当下，到底谁带不动？
2024/4/1 米宅
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进入9月，楼市政策炸的人头懵。
先是一线城市认房不认贷到二线城市全面取消限购再到广州缩小限购圈。
但是不同政策下，每个城市的楼市情况却大不相同：
先来看认房不认贷放松后一线城市的表现：9月初，4个一线城市都发布了这个通知，到中旬的时候，你会发现一线城市延续稳中有降的趋势，这是具体数据：
数据来源：纬房研究院， 数据比较基点为 2023 年 9 月 15 日
与8月下半月相比的话，深圳，广州是跌幅是缩小的。
再来看全面取消限购后的二线城市：合肥：诸葛找房:24小时内，合肥已有近百套二手房宣布涨价。青岛：半岛都市报:9个小时二手房挂牌量增加3000多套，全天增加4643套。南京：贝果财经:取消限购首周，外地购房客卷土重来 一二手房成交量齐反弹济南：山东商报：新政落地后提振了市场供需双方的“信心”，但实际市场反响却没有预期中那么“强烈”。郑州：从9月13日到9月19日二手房成交是2071套，与之前每周的成交相差不大。武汉：新房成交量从9月19日到9月25日是下降的状态。
……
政策出现你会发现每个城市呈现的状态不一样，有些城市这波政策下依旧带不动，有些城市开始则是表现异常明显。
有些城市不相信眼泪，则是人为营造的一种氛围。
那么接下来，到底哪些城市能领跑？哪些城市是假嗨？哪些城市带不动？
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别的方面我们不多说，就说一个关键的原因：
那就是决定城市短期房价走势的库存!
我们来看重点城市的库存情况如何？
从图中，我们可以出库存低于10个月的分别是：
杭州、合肥、上海
库存在10月-20月之间的城市分别是：成都、青岛、西安、济南、苏州、 长沙、宁波
其余的城市基本都在20个月之外，甚至还有30个月以上的比如：嘉兴，徐州，福州，常州。
从这些城市就可以看出，三四线城市未来会比一二线城市更难，三个字送给你：赶紧跑!
对于库存，如果你没有一个明确的判断，我们不妨按照2017年住建部在楼市上升期的一个操作反推一下就很清楚了：
对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
你就清楚正常的消化周期应该是多少了。
从这些城市中可以看出：
首先，合肥是一个比较有意思的城市。除了风投的事迹外，你会发现楼市背后也是有高人。
在这个过程中，房价也是刮目相看，让多少同等能级的城市艳羡。
就从这波周期说起，从2016年开始，合肥房价已经经历了两个小峰值，一个是2016年，一个2020年，这两个年份，让合肥的房价均价从1万出头到逼近2万。
涨幅曾经让人震惊，一度在全球都有名。
而2020年，运河新城尤为惊艳：除了上涨的楼面价，还有成倍增长的自持面积。
在这种氛围下，形成了一个有意思的现状：
远郊，全款，一个很难摇到区域。
然而，到了2023年上半年，市场已经疲软，但是不少人或者开发商不相信眼泪!
有些开发商不断的制造摇号的“热闹”的景象，以至于开完盘，还有房源在售。
3月去调研的时候，最大的感受就是不相信眼泪。
可以看看2023年上半年的成交套数，从3月份后都是下降的状态，可见市场的情况。
然而，当全面取消限购后，合肥市场的第一反应是：
涨价，到访量增加，就连土拍也大爆发。
这救市反应，妥妥的让隔壁省会城市嫉妒。
为什么会出现这种情况？
就说一点，控地节奏真厉害!
来看看合肥的库存
从2018年下半年开始你可以每个月数数，这去化周期超过10个月的能有几个月？
维持这样的库存，你就知道合肥的控地是有多厉害？
就拿高新区来说，在3月份的时候，核心的位置也就是龙湖时代光年，2.1万-2.3万的精装。
价格是真的很好，再来看实际情况，一共200套房子，刚需中签率只有5%，非刚需2%。
这种情况你一看，这么低的中签率那不买不行吗？
对不起，想要选择比较多的，就去几公里开外的运河新城去买，不信你看看下图：
这就是合肥最典型的存在。
那么，这次政策对合肥影响大吗？
库存不高，会刺激一波人，但是想要泼天的富贵，还是醒醒吧，不要“嗨”的太严重。
其次，再来看成都成都的库存虽然在8月份不低，但是在上半年表现也是不俗的。
在全国市场疲软的情况下，7月份新房连续上涨了18个月。
再来看上半年成交量都保持在1万以上的套数，高于2022年同期，特别是二手房。
图片来源：城市财经
8月份成都的新建商品住宅供应面积环比下降13.2%，成交面积与7月持平。
这个月份新政刺激也是比较多，其中有公积金的政策，以及不摇号范围的面积变化。
成都不亏是西南的扛把子，2016年普涨翻了两倍后，2020年左右一些核心区域又上涨30%-50%。
然而我们来库存差不多的青岛，市场行情明显不如成都。
根据青岛锐理数据统计显示，2023年1-6月青岛商品住宅成交约52174套，同比降低18.1%，与2020年持平。
最后，来看一个三四线城市：昆山从图中30个月以上的城市中就可以看出，三四线城市是比较多的。
虽然8月库存有所下降，但是销售比较难，以至于去化周期拉长。
再加上本身三四线城市的政策都比较宽松，政策刺激作用不大。
于是8月昆山的商品住宅成交环比上涨，但是同比下降80.69%。库存最近几个月是往上走的一个趋势。
其实不止是昆山，惠州，徐州，嘉兴等不少三四线城市压力会越来越大。
一二线城市越放松，对三四线城市的楼市来说压力越大。而这类城市中，就很容易出现带不动，需要跑不掉的城市!
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8月楼市很难，根据同策研究院的数据：
一线城市成交面积同比降33.03%，环比降10.75%，二线城市成交面积同比降20.96%，三四线城市成交面积同比降30.65%。
2023年1-8月全国房地产开发投资76900亿元，同比降8.8%，全国商品房销售额同比跌幅扩大。
所以，你看到9月不断的出政策，一直刺激到你服为止!
在这种情况下，不同城市的反应，已经告诉我们答案，到底谁更具有价值。
城市太多，详细的我放在了文末资料包里，感兴趣可以扫码添加文末微信领取。
比如：上海，广州，北京，深圳，成都等等有价值的城市，库存的存在反而给了不少人机会。
像昆山，开封，惠州，徐州，嘉兴等这些城市，遇见没有任何溢价加持楼盘上涨的状态，我们就默默的吃瓜就好了。
一旦业主有跟风的苗头，尽快出掉。
出掉以后如何做？置换核心城市核心板块。一定要切记!
最近看到一句话特别有意思，城市的选择就是二次投胎。
这二次投胎，我们是可以选择的，特别是二线城市，一些年轻人只要愿意扎根下去，还是有机会的。
如果你不知道怎么选择？一头雾水，那么这份资料包或许能给你答案：
1、全国价值城市清单救市到现在为止，到底哪些城市仅仅是自住的？哪些是带不动的？哪些是领跑的？一张清单直接给你答案。
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4、重点70个城市的17年房价涨幅告诉你17年的时间，到底哪些城市涨幅比较多，哪些城市下跌比较严重？
5、364城老龄化排名年轻才能代表未来，代表活力，谁抓住年轻人就抓住了未来。364城，0-65岁以及以上不同年龄段占比，到底谁应该抛弃很清楚。
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