冯仑：中国年轻人买房，需要好心态与行动力
2019/7/29 22:44:00冯仑 笔记侠
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内容来源：本文为中信出版集团出版书籍《冯仑：买房这些事儿》读书笔记，笔记侠作为合作方，经出版社授权发布。
作者简介 | 冯仑
封面设计&责编 | 马畅
第3930篇深度好文：7044 字 | 16 分钟阅读
读书笔记·精华笔记?文化生活
本文优质度：★★★★★ 口感：牛排
笔记君邀您，阅读前先思考：
中国房市会有何趋势？
房价的走势会有什么变化？
为什么如今投资房产需要转变思维？
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话说出来的那一天，房地产市场的走向就彻底变了。
甚至，这13个字现在已经演变成为一个专有名词，叫“房住不炒”。
“房住不炒”只是个开端，我预测中国楼市的格局会因为这句话而被重新定义，在方方面面都发生变化。
所以，大家的心态、预期和出手习惯，也要随之调整。
一、“房住不炒”后的10个变化
第一，从政府角度来说，未来的住宅体系和居住政策，都会坚持以居住为第一属性，保证人民有房住。
居者有其屋，但居者不一定占有产权——这是政府明确传达出来的意思。
住房问题可以给大家解决，但不再保证大家能买到70 年居住权的产权房，这是相比之前最大的变化。
实际上，这是一个负责任的政府应该做的工作。
之前舆论总是在强调稳定房价、调控房价，保证大家买得起房，这实际上是个误导。
在任何一个国家或社会，无论其处于何种经济水平，政府都不可能保证每一个人都拥有一套产权100%属于自己的房子。
如果始终盯着这个方向，政策制定就会产生偏差，从而积累社会上本不必要的买房预期，最终酝酿出根本解决不了的购房矛盾。
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第二，政府提出坚持住房中“住”的属性，而非“房”的属性，这将成为未来中国楼市调控的政策基点。
你也会明白为什么这几年政府增加了很多租赁房源的供应，也全面地推进了共有产权房这种之前不太会被人们从心理上接受的新事物。政策的着眼点已经彻底改变了。
第三，中国房价一直上涨的时代过去了。
之前政策朝着最好每个人拥有一套产权房的方向努力，那“买买买”、“涨涨涨”自然会变成市场上所有参与者(包括老百姓和开发商)相互作用的结果。供需双方打配合，共同推高房价。
现在不一样了，房子能住就可以，有没有产权没关系。买得起房子的人还会去买房，但租房子的人也变多了，相当多的房子不会进入流通市场，而是成为长租供应来源。
各方面对于买房、卖房的热情会适当降温，开发商的供应也会适当减少，固定投资、基础投资会更理性。
未来中国房价不会继续朝着单一上涨的方向行进，很可能会进入横盘区间，保持稳定，甚至在个别地区呈现下降局面。
第四，住房制度会越来越向租购并举倾斜。
这个趋势在2018年就已经展现出来。租赁需求越来越被重视，解决租赁矛盾的政策越来越多，围绕解决租赁痛点制定的政策体系也将越来越完善。
中国成功发行了第一单租房信托上市交易。围绕“住”和“租”这两件事情，过去的金融开发贷款更多地解决了“住”的金融缺口，以后也一定能在租约层面出现金融创新。
不管是银行的长期低息贷款，还是不动产投资信托，这些金融手段会逐渐偏向租赁市场，年轻人在租房时也能因此享受便利。
除了金融机构向房地产租赁市场抛出橄榄枝，中央政府和地方政府在税收方面也会更多地提供支持，进一步降低租房负担。中国以后的房屋租赁市场一定会越来越完善。
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第五，围绕租赁的基本住房需求和市场的变化，会首先波及一线城市和二线城市。
欠发达的城市或者发展中的弱二线城市、三线城市和四线城市，在新房供应和买房需求还没有满足的情况下，住宅开发和交易的空间依然较大。
从全国来看，中国房地产会进入一个区域分化，各地发展阶段不同、发展速度不平衡的状态，一城可能就会有一景。
租赁市场快速崛起，租赁政策利好较多的情形，更多地会发生在一线城市和二线发达城市。
第六，在三四线城市，去库存依然是楼市调控的重点。
如果城市间的楼市发展不平衡状态进一步深化，就会形成第六个变化。到2018年下半年，三四线城市的房产开发过剩，楼市风险重新显现。
在三四线城市，由于租赁需求不多，租金也比较低，大家更愿意买房而不会选择租房。这些地方的租金上涨基础不够，冲劲也不足。
楼市的主要矛盾依然停留在新房交易领域，不仅租赁的故事不会成为主旋律，二手房交易也还没到火候。
第七，中国住房的政策调控和体制改革、金融改革将采取分类实施的策略，政策长期化将成为主流。
也就是说，无论是在房地产开发、交易还是持有或租赁等方面，以后的政策调控会偏向长期、稳定、高效，短期政策可能会越来越少出台。
有效的长期政策是保证市场持续增长的基础，既有助于满足人民对房屋居住的各种需求，也有助于管理人民对住房的预期。
第八，在中国房地产市场转型的过程中，限价、限售将会成为核心政策。
在新的趋势完全确立之前，限价、限售是最有效、最快速的，也是地方政府最容易实施的政策。
大家对这些调控政策要做好心理准备，因为它们不会是一个短期政策，维持3-5年是在预期之内的。
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第九，从宏观层面来说，中国房地产市场只要进行调控，在短期内房价就不会呈现上涨状态。
对开发商、地方政府和买房者来说，这虽然会让人略感难受，但从楼市长期发展转型来看，这是必要的阵痛。
第十，地产税政策即将到来。
随着各项制度的完善，100%产权房、共有产权房、租赁房的居住类型划分会越来越细，相关法规也会越来越完善。相关部门最终将出台房地产税政策。
房地产税将用来调控住房资源占有不平衡的问题，另外，也会给地方政府提供一个长期的、稳定的、可预期的税收来源。
简单总结一下，未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括：
“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的。
“不松长效”，调控政策要保持长效机制，但是眼下仍不会放松节奏。
“一二不涨”，要控制一二线城市的楼市不能涨价。
“三四不崩”， 三四线城市“去库存”仍是主要目的，但是要确保房价不崩盘。
“有房无产”，指政策能保证大家都有房子住，但不保证每个人都买得起一个有产权的房。
“税平不均”，房地产税一定会出台，但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾，保持相对的社会公平。
随着未来几年的变化，这些新词就会不断地涌现出来。
在这样的背景下，无论是开发商，还是买房者，都应该调整心态，因地制宜地调整自己的投资和出手节奏。
房地产企业显然应该更快、更强有力地应对这样的变化。
一家以住宅为核心产品的房地产企业如果想要转型，必须加大长租房屋的建设和供应，既要接受产品打造能力和财务指标的考验，还要接受管理和运营能力的考验。
未来的中国开发商，不仅要有开发房地产的能力，更重要的是还要有运营管理能力和金融财务能力。
一家房地产企业的财务模型必须具有竞争性，才能保证其有能力长期获得低利息资金的支持，才能应对住宅领域发生的大量变化，使自己在下一波以租赁为主的市场变化当中，继续保持利润增长，取得成功。
营商环境的变化往往孕育着企业评价体系、观察坐标的变化。
中国楼市正在发生巨变，下一步可以把“道德评价”纳入对开发商的评价体系里。
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谁能带头解决社会矛盾，比如，在租赁市场崛起的过程中充当先行军，提供更舒适的长租房屋，让大家把心思从买房转移到租房上来，谁承担更多的社会责任，谁的“道德分”就更高。
这么一来，信誉好、社会责任感强的企业，不仅能得到政府的支持，也能得到受众群体和舆论的支持。最终，中国房地产市场会形成一个全新的局面。
二、限售：楼市新常态
中国人在楼市里受限有不少年头了。之前大家都被限购政策捆绑着，但这几年的房地产调控出现了一些新趋势，比如限售。
限购政策不一定会退出市场，但限售政策一定会到来。总的来说，限售从三个维度影响着中国人的房产交易和投资：
1.地域维度
起初，重庆、南宁、南昌、长沙、贵阳、石家庄等城市都在楼市调控上下了猛药，实施限售政策。
后来中国有将近100个大中小城市和区域相继发布了限售令，要么是因为房价确实上涨得比较快而决定实施限售，要么是因为地方政府感受到政策压力，跟风出台限售令。
即便是在同一个城市，某个房地产市场过热的地区也可能单独实施限售。
2.时间维度
一些城市规定买房者在取得不动产权证满2年后才可以转让房子，有的城市规定3年后才可以转让，也有的城市规定从买房之日起，无论购买新房还是二手房，买房者5年内都不得入市交易。
3.户籍维度
比如，户籍人口在当地购房时不受限制，而非户籍人口则受到限售政策的制约。
限售作为政策加码出现，实际上指向非常明确，就是强制地冰封成交量。
在那些房价涨幅过高的城市和区域，限购、限离婚、限贷“三板斧”三管齐下，仍然不能达到控制住楼市成交量的效果，以至三四线城市的房价继续上涨。
在这种背景下，祭出限售这枚棋子是地方政府能想到的最快速、最简单的调控手段。
限售的目的是抑制投机、稳定预期、促进楼市理性发展。很多城市依靠限售，实现了调控房价、调控成交量、调控预期的目的，取得了一定成效。
限售的本质是去杠杆。按照房地产市场3-5年的交易周期来看，实施限售政策的城市，在短期内不太可能吸引到高杠杆、高成本的资金流入当地市场。
这会明显打击投机和部分投资需求，使房地产的投资属性降低，代价就是牺牲当地楼市的短期活力。
限售政策对于惯用高杠杆投资的人来说是一个警告。一旦他们把钱投进房地产市场，却无法在短期内变现，那就意味着风险。
我认为，随着越来越多的城市选择实施限售政策，未来中国会呈现“限购+限售”并行的长期双限局面。
和限贷、限离婚等短期政策相比，虽然限购和限售的政策灵活调整空间不大，但却可以在较长的时间内给大家一个确定的预期。
限售政策会给中国楼市带来长远的影响。如果新房转化为二手房的年限延长了，那么二手房的潜在供应量会减少，供不应求，将导致房价重新上调，这其实并不利于长期调控房价。
为此，我们后续需要长效机制帮助我们在政策的周密性上找补回来，否则就会中和楼市调控效果。这样一来，限售反而会引起更多问题。
如果你所在的城市实施限售，未来一段时间内将会出现以下局面：
第一，投资者投资楼市的不确定性增大，变相地降低房地产交易的活跃度。投资者不敢轻易预测几年后的楼市行情，入市量会变少。
第二，实施限售政策不一定会使房价下降。如果楼市没有成交量，就无所谓降价。限售只不过拖住了房价上行，保证了市场价格的稳定。
第三，给房子加了一个几年的限售期限以后，买房者在办理购房贷款时更需要做出综合判断这几年内的利率如何。
买房者需要提高勇气应对未来几年房价下跌的风险，因为即使房价下跌，购房贷款也要还的。因此，买房者在买房时要考虑得更仔细。
第四，房地产交易市场冷清，但租赁市场旺盛。限售的房子最终会变成可供应的租房房源。
国家喊租购并举的口号不是说说而已，尤其在一线城市，大家一旦不买房了，需求自然会流动到租赁市场。
从长远来看，中国住房交易结构中市场配置的作用会越来越小，因为限购、限售等政策实施之后，留给市场的发挥空间就不如以前那么大了。
很多开发商已经开始削减住宅建设比重，加大对长租公寓市场的投资和探索力度，这无形中透露出楼市发展的新方向。
三、当房奴，不如当岛主
有一篇报道说，华为员工抱怨深圳房价涨得太快，工作10年了还买不起房。
众所周知，华为员工的工作压力巨大，但是华为员工的高工资，以及动辄几十个月薪资的年终奖，也着实令人羡慕不已。
我本来也这么觉得，然而，记者的调查结果让我发现，在深圳房价的狂飙突进面前，原来华为人的压力也那么大。
那篇报道还说，华为高薪的老一代员工赶上了房价比较低的好时候，年底领完奖金就组团坐大巴，去深圳的新小区团购房产。
但是，后来的新人在高房价面前望而止步。
华为每年会给员工涨20%左右的工资。一位在华为奋斗10年的员工，每年税前薪水可以拿到60-70万元，除去个人所得税和日常开销，一年能攒20多万元。
可是相比于深圳房价，这笔钱杯水车薪，更别提刚毕业入职的华为员工了。
华为是中国著名的制造业企业。如果连看上去最能赚钱的华为员工都买不起房，我们是不是该思考一下：这个社会到底哪里出了问题呢？
中国的房价问题不是那么容易解释的。中国人的平均首次购房年龄是27岁，美国是41岁，但中国人均GDP是1万美元，美国差不多是5万美元。
相比之下，中国的年轻人承受着更大的买房压力。
国内的房价确实很高，所以大家更得拥有良好的心态和全面的买房视角。
买房投资和开公司一样，维持一家企业的运转并不容易，每一笔投资、每一次决策都考验其领导者的智慧，而买房者经历的每一个环节也极为考验人。
人生也好，事业也罢，大家要追求人生的丰富性和创造性。房价越高，我们越要打开思路，看看是不是还有别的选择。
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如果非买住房不可，关于在哪买房，买房者不要只着眼于自己工作的城市或家乡。关于买什么样的房，买房者也不要将眼光止于蜗居。
简单算一笔账——
在深圳、北京、上海等一线城市购买一个厕所大小的房子的钱，在国外甚至能买一个岛。
当岛主？这听上去是天方夜谭，但只要你敢想，说不定就能实现。
一些海外房产的价格比中国二线城市还低，岛屿的价格也相当诱人——20万元人民币足以在美国买一个私人小岛。
当人们痛苦于首付一两百万元只能在深圳买下又破又旧又小的房子时，那些总价低、风景秀丽的岛屿正向探索者和投资家招手。
在欧洲，可以购买的岛屿主要位于意大利、希腊、爱尔兰、西班牙、英国、法国，北欧周边也有不少。
加拿大东部、美国西海岸、加勒比海、中美洲的岛屿景色也很迷人。
在澳大利亚、新西兰，在大西洋、印度洋的周边地区，无数私人小岛待价而沽。
在国外，岛屿可以为私人所有，也可以由国家占有。无论是哪种，岛屿的价格一般都按市场模式而设定。只要买卖双方价格谈妥就可以进行交易。
我从一个做岛屿生意的朋友那里了解到一些相关讯息。在国外买岛和在国内通过中介买二手房有点像：
先找到岛屿买卖中介，告诉对方你的需求、能承受的总价和有意向的区域。然后，对方帮你圈定意向岛屿后，就会带你看岛。我们非常熟悉这套流程，但大家不熟悉的是岛屿的价格。
买下一座风景秀丽的岛屿真的只要几十万元人民币吗？其实，国外的海岛并非有钱人专属，价值几十万元到几百万元、几千万元不等。
你既可以买下一整个岛屿，也可以只购买岛上的一座山头，而一座山头也许只需要十几万元人民币。
岛屿除了买，还能租。租没经开发过的野生岛屿，一天可能才需要几千元人民币，环境好一点的、有配套设施的，可能一天要1万多元人民币。
外国人在度假时，经常选择登岛游玩，因为这种休闲方式不但有趣，而且花销也不大。
一般来说，国外售价几百万元人民币的岛是最适合购买的。这类岛屿通常拥有不错的地理位置和完善的基础配套设施，使用权长达几十年，甚至更长。
如果你有足够的钱进行岛屿的深度开发，就像给一套房子做精装修一样，让它变成理想中的样子，那么你之后转手给其他人也比较容易。
除了炒房，不少中国富豪已经开始在国外买岛了。在国外买岛能够享受到更好的税收待遇。
有人说，即便买得起，但钱花到国外也不容易，而且一年过去住几天也不太现实。那么，我们还能怎样投资呢？
四、更可行的选择：投资度假地产
中国人的旅游、度假需求已经变成刚需。
2016年，中国人出境游达到1.22亿人次；国内旅游人数则是早在2015年就打破了40亿人次，而且2016年这个数据在持续增长，2017年几乎达到45亿人次；2018年达55.4 亿人次，出境游客1.4亿人次。
不是只有出国旅游才叫度假，从北京去北戴河过周末也叫度假。不仅距离近，而且不需要像出国那样办理复杂的手续，这反倒更有可能因为度假需求而催生买房需求。
生活好起来后，人们把投资置业和改善住房的需求结合起来，带火了度假地产。很多人处于一种看似自由其实不自由的状态：
并非没有首付款，只是承受不住北上广深的高房价；并非没有假期，只是假期期间不想去热门景点感受人山人海。
他们有逃离恶劣环境的诉求，但又不知道逃去哪里。
随着交通越来越便捷，人们的置业思路也跟着打开，于是购买度假地产成为大城市工薪阶层一种新的选择。
买房然后顺便住下来，如候鸟般定期停留在那里，或者单纯投资度假地产赚上一笔，听上去都是不错的选择。
重要的是，你能不能不受制于眼前的生活，看见火爆的旅游业发展前景。更重要的是，你要先搞懂度假地产是什么，有哪些分类，投资置业的陷阱在哪里以及回报率是否真的符合你的预期。
华为人的故事体现了当代大城市工薪阶层在高房价面前的无力感，但除了抱怨和更努力赚钱之外，抓紧全面了解房地产知识，也是让自己早日跳出置业黑洞的帮手。
好好学习的心态加上行动力，是成事的基础。
说了很多有关买岛、买度假地产的事情，好像我还是标榜人们要和房子关联在一起。其实我更看重的是对自由、对远行的初心。
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我现在平均一年乘坐飞机200多次，每周都会在一个新的地方。这些年，我去了世界各地，也去了中国绝大多数县城。年轻时总想走天下，现在看来，我已经走了大半。
究竟我们为什么要研究和了解看起来和自己关系不大的事情呢？
丰富的眼界终究会给生活开一扇不一样的窗。每一次，走得越远，看得越多，胆子才越大，人生才越丰富。
你的眼界，决定了你的人生高度，最终影响你的选择。如果你准备做梦，不妨就做一个大点儿的梦。
原价：58.00现价：36.80
(笔记书堂立省21.2元)
1.请介绍你发现的中国房市规律
2.你还知道哪些房产投资的方式？
3.你对作者所讲观点有何感想？
留言区一起讨论吧，不少于35字
我们将选出2位获赞数最多的，
赠送《冯仑：买房那些事儿》一本
截止时间至2019年7月30日中午12:00
最终解释权，归笔记侠所有
*文章为作者独立观点，不代表笔记侠立场。
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