认房不认贷落地首天，二手挂牌量就增加了2000多套，广州二手挂牌量突破13.7万套。
第三，全国近7成城市住宅去化周期超过14个月。
其中，三四线城市状况最差，去化周期将近20个月。
长春、大连、烟台、兰州、呼和浩特等城市库存压力有些过大了。
库存压力不容忽视!
4
什么时候才会有明显好转？
最底层的逻辑还是要看供需。
供需决定价格，供需关系是判断城市房价能不能有起伏的一个非常关键的指标。
只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显变化!
这两年随着开发商陆续出现问题，新开工面积越来越少，供应量越来越少，库存早晚有一天会消化的差不多。
特别是城市核心区域!
我们也知道，二手房激增的挂牌量主要还是来自老旧小区、偏远郊区。
所以，这里分享4个建议，给即将买房卖房的朋友一些思路和方向。
1、一定要注意自己的现金流，千万不要因为低首付就瞎买房!
越没有钱，就越不能犯错，就越不能铤而走险。
2、如果你手里有多套房，要学会盘整，注重流动性，这一点特别重要。
保护好自己现在住的这一套，确保是有价值的房子，是可售、可租、可自住的房子。
其余的房子要看能不能快速变现。同时在无法变现的周期里，最好保证有可持续的租金收入。
3、关于学区房，专门为学区买一个没有自住需求的高价学区房，不太值得。
不过优质学区依然是硬通货，最好是有自住需求，同时还有个不错的学区，一举两得。
4、市面上现在挂出来的存量房，有一大半都是老旧小区、偏远郊区!
看，已经有先知先觉的人在往外抛烂资产了。所以朋友们，如果你手里有这几类房子，也一定要尽快放弃!
刚刚开发的新区放弃，老破小放弃，物业差的放弃，背离城市方向的放弃，房价越来越低的赶紧放弃!
卖不掉怎么办？
如果你只把房子交给一两个中介，这样真的很难卖掉!怎么卖？具体方法可参照《快速卖房超全攻略》。
特别是高负债和高库存的城市，多余的房子一定要卖!
高负债和高库存意味着高风险，哪9省市债务率超过300%，哪些超过500%？哪些城市去化周期超过5年？哪些只有半年？存量房贷利率下调你能降多少？
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